智庫丨一線城市發(fā)力三四線城市持續(xù)萎縮 2020年房地產行業(yè)回顧與前瞻(土地篇)

來源：智能家居時間：2021-01-11 10:39

“2020年在房地產調控和新冠肺炎疫情雙重影響下，全年土地市場走出了跌宕起伏的行情。

一季度土地供應和成交雙雙大幅下滑；二、三季度疫情有所緩解，地方政府推地意愿增強，房企融資環(huán)境相對寬松，一二線城市大量優(yōu)質地塊的推出刺激了土地市場成交，成交金額和溢價率明顯上升；四季度金融政策收緊，特別是以“三道紅線”為核心的融資監(jiān)管政策對房企拿地產生較大制約，供地和成交增速有所回落。從區(qū)域上看一線城市全面爆發(fā)，三四線城市大幅萎縮，分化格局進一步加劇。展望2021年，在“房住不炒”的總基調和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調控目標之下，土地市場會保持平穩(wěn)走勢。受限于針對房企的“三道紅線”和針對銀行的“兩道紅線”，房企融資渠道進一步收窄，拿地更趨謹慎。在“解決好大城市住房突出問題”及保障房補短板的政策導向之下，保障房特別是租賃型住房供地會明顯增加。

━━━━土地市場概況：量價小幅上揚，市場回歸理性

根據CREIS中指數據的統計，2020年全國300個城市共推出土地34283宗，推地面積142968萬平方米，均同比增加5％。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）11825宗，同比增加1％；推地面積58058萬平方米，同比增加4％。成交方面，300城共計成交土地29283宗，同比增加5％；成交面積121872萬平方米，同比增加7％。

其中住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）9823宗，同比增加3％；成交面積49046萬平方米，同比增加7％。分季度看，2020年一季度推地面積22675萬平方米，成交面積18949萬平方米，同比下降14％和17％；二季度推地面積37181萬平方米，成交32080萬平方米，同比增長15％和13％；三季度推地面積34534萬平方米，成交31962萬平方米，同比增長5％和15％；四季度推地面積48577萬平方米，成交38881萬平方米，同比均增長10％。土地成交價格方面，2020年全國300城成交樓面均價為2586元／平方米，同比上漲7％。其中住宅類用地成交樓面均價為4574元／平方米，同比上漲9％；商辦類用地成交樓面均價為2297元／平方米，同比上漲5％。土地價格的上漲主要源于一二線城市大量優(yōu)質稀缺地塊集中入市。溢價率方面，2020年全國300城土地成交平均溢價率14％，同比上升1個百分點。其中住宅類用地平均溢價率15％，同比上升1個百分點；商辦類用地平均溢價率5％，同比下降3％。

溢價率總體平穩(wěn)，說明土地市場回歸理性。土地市場的冷暖很大程度上取決于政策。宏觀政策層面，2020年年初為了抵御疫情沖擊，央行實施相對寬松的貨幣金融政策，大量釋放流動性，房企境內外融資活躍，融資成本下降。加之地方政府出臺若干支持企業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，如緩交土地出讓金等，房企資金面明顯改善。土地供應層面，地方政府財政收支缺口繼續(xù)加大，對土地市場依賴性不降反增，推地節(jié)奏明顯加快，大量優(yōu)質地塊集中上市。銷售層面，隨著疫情的緩解，樓市迅速回暖，銷售暢旺，房企資金快速回籠，在對未來市場的良好預期之下，房企拿地信心明顯增強。

在多重利好因素作用下，土地市場呈現供需兩旺局面，土地成交量價齊漲。三季度開始樓市政策面逐漸收緊。先是深圳、杭州、寧波等熱點城市加碼調控，為剛剛燃起的樓市虛火降溫；隨后，監(jiān)管部門嚴查嚴控資金違規(guī)流入房地產，央行、住建部等部門連續(xù)召開座談會，對重點房企實施“三道紅線”的融資監(jiān)管措施。一系列政策對房企拿地形成制約，土地市場從三季度末開始有所降溫。12月受年末主要城市集中供地拉動，土地成交創(chuàng)出年內高點，并帶動全年土地成交量價創(chuàng)出新高。

