逼近臨界點(diǎn)了!樓市..

1月12日,央行公布2020年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),最引人關(guān)注的是:廣義貨幣(M2)同比增速降到了10.1%,逼近了10%的臨界點(diǎn)。

M2是企業(yè)、個(gè)人現(xiàn)金及存款總和,可以理解為社會(huì)的總貨幣量。因此,M2增速也被視為印鈔增速。

對(duì)于M2增速,10%是重要臨界點(diǎn),當(dāng)M2增速超過10%時(shí),可以理解為貨幣政策略松,反之,當(dāng)M2增速降為個(gè)位數(shù)時(shí),可以理解為略緊。

2017年之后,M2增速一度在個(gè)位數(shù)徘徊,但2020年疫情出現(xiàn)后,貨幣政策開始偏松,M2重返兩位數(shù),當(dāng)時(shí)對(duì)貨幣政策最為敏感的深圳樓市率先上升,并帶動(dòng)部分城市樓市回暖。

去年11月,財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉曾表示,(中國)已經(jīng)到了研究寬松貨幣政策有序退出的時(shí)候。而我的看法是,“有序退出”的第一步應(yīng)該是M2增速下降,甚至回到個(gè)位數(shù)。

而現(xiàn)在M2增速很可能重返個(gè)位數(shù)的情況下,對(duì)樓市明顯是煎熬。

為什么M2增速降了,樓市會(huì)難受?

M2本質(zhì)上是存款,表示上看存款與貸款是對(duì)立關(guān)系,但實(shí)際上M2與貸款又是共存共榮的關(guān)系,即存款基本是貸款創(chuàng)造的。

比如小明貸款100萬買房,對(duì)社會(huì)來說,增加了小明100萬的貸款,但反過來,小明100萬的貸款打到開發(fā)商的賬戶,形成開發(fā)商的存款,對(duì)社會(huì)來說,增加了開發(fā)商100萬的存款。

又比如,小明開了一家企業(yè),向銀行貸款了200萬,對(duì)社會(huì)來說,增加了小明的200萬貸款。但小明企業(yè)賬戶也增加了200萬存款。如果小明把200萬全部用來發(fā)員工工資,那么200萬就細(xì)分為A員工、B員工、C員工...存款。

可見,M2增速下降,會(huì)表現(xiàn)為存款增速被壓縮,這時(shí)需要控制貸款增速才能實(shí)現(xiàn)。

怎么控制貸款增速呢?

貸款主要是企業(yè)貸和個(gè)人貸(主要是房貸)。國家當(dāng)然希望M2增速下降不影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,所以當(dāng)M2增速下降時(shí),受壓縮最大的肯定是房貸或類房貸。

央行數(shù)據(jù)顯示:2020全年人民幣貸款增加19.63萬億元,其中,住戶中長(zhǎng)期貸款增加5.95萬億元。住戶中長(zhǎng)期貸款基本是房貸了。如果以這個(gè)計(jì)算的話2020年個(gè)人房貸在新增貸款的占比是30.31%左右。

去年12月31日,央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。主要是規(guī)定了房地產(chǎn)貸款占比以及個(gè)人住房貸款占比上限(如下表)。

根據(jù)監(jiān)管要求,目前不少銀行的個(gè)人房貸、房地產(chǎn)貸款是超過監(jiān)管上限的,未來2年或4年需要壓縮。

即一方面M2如果回歸個(gè)位數(shù),那么商業(yè)銀行將有收緊信貸、收緊貸款的壓力,另一方面,不少銀行的個(gè)人房貸、房地產(chǎn)貸款明顯超過監(jiān)管上限。所以,當(dāng)M2增速回歸個(gè)位數(shù),最受傷的可能是樓市,最起碼開發(fā)商與炒房者申請(qǐng)貸款時(shí)難度會(huì)明顯加大。

在疫苗的作用下,2021年將是全球經(jīng)濟(jì)恢復(fù)之年,而中國經(jīng)濟(jì)則會(huì)表現(xiàn)為明顯復(fù)蘇。不少機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)2021年中國GDP增速將達(dá)到8%,影響是國內(nèi)貨幣有更大收緊空間,2021年的樓市將比2020年難熬,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)回暖了,樓市也該歇歇了。

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(責(zé)任編輯:李顯杰 )

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