來源：時代周報

時代周報記者 劉婷 發(fā)自深圳

接近年末，商業(yè)地產(chǎn)資本大戲漸入高潮。

12月9日，華潤萬象生活(01209.HK)登陸港交所，當日收報28港元/股，漲25.56%。同日，“國內(nèi)商業(yè)物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商上市第一股”寶龍商業(yè)(09909.HK)漲幅一度超過10%。

12月13日，禹洲集團(01628.HK)發(fā)布公告稱，建議分拆提供物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)運營服務(wù)的禹佳生活服務(wù)于聯(lián)交所主板獨立上市。

今年以來，房企分拆旗下商業(yè)板塊上市漸成風潮，已有超7家涉商企業(yè)奔赴港交所。

“盡管和房地產(chǎn)開發(fā)相比，商業(yè)板塊賺的都是小錢。但是，未來開發(fā)業(yè)務(wù)利潤下降是趨勢。越早做多元化布局的企業(yè)，越有先發(fā)優(yōu)勢，更容易獲得擴張籌碼。”12月10日，一名TOP 10房企中層管理人士向時代周報記者表示，房企分拆商業(yè)板塊是為了占領(lǐng)賽道，獲得發(fā)展主動權(quán)。

12月11日，IP Global 中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜對時代周報記者表示，分拆商業(yè)上市有利于提升房企的市值，同時也為房企打造了另一個可以相互策應(yīng)的資本平臺。

他認為，在對債性融資管控趨嚴的當下，打造新的資本平臺以實現(xiàn)非債性融資非常重要。

房企競逐商業(yè)賽道

整體商業(yè)運營逐漸成熟，多家房企開始分拆旗下商業(yè)板塊獨立運營。

12月8日，中南建設(shè)發(fā)布公告，擬向公司副總經(jīng)理陳昱含控制的南通朗達轉(zhuǎn)讓中南商業(yè)100%股權(quán)。此后，中南商業(yè)將獨立開展業(yè)務(wù)。

在中南建設(shè)之前，行業(yè)內(nèi)已有10余家房企設(shè)立獨立商業(yè)板塊。

萬科企業(yè)（000002.SZ）和世茂集團(00813.HK)等頭部企業(yè)均表示有分拆商業(yè)上市的意向，碧桂園集團（02007.HK）、旭輝集團（00884.HK)、金科股份(000656.SZ)等企業(yè)紛紛成為獨立部門，將商業(yè)地產(chǎn)板塊作為獨立板塊進行運營。

2019年12月30日，寶龍商業(yè)在港交所掛牌，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)赴港上市的序幕由此拉開。

今年1月19日，星河集團旗下星盛商業(yè)向港交所遞交招股書，擬于香港主板上市；12月9日，華潤萬象生活正式在港交所掛牌上市。

此外，赴港上市的合景悠活、卓越商企服務(wù)、金融街物業(yè)等企業(yè)，均有涉商管業(yè)務(wù)。

即將到來的2021年，仍有頭部企業(yè)擬分拆商業(yè)上市。

在2019年8月的業(yè)績會上，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇表示，希望在2021年分拆酒單獨上市。

分拆上市成潮

12月10日，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟對時代周報記者分析稱，房企分拆商業(yè)上市是基于相關(guān)多元化的資本訴求，一般而言，推動相關(guān)多元化上市會獲得更高的估值。

截至11月份已上市物業(yè)企業(yè)平均估值是32.85倍，遠高于上市房企。

陳晟認為，分拆商業(yè)上市對于房企降低負債、多元化融資有所幫助。“如果商業(yè)板能實現(xiàn)上市，有利于把間接融資變成直接融資?！?/p>

柏文喜對時代周報記者表示，分拆商業(yè)上市有利于提升房企的市值，同時也為房企打造了另一個可以相互策應(yīng)的資本平臺。在對債性融資管控趨嚴的當下，打造新的資本平臺以實現(xiàn)非債性融資非常重要。

近年來，商業(yè)地產(chǎn)逐漸擺脫重資產(chǎn)模式，走向輕資產(chǎn)運營。

以商業(yè)地產(chǎn)標桿企業(yè)萬達集團為例，2017年，萬達集團開始對業(yè)務(wù)進行拆分，萬達商管和萬達地產(chǎn)集團成為兩個獨立的板塊。2019年初，大連萬達集團股份有限公司董事長王健林表示，萬達商業(yè)要剝離所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，成為徹底的商業(yè)管理運營企業(yè)。截至目前，萬達商管旗下已無房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