━━━━市場分化：一線城市發(fā)力，三四線市場暴跌從推地和成交總量看，2020年全年同比小幅增長，總體變化不大。但從城市能級看，一二線城市與三四線城市呈現冰火兩重天格局：一線城市土地供應和成交呈現兩位數增長，土地出讓金更是大漲40％，成交均價同比上漲16％；三四線城市推地面積和成交面積近乎腰斬。一線城市大幅推地成為2020年土地市場的重要特征。據CREIS中指數據統計，2020年四大一線城市（僅含市本級數據）共推出土地914宗，推地面積4089萬平方米，同比上漲11％；共成交土地847宗，成交面積3827萬平方米，同比上升14％；土地出讓金收入8527億元，同比上升40％。

其中北京全年推地95宗、529萬平方米，成交88宗、485萬平方米；上海推地377宗、1732萬平方米，成交378宗、1750萬平方米；廣州推地339宗、1471萬平方米，成交285宗、1275萬平方米；深圳推地103宗、357萬平方米，成交96宗、317.6萬平方米。土地出讓金方面，根據CREIS中指數據的統計，四大一線城市中北京收獲1956.8億元，上海收獲2952.4億元，廣州收獲2563.7億元，深圳收獲1053.7億元，同比分別增長15％、48％、51％和53％。長期以來導致一線城市房價上漲的重要因素就是住宅用地供應不足，2020年一線城市普遍加大了住宅用地供應力度。大量優(yōu)質住宅地塊的推出，不僅可以直接獲得巨額土地出讓金以緩解財政壓力，而且對穩(wěn)地價、穩(wěn)房價也將起到重要作用。以深圳為例，2020年共推出34宗、成交31宗住宅用地，成交用地面積142萬平方米，這一數據超過了2017和2018年的總和，土地出讓金收入也創(chuàng)下近年來的紀錄。

2020年北京土地市場則是推出了大量不限價住宅用地。據統計，在成交的48宗住宅地塊中，除4宗共有產權用地和8宗競限房用地外，其余36宗均為不限價地塊，占比高達75％。大量不限價商品房用地入市，直接刺激了房企的拿地熱情，帶動成交價、溢價率上升。

上海在2020年土地市場中以2952.4億元的出讓金收入拔得頭籌，也創(chuàng)出了近年來土地出讓的高峰。

這一成績源于兩大因素：一是2020年上海住宅用地出讓比例大幅提高。2017年上海住宅用地供應占比僅為28％，而2020年涉及宅地的比例高達60％，創(chuàng)出歷史新高。二是土地出讓政策的調整。2020年4月，上海土地市場發(fā)布公告明確調整土地出讓規(guī)則，放寬了房企競價條件，中小房企有更多機會入圍競價；放寬自持比例，對部分純宅地取消了15％的自持要求；同時“保證金凍結”規(guī)則也開始松動。一系列政策利好激發(fā)了土地市場活力。

在一線城市中，2020年廣州以2563.7億元的土地出讓收入創(chuàng)出歷史新高，同比大增51％。這一成績同樣源于廣州大量優(yōu)質住宅用地的推出。除四大一線城市外，二線城市中杭州、南京、武漢、寧波、佛山等也有不俗的表現。但總體上看，二線城市土地市場較為穩(wěn)定，推地和成交增長一成，成交均價同比基本持平。

與一二線城市量價齊漲、出讓金大豐收形成鮮明對比的是，三四線城市土地市場比往年冷清了許多。2020年三四線城市共推出土地22275宗，推出土地面積87943萬平方米，同比減少49％；共成交土地18516宗，成交土地面積73125萬平方米，同比減少48％；土地出讓金22707億元，同比下降45％。

