??2020年成為豪宅銷(xiāo)售“大年”，成交持續(xù)高位運(yùn)行，從多個(gè)一二線城市成交數(shù)據(jù)來(lái)看，疫情并沒(méi)有對(duì)有錢(qián)人的置業(yè)產(chǎn)生太大影響。

??豪宅搶購(gòu)潮也成為2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)一大熱詞，比如廣州豪宅賣(mài)出“剛需速度”、深圳一些價(jià)格“10 萬(wàn)+”的豪宅項(xiàng)目頻頻“日光”，上海“富豪們”排隊(duì)買(mǎi)豪宅，為為搶先認(rèn)籌而大打出手，北京兩個(gè)“10萬(wàn)＋”項(xiàng)目同日開(kāi)盤(pán)成交金額各自突破20億。

??經(jīng)歷了2018年短暫的降溫期之后，2019年豪宅市場(chǎng)明顯回暖，至2020年，豪宅市場(chǎng)成交火爆，全年總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅成交套數(shù)達(dá)到了近3萬(wàn)套。分城市來(lái)看，各地不同價(jià)格段又有不同表現(xiàn)，其中上海占據(jù)半壁江山，總價(jià)千萬(wàn)元以上的酒店式公寓成交來(lái)看，深圳獨(dú)占鰲頭。而成交火熱背后，豪宅也因限價(jià)問(wèn)題出現(xiàn)市場(chǎng)亂象，比如“代持”風(fēng)波等。

??種種跡象表明，在經(jīng)濟(jì)下滑、充滿不確定性的一年，豪宅因?yàn)橄∪毙院透咂焚|(zhì)成為富豪和高凈值人群投資以及抵御市場(chǎng)周期波動(dòng)的重要選擇。

??01

??上海豪宅占據(jù)半壁江山

??近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的上漲，尤其北上廣深四大一線城市，豪宅的門(mén)檻正在不斷提高。由于各線城市豪宅標(biāo)準(zhǔn)差異明顯，因此，豪宅仍然是一個(gè)相對(duì)概念。

??我們以1000萬(wàn)元作為豪宅門(mén)檻值來(lái)看，北上廣深四大一線城市豪宅成交量為20106套，較2019年的18593套同比增長(zhǎng)8.14%。其中，上海成交套數(shù)突破一萬(wàn)套，達(dá)到10804套，同比增幅最大，達(dá)到33.3%。

??實(shí)際上，與其他二線城市相比，一線城市豪宅門(mén)檻要高。以2000萬(wàn)元為豪宅門(mén)檻的話，北上廣深四大一線城市豪宅成交量較1000萬(wàn)元門(mén)檻縮減近八成。2020年總價(jià)2000萬(wàn)元以上豪宅成交量為4658套，同比減少9%。與此同時(shí)，一線城市成交仍然分化，廣州成交量同比大漲51%，北京、深圳成交量有所下降，其中深圳成交量同比下降64%，而北京雖然較去年下滑20%，但整體成交量達(dá)到了1338套，仍然位于第二位。上海成交量仍然位于四大一線城市之首，共成交2810套，占四大一線城市總成交量的60%，比2019年增加了7個(gè)百分點(diǎn)。

??可以看出，上海和北京仍然是中高端豪宅市場(chǎng)聚集地。

??從總價(jià)5000萬(wàn)元以上的豪宅成交數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)共成交453套，其中，上海以256套成交數(shù)量趕超去年排名首位的北京，成交量占據(jù)頂豪市場(chǎng)的半壁江山，同比增長(zhǎng)達(dá)到了117%。從成交最高價(jià)格來(lái)看，去年全國(guó)成交最高總價(jià)出自于上海的湯臣一品大廈，成交總價(jià)為1.94億元。

??從成交單價(jià)來(lái)看，10萬(wàn)元-15萬(wàn)元/平方米豪宅共成交7008套，一線城市占比超過(guò)99%。從不同城市而言，上海成交總量達(dá)到5388套，占比達(dá)到77%，成交量是有成交記錄的所有城市的3.3倍。

??15萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)共成交336套，其中上海成交305套，同比增長(zhǎng)了435%，成交套數(shù)是北京、廣州和深圳的近10倍。最高成交均價(jià)同樣出自于上海湯臣一品大廈，均價(jià)約為32.5萬(wàn)元/平方米。

