本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號：子木聊房

 

文/子木

近期，上海、鄭州兩大城市齊登樓市熱搜。

但兩者命運截然相反。

上海，房價一日三漲，搶房搖號，坊間熱談；

而鄭州，開發(fā)商“不降價聯(lián)盟”瓦解，滿地狼藉，坊間笑談。

這兩個城市都是城市群核心，在房價周期機理上也十分相似，但為什么在2021年卻各奔東西？

接下來子木幫你深入剖析，最真誠的買房建議。

1

在上一輪房價周期中，上海和鄭州，先后分別帶領(lǐng)長三角和中原城市群，進入全國房價第一梯隊。

漲勢兇猛，嘆為觀止。

基本演繹了全國樓市的模版式行情：

買房人排隊沖進售樓處搶房，二手房業(yè)主坐地起價，樓王層出不窮，菜場大媽津津樂道。

而后，在2017年，兩大城市分別被調(diào)控大手“強摁”在了地上。

滬九條出現(xiàn)，要求本地兩套，外地一套，而且外地人想買房需要5年社保+已婚，調(diào)控力度甚至超越標(biāo)桿城市北京。

這也意味著，上海炒房通道被徹底封死。

鄭州也很難，經(jīng)歷了三輪遞進式調(diào)控，而且在2017年，房貸利率上浮了30%，基本成為當(dāng)時全國房貸利率最高的城市。

然而，現(xiàn)在上海又回到了當(dāng)年的高光時刻。

這是上海2020年二手房成交量趨勢，我們可以看到，2020年9月份二手成交破了3萬套，12月更有突破4萬套之勢，二手房價跳漲，新房搶購再現(xiàn)。

而同樣調(diào)控回落了3年時間的鄭州，卻陷入困境。

我看了一眼成交，2020年鄭州商品房成交量同比去年下降了26%，公寓更慘，下跌了59%。

（來源：貝殼研究院）

尤其前幾年熱炒的綠博新區(qū)，極其慘烈，萬科一個叫蘭喬圣菲的盤，毛坯房從1.2萬/平米直接降到7500元/平米，最近推出特價房，價格低至6300元/平米。

刷新綠博底價紀(jì)錄。

之前鄭州市場上有一個神奇的組織，叫“不降價聯(lián)盟”。

開發(fā)商們主張不降價來抵抗房價下行周期，而且還受到了政府有關(guān)部門的支持。

然而凄慘的是，這個聯(lián)盟現(xiàn)在已經(jīng)瓦解了。因為一些小的房企根本抵御不住冷市沖擊，紛紛逃離，降價打折，以求自救。

從2020年10月份開始，鄭州市場出現(xiàn)首付分期、買房送車位、送物業(yè)費、送家電等花式營銷，甚至還出現(xiàn)了零首付的怪象。

2

分析完現(xiàn)象，我們理應(yīng)找到這兩個城市房價走勢的底層邏輯。

上海房價上漲，總結(jié)為四點：

1、2020年，放水大年，上海吸入大量資金，居民購買力極速攀升。

2、房貸利率太低，基本處于全國最低水平。

3、史上最大力度的拆遷。

4、供給不足。

第1-3點之前解釋過，今天不說，著重說一下第4點。

調(diào)控的這幾年，上海樓市雖然不溫不火，但成交依舊不遜于其他城市，畢竟2400多萬人口在那擺著。

然而上海政府一直保持“中性”土地供應(yīng)策略，房屋庫存緊繃，今年突然上升的購房需求像洪水般沖垮了“供應(yīng)大壩”。

大壩決堤，供需失衡，房價應(yīng)聲上漲。

最新數(shù)據(jù)顯示，上海內(nèi)中環(huán)的供需比已經(jīng)到了近十年內(nèi)的最低水平，房子賣一套少一套。

我們再來看鄭州。

鄭州雖然貴為中原城市群核心，但相對于北上廣深、甚至杭州成都等強二線城市，吸金能力薄弱，放水大年，居民收入的增長速度跟不上大勢。

其次房貸利率這兩年沒怎么降過，仍處于全國高位。

去年國慶期間，我找人調(diào)研鄭州樓盤，首套房貸利率基本在5.63%左右，大概加了98個基點，處于全國前20隊列。

最重要的是，鄭州供應(yīng)是真的“猛”！

貝殼統(tǒng)計，鄭州商品房現(xiàn)在去化周期為27.38月，約為2.2年，公寓和商鋪都在8年以上。

而且據(jù)當(dāng)?shù)匾患覚C構(gòu)統(tǒng)計，鄭州還有約60萬套房的土地被出讓，按照一年20多萬套的出貨量，靠當(dāng)下市場購買力，消化極其漫長。

