在平安入股兩年之后，華夏幸福（600340.SH）的基本面依然讓市場(chǎng)充滿(mǎn)擔(dān)憂(yōu)。

連日來(lái)，該公司股價(jià)不斷走低，截至12日發(fā)稿，最低跌至接近11元/股的5年低點(diǎn)，已較平安入股時(shí)跌去近6成。

債券市場(chǎng)上，該公司多只美元債以及境內(nèi)債相繼下跌。1月11日，華夏幸福多只美元債報(bào)價(jià)幾近腰斬。如華夏幸福8.05% B20250113買(mǎi)價(jià)52美元，賣(mài)價(jià)54美元，到期收益率超過(guò)20%，而華夏幸福6.9% B202220616買(mǎi)價(jià)56美元，賣(mài)價(jià)58美元，到期收益率接近60%。

國(guó)內(nèi)債同樣相繼走低。12日截至發(fā)稿，華夏幸福境內(nèi)債券18華夏01報(bào)70元，跌幅11.8%；18華夏02報(bào)84.2元，跌幅3.7%；18華夏03報(bào)82元，跌幅為4.6%。除18華夏01最低為68.4元之外，其余兩支均創(chuàng)下最低記錄。

面對(duì)股債雙殺的格局，華夏幸?；貞?yīng)稱(chēng)：“就是正常市場(chǎng)波動(dòng)，目前整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)情況欠佳，債券價(jià)格波動(dòng)未對(duì)公司業(yè)務(wù)造成影響”。

不過(guò)，市場(chǎng)的擔(dān)憂(yōu)并非沒(méi)有根據(jù)。根據(jù)華夏幸福最早引入平安股權(quán)投資時(shí)的約定，公司需在2020年度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)180億元，但根據(jù)2020年第三季報(bào)，華夏幸福前三季度凈利潤(rùn)為72.8億元，只完成了180億元的40%。要在第四季度實(shí)現(xiàn)超過(guò)100億的利潤(rùn)，其壓力可謂不小。

債務(wù)規(guī)模攀升

華夏幸福引入平安作為第二大股東，外界所期待的結(jié)果是融資通道更順暢，且融資成本更低。據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，去年全年華夏幸福共發(fā)布融資公告20次，涉及融資方式包括永續(xù)債、美元債、公司債、小公募、城鎮(zhèn)化ABS等，渠道雖然暢通，但成本卻居高不下。

中指院報(bào)告顯示，在融資成本方面，2020年千億以上企業(yè)，其海外債券融資成本均值在8%以下，而同期的300-500億、100-300億企業(yè)，其海外債融資成本均在10%以上。

華夏幸福融資成本在規(guī)模房企中處較高位置。比如去年12月18日，華夏幸福公告發(fā)行一年期3.4億元美元債，利率達(dá)到10.875%；12月2日，公告擬向中融信托申請(qǐng)15億元永續(xù)債，初始利率8.5%，公告同時(shí)宣布將為2021年上半年新增500億元擔(dān)保額度。

而在諸多融資手段中，永續(xù)債無(wú)疑是該公司去年融資的“亮點(diǎn)”。2020年華夏幸福共發(fā)布永續(xù)債7筆，共計(jì)融資196億元，初始利率介于8%-8.5%之間。永續(xù)債與其他負(fù)債不同，報(bào)表中不計(jì)入“負(fù)債”之內(nèi)，即便如此，華夏幸福在去年的負(fù)債依然維持高位。

其第三季報(bào)顯示，截至去年9月30日，該公司短期借款和一年內(nèi)到期債務(wù)共計(jì)940.2億元，較2019年末的604億元增長(zhǎng)55.6%；長(zhǎng)期借款共652.1億元，較2019年末的487.9億元，增加33.7%。

平安浮虧超90億

12日早間，華夏幸福開(kāi)盤(pán)報(bào)價(jià)11.28元/股，僅有公司歷史最高價(jià)46元/股的四分之一，下跌頗為慘烈。

回看2018-2019年平安兩次入股華夏幸福時(shí)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格分別為23.65元/股和24.6元/股，總轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)分別為137.7億元和42億元。按照近日開(kāi)盤(pán)價(jià)計(jì)算，近兩年之后，平安在華夏幸福的投資共計(jì)浮虧約93億元。

作為地產(chǎn)界的隱形金融大鱷，平安對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的投資有一定套路。兩年前與華夏幸福簽訂合作協(xié)議之時(shí)，雙方就曾約定，以華夏幸福上市公司2017年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為基數(shù)，上市公司2018年度、2019年度、2020年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率分別不低于30%、65%、105%，即2018年度、2019年度、2020年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)分別不低于114.1億元、144.8億元以及180億元。

前兩年，華夏幸福均擦線(xiàn)完成對(duì)賭任務(wù)，但今年適逢疫情以及北方樓市不振的雙重影響，完成業(yè)績(jī)指標(biāo)壓力徒增。

根據(jù)2020年第三季報(bào)，該公司前三季度凈利潤(rùn)為72.8億元，只完成了180億元的40%，如何在第四季度追回，市場(chǎng)對(duì)此尚存疑慮。而根據(jù)此前約定，如無(wú)法完成對(duì)賭，那么華夏控股（華夏幸?？毓晒蓶|）將對(duì)平安進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償。

不過(guò)，三季報(bào)顯示華夏幸福賬面擁有合同負(fù)債（預(yù)售賬款）超1200億，若大量結(jié)轉(zhuǎn)，完成對(duì)賭指標(biāo)或仍有機(jī)會(huì)，只是公司的現(xiàn)金流仍不樂(lè)觀。

三季報(bào)顯示，2020年前三季度產(chǎn)業(yè)新城部分經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為-140.77億元，其中取地支出為96.46億元；商業(yè)地產(chǎn)部分經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為-109.96億元，其中取地支出為102.03億元。商業(yè)地產(chǎn)部分是平安入股后，總裁吳向東分管的重要業(yè)務(wù)，在現(xiàn)金流沒(méi)有改善的情況下，華夏幸福依然重金拿地，與公司過(guò)往經(jīng)營(yíng)脈絡(luò)存在極大風(fēng)格轉(zhuǎn)變。

近三年來(lái)華夏幸?，F(xiàn)金流沒(méi)有轉(zhuǎn)好跡象，皆源于2017年開(kāi)始的環(huán)京限購(gòu)政策。環(huán)京市場(chǎng)投資投機(jī)氛圍較重，限購(gòu)遏制了其市場(chǎng)活力，一直到目前，環(huán)京市場(chǎng)仍然沒(méi)有起色，相比于2016年時(shí)的高點(diǎn)，環(huán)京房?jī)r(jià)出現(xiàn)腰斬局面。

受此拖累，華夏幸福2020年銷(xiāo)售下滑?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，2020年華夏幸福全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額949億元，同比去年下降33.7%。

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