現(xiàn)實生活中，很多人會認為立遺囑這個東西很晦氣，但要深究原因的話，帶有這種思想的人多半是“老古董”、太傳統(tǒng)思想了！如今人們的財富得之不易，如果不理性處理，才是對自己、對家人最不負責的一種表現(xiàn)！比如“房產”這么重要的資產，就需要慎重對待！這種大額資產，如果在沒有立遺囑的情況下，就很難歸屬“正確的人”！舉個例子，無子女的張爺爺由于生前并未立遺囑，去世后贍養(yǎng)人也是無權繼承張爺爺?shù)姆慨a，通常情況下是“屬于”張爺爺?shù)男值芑蛘咂渌H人，所以關于房產繼承這一塊，生前立遺囑很有必要！好在最新的規(guī)定已考慮到相關問題，父母房產過戶給子女留心了！新規(guī)下，2021年起統(tǒng)統(tǒng)“這樣”處理，父母和子女都有必要提早知曉，同時可以預防子女不孝等問題。

一、房產身后繼承過戶

身后繼承過戶，指的是老人離開后，子女再去辦理過戶手續(xù)。

這種過戶方式只要繳納公證費和登記費等少許費用，且辦理簡便，但正如前面所說，有時候可能帶來各種家庭矛盾糾紛，而在明年1月1日開始實施的《民法典》中則對繼承方面的問題加以了修正和完善。

1、可以代位繼承。

比如，小張從小是孤兒，小叔也沒有妻兒，小張就跟小叔相依為命，為小叔養(yǎng)老送終后，小張是可以繼承小叔的房產，因為根據民法典907條之規(guī)定，將被繼承人的侄、甥也納入了代位繼承人范圍。

2、繼承寬恕制度。

如，小王不孝順父母，老人在立遺囑時，小王被排除在繼承范圍之外，所謂浪子回頭金不換，隨著時間推移，小王能悔過自新，而這些被老人看在眼里記在心里，決定原諒小王，即把小王列入繼承人，那么，小王仍舊可享有房屋繼承權。

3、判定遺囑效力。

如，老人有3個兒子，在早些時候，老人立了一份遺囑并公證，里面寫明房產給3個兒子平分，但后來發(fā)現(xiàn)，小兒子對自己最好、照顧時間也最多，老人又立一份遺囑，寫明小兒子分2／3房產，但未經過公證，而新規(guī)在刪除“公證遺囑效力優(yōu)先”的規(guī)定后，意味著遺囑以最后一個時間為準，老人的愿望得以實現(xiàn)，同時還新增加了打印和錄像等立遺囑形式，其中打印遺囑只需要有兩個以上見證人，立遺囑人和見證人在每一頁簽字和注明年月日時間即可。

由此可見，新法對房屋繼承做了非常人性化的規(guī)定，比如子女能不能繼承房屋，皆看子女表現(xiàn)。當然，這是建立在不算經濟賬的前提下，選擇這種方式無可厚非。但如果你要考慮哪種房產過戶方式對子女最為劃算，身后繼承過戶未必就是最優(yōu)選擇了，因為若繼承人名下還有自己的房子，則再轉賣這套房子，則需要繳納房產差值20％的個稅。所以，這就有了第二種和第三種房產過戶方式，下面簡單來說說。

二、房產贈與過戶和買賣過戶

采用贈與方式，就是老人把房子像普通物品一樣送給子女，不過，這個贈與是要交一筆不小的費用。按照目前最新的規(guī)定，子女接受父母贈與的房產需繳納包括3％契稅、公證費按1％、雙方各交0.05％印花稅。以評估值200萬的普通房產為例，整個房產贈與過戶費用就為：200萬＊（3％＋1％＋0.05％＊2）＝8.2萬元。

再看看買賣過戶，同樣以交易價200萬的普通房產為例，房產面積在90-144平米之間，房產證滿5年且非唯一房產，跟正常買賣二手房交易一樣，需繳納稅費為：200萬＊（契稅3％＋1％）＝8萬，登記費80元忽略不計。

表面看，贈與和買賣過戶的費用差不多，但實際上，房產贈與過戶的費用比例是相對固定的，而買賣過戶的費用則要分不同情況，大體上，在現(xiàn)有新規(guī)下，買賣過戶費用是要少于贈與過戶的。

三、三種房產過戶方式比較總結

從過戶的成本來看，房產贈與過戶首先被排除掉，最后就在身后繼承過戶與買賣過戶這兩種方式中進行選擇，網上有不少這樣的對比研究，有說繼承過戶最省錢，也有說買賣過戶最劃算。實際上，在新規(guī)下，不能一概而論，為什么這么說呢？

因為，如果按照贈繼承方式過戶，繼承人名下沒有住房，再轉賣這套繼承下來的房產，只要滿5年時間，則不需交個稅，繼承過戶自然是最為劃算的方式。但如果繼承人名下原來已有住房，再轉賣房產則要交房產全值1％或者增值部分20％的個稅，這里面還得分情況，假如房價不漲或者下跌，顯然繼承過戶仍舊最劃算，但如果有的地方只按20％差值繳稅，且未來房價漲得比較多，買賣過戶就是最為劃算的方式。

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