此外，寶龍商業(yè)和華潤萬象生活等企業(yè)，均有商業(yè)運營、增值服務(wù)和管理輸出等輕資產(chǎn)運營板塊。

商業(yè)板塊由“重”轉(zhuǎn)“輕”的道路上，資產(chǎn)證券化扮演著重要角色。

中指研究院報告顯示，在經(jīng)歷了政策的不斷豐富完善、明確業(yè)務(wù)主體及基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍、加強風險管理等一系列過程，2019年資產(chǎn)證券化規(guī)模同比增長23.1%。從構(gòu)成看，購物中心、寫字樓、零售門店仍然是發(fā)行數(shù)量最多的資產(chǎn)類型。

資本熱捧

與房地產(chǎn)公司相比，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市普遍能獲得更好的資本表現(xiàn)。

12月9日，華潤萬象生活上市首日早盤一度漲超43%，截至當日收盤報28港元/股，漲25.56%，總市值約616億港元。

“國內(nèi)商業(yè)物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商上市第一股”寶龍商業(yè)，在資本市場上表現(xiàn)十分亮眼。

截至12月14日發(fā)稿，寶龍商業(yè)的靜態(tài)市盈率為73.7，而寶龍地產(chǎn)的靜態(tài)市盈率為4.91。今年以來，寶龍商業(yè)股價持續(xù)走高，截至12月10日，寶龍商業(yè)收盤價為24港元/股，較9.5港元/股的發(fā)行價上漲152%。

從目前的表現(xiàn)看，商業(yè)股的市盈率水平已經(jīng)趕超頭部物管企業(yè)。

寶龍商業(yè)的靜態(tài)市盈率為73.7，華潤萬象生活的靜態(tài)市盈率為158.55。可供對比的是，碧桂園服務(wù)的靜態(tài)市盈率為69.96，保利物業(yè)的靜態(tài)市盈率為54.24，中海物業(yè)的靜態(tài)市盈率為27.5。

12月11日，中泰國際（香港）策略分析師顏招駿對時代周報記者表示，市場會傾向給予商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)收入占比高的公司較高估值，主要是因為零售商業(yè)物業(yè)比住宅的管理費及增值服務(wù)發(fā)展空間更高。

顏招駿認為，商場只要維持較高經(jīng)營水平及出租率，增加管理費便沒有難度。

以華潤萬象生活為例，華潤萬象購物中心的管理費從2017年的15.06元/平方米增加至2019年的16.26元/平方米，增幅達到7.9%，同期華潤集團住宅物業(yè)管理費增幅只有6.6%。

“另一方面，商業(yè)運營的收繳率比住宅物業(yè)高，例如2017―2019年華潤萬象的住宅物業(yè)收繳率分別為90.9%、91.9%及92.5%，而購物中心的收繳率分別達到99.8%、96.6%及100%，因此長期看來，商業(yè)運營的增長都非常穩(wěn)定。”顏招駿補充道。

商業(yè)股能否復制物業(yè)股的高估值神話？陳晟持保留態(tài)度。他認為，物業(yè)有很多想象的延伸空間，但商業(yè)整體供大于求，目前行業(yè)仍需要精細化運營。

12月14日，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對時代周報周報記者表示，涉商類股的上漲，主要原因是隨著國內(nèi)疫情逐步得到控制，線下生活逐步恢復到正軌，此前受到疫情影響的商業(yè)地產(chǎn)的估值不斷修正。

張波認為，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資受限表現(xiàn)明顯，市場對于房地產(chǎn)增量規(guī)模的預(yù)期不斷減小，自持類的商業(yè)地產(chǎn)并不會受拿地等因素影響，因此市場的預(yù)期出現(xiàn)向好。

“但長期來看，商業(yè)股的價格變動還受制于本身運營情況、現(xiàn)金流長期預(yù)期、商業(yè)布局的布置和發(fā)展?jié)摿Φ榷喾N因素影響?！睆埐ū硎?。

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