其次鄭州還有大量城中村，據(jù)規(guī)劃，接下來5600萬平的城中村將會被改造出租，極大分流了居住需求，這也是鄭州樓市面臨很嚴(yán)峻的問題。

2021年，大鄭州房價被大供應(yīng)徹底擊垮了。

所以，無論是需求端還是供給側(cè)，鄭州都無法跟上海相提并論，這導(dǎo)致調(diào)控三年后的今天，兩個城市站在了不同的分叉路口。

3

那么這兩個城市的購房者如何做決策呢？

想買上海房的趕緊上車，因為2020年成交翹尾，2021年小陽春的行情會更熱，現(xiàn)在已經(jīng)憋不住，出現(xiàn)了量價齊漲的現(xiàn)象。

而且上海這輪行情，政府是不會管控的。

因為當(dāng)下政策已經(jīng)非常嚴(yán)苛了，沒什么調(diào)控空間，而且房價都是實打?qū)嵉赜蓜傂栀I起來的。

最大的可能性，也就是上調(diào)房貸利率，對沖樓市熱度。

所以，越往后，購房成本越高。

不過上海是個大分化市場，2020年沒有普漲，2021年也不大可能。買房盡量往核心買，郊區(qū)增長性不高。

對于鄭州來講，2020很慘，年底也沒有翹尾行情，理論上2021年不會出現(xiàn)小陽春行情了，所以不用著急買房，大家繼續(xù)等就可以。

開發(fā)商一旦開始打折放量，相當(dāng)于打開了洪水閥門，房價還會繼續(xù)回調(diào)，直至讓供需杠桿得以平衡。

其實按照常規(guī)預(yù)測，鄭州2021年就能見底，隔壁同實力的合肥現(xiàn)在已經(jīng)有了苗頭。

可沒想到，政府竟下這么大的決心，壓房價。

我猜測，鄭州之所以采用強供應(yīng)策略，應(yīng)該是想學(xué)長沙，讓更多的年輕人進來發(fā)展經(jīng)濟。

畢竟，大鄭州啥都不缺，唯獨缺人才。

這對于鄭州剛需來說，無疑是最大的利好，“房價可以等等你了”。

最后我再總結(jié)一下：

市場一切活動，最終都會歸結(jié)為“供需”。

兩大因素此消彼長。

需求方面，大家首先要關(guān)注調(diào)控周期。

如果一個城市調(diào)控三年之上，且這三年沒有任何行情，那么積蓄的購買力很容易成為新一輪房價的起因。

其次，要注意城市能級，2020年，放水大年，一線城市吃肉，二線喝湯，三四線就是剩菜，五六線就是殘渣。

所以你會看到，2021年首先有房價行情的，就是前兩年未大漲的一線城市。

除此之外，要關(guān)注供應(yīng)端。

如果供應(yīng)太大，再多的需求都會被稀釋，房價起不來。長沙和重慶調(diào)控大法的秘訣就在于此。

大家可以根據(jù)這個思路，自己找數(shù)據(jù)做分析。

有人說，這些數(shù)據(jù)實在找不到，那么子木再送給你四個字：

“翹尾行情”。

現(xiàn)在基本所有城市2020年的成交數(shù)據(jù)都出臺了，好好研究2020年“年尾”的數(shù)據(jù)，這將是2021年樓市最有力的信號。

只要出現(xiàn)“二手房成交量連續(xù)三個月上漲”的翹尾行情，相信我，不用思考，直接上車。

如果連成交數(shù)據(jù)都找不到的，那你只能等我了，子木接下來會幫大家整理出來，陸續(xù)分析預(yù)警。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）

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