中房智庫通過WIND數據統計，2020年土地招拍掛市場未成交地塊（含流標、撤牌、政府收回）記錄達3515條，而2019年這一數據僅為2313條，同比增加了52％。而未成交地塊中大部分集中在三四線城市。這種分化格局主要源于以下兩方面因素：首先是人口因素。隨著人才競爭的加劇和戶籍政策的放開，一二線城市吸引人才的力度不斷加大，搶人大戰(zhàn)愈演愈烈。在人才競爭中，一二線城市在資源稟賦、營商環(huán)境、就業(yè)機會等方面有著明顯優(yōu)勢。人口加速向一二線城市聚集，帶動土地市場需求。其次是三四線城市市場需求趨于飽和。

三四線城市市場需求主要來自四個方面，一是本地換房改善人群，二是周邊低能級城市人群，三是返鄉(xiāng)置業(yè)人群，四是棚改拆遷人群。圍繞這幾類需求，近年來三四線城市房地產市場經歷了一輪快速發(fā)展，大多數城市市場趨于飽和，很多城市甚至出現庫存高企。加之2019年以來棚改貨幣化安置的退出，市場需求進一步下滑，樓市前景堪憂。當然也絕非所有的三四線城市都沒有機會，分布在長三角和粵港澳區(qū)域的中小城市受到產業(yè)和資源外溢的影響，仍有較大發(fā)展空間，而遠離城市群又無產業(yè)和資源優(yōu)勢的城市將愈發(fā)沒有未來。

━━━━2021年展望：拐點將現，把握結構性機會

2020年末，中央經濟工作會議、全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議對2021年的房地產工作做了定調和全面部署，再次強調“房住不炒”和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的目標，并將解決好大城市住房突出問題擺在重要位置。根據政策導向以及房地產市場發(fā)展現狀，中房智庫認為2021年土地市場將主要表現以下幾大趨勢。

1.土地供應和成交總量或將出現拐點。原因有三點：一是房地產市場經歷數十年高速發(fā)展，大多數城市市場需求趨于飽和，部分城市甚至出現過剩，土地需求減弱。二是針對房企的“三道紅線”和針對銀行的“兩道紅線”壓頂，房企融資嚴重受限，資金鏈緊張造成拿地能力和意愿下降。三是大多數龍頭房企土地儲備豐厚，補倉需求并不十分迫切。

2.一二線城市仍是土地市場競爭的焦點。雖然總體熱度會有所下降，但對于一二線城市來說房地產市場需求依然旺盛，供地仍顯不足。房價高企、低收入人群住房難成為制約城市發(fā)展的重要因素。在此背景下加大住宅供地力度是解決問題的關鍵。

3.通過并購拿地機會增多。房地產行業(yè)洗牌加速，一些房企戰(zhàn)略退出房地產市場，一些前期用力過猛的房企因資金鏈壓力被迫甩賣所持有土地和項目，受此影響土地二級市場機會增多，并購交易將更加活躍。

4.舊城改造和城市更新將成為房企拿地重要渠道。全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議將城市更新列為2021年第一項重要任務，提出切實轉變城市開發(fā)建設方式，統籌城市規(guī)劃、建設、管理，推動城市結構優(yōu)化、功能完善和品質提升。由此可見，房地產發(fā)展模式已經發(fā)生根本改變，大拆大建已經被更新改造所取代，土地市場也將隨之發(fā)生一系列改變。

5.保障房用地、租賃住房用地將備受重視。中央經濟工作會議明確提出要解決好大城市住房突出問題，并對保障房特別是租賃住房建設重點加以強調，住建工作會議對此也做了明確部署。

新的《土地管理法》實施，破除了集體土地建設保障性住房的政策障礙，試點城市的成果將向更多城市推廣，集體土地供應將有更大突破?？傊谡邔蛑?，2021年保障房供地特別是租賃住房土地供應將是地方政府考慮的重點，也是房企的重要發(fā)力點。

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