??實(shí)際上，不管是中高端，還是頂豪，上海整體表現(xiàn)都較為突出。究其原因，豪宅市場(chǎng)的主力為高凈值人群，他們的收入渠道來(lái)源多樣，購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)充裕，置業(yè)需求穩(wěn)定，受疫情影響較小。

??02

??深圳酒店式公寓成交獨(dú)占鰲頭

??過(guò)去幾年，酒店式公寓從類(lèi)住宅不斷轉(zhuǎn)變?yōu)楹勒?，這一現(xiàn)象在深圳尤為明顯。

??在對(duì)豪宅的研究中，在“丁祖昱評(píng)樓市”年度發(fā)布會(huì)上，新增了對(duì)酒店式公寓的統(tǒng)計(jì)范疇。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，2020年總價(jià)1000萬(wàn)元以上的酒店式公寓共成交1145套，其中總價(jià)5000萬(wàn)元以上及單價(jià)15萬(wàn)元以上酒店式公寓住宅成交城市，僅剩下深圳。

??具體到不同價(jià)格段來(lái)看，總價(jià)1000-2000萬(wàn)元價(jià)格段共有8個(gè)城市有成交記錄，成交套數(shù)為738套，其中杭州、深圳分別以344套、236套位于第一和第二位，其中杭州同比漲幅最高，達(dá)到了262%?？們r(jià)2000-3000萬(wàn)元酒店式公寓中杭州成交表現(xiàn)亮眼，同比增長(zhǎng)1010%至111套?？們r(jià)3000-5000萬(wàn)元酒店式公寓成交數(shù)據(jù)中，僅剩下杭州和深圳兩座城市，深圳排在第一位，共成交91套。而總價(jià)超5000萬(wàn)元的酒店式公寓成交僅剩下深圳，共成交43套。

??從單價(jià)來(lái)看，單價(jià)10萬(wàn)元以上酒店式公寓整個(gè)深圳全部加在一起，約有500套。從上述成交數(shù)據(jù)可以看出酒店式公寓住宅成交比例越來(lái)越小，而在深圳，這類(lèi)產(chǎn)品仍然在不斷的成長(zhǎng)。

??03

??無(wú)房戶搖豪宅，限價(jià)政策仍有調(diào)整空間

??2020年下半年，隨著各大熱點(diǎn)城市樓市政策“打補(bǔ)丁”之后，出現(xiàn)了“無(wú)房戶搖豪宅”的怪象。

??實(shí)際上，無(wú)房戶屬于剛需一族，他們的購(gòu)買(mǎi)能力有限，許多名額被套利者通過(guò)“代持”的操作利用。

??最為典型的是深圳網(wǎng)紅盤(pán)——華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期花園，去年11月，于25日和26日進(jìn)行線下公證選房，1171套房源全部清盤(pán)，該項(xiàng)目共吸引9690組客戶，凍資達(dá)到339億元，開(kāi)盤(pán)即售罄，收金196億。根據(jù)該項(xiàng)目銷(xiāo)售方案，優(yōu)先滿足剛需無(wú)房戶購(gòu)房，據(jù)媒體報(bào)道，選房現(xiàn)場(chǎng)去化速度最快的房源面積為175平方米和200平方米，即總價(jià)都在2000萬(wàn)以上的房子。

??不只是深圳，部分城市樓市同樣火爆，一些“網(wǎng)紅”樓盤(pán)出現(xiàn)“萬(wàn)人搶房”“眾籌打新”現(xiàn)象，這背后，是新房、二手房?jī)r(jià)格“雙軌套利”浮現(xiàn)，尤其豪宅限價(jià)導(dǎo)致的一二手房巨大價(jià)差，更是加大了人為的炒房空間。

??解決價(jià)差的源頭問(wèn)題，就能有效的抑制投機(jī)性的需求進(jìn)入，而總需求的降低又會(huì)同時(shí)抑制價(jià)格的上漲。

??因此，我們建議單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅項(xiàng)目應(yīng)該嘗試逐步放開(kāi)限價(jià)，解決一手房和二手房差價(jià)的源頭問(wèn)題，讓這些豪宅產(chǎn)品價(jià)格回歸市場(chǎng)定價(jià)，這樣炒房空間不存在了，也就不會(huì)有樓市中恐慌性搶購(gòu)的局面，市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)一步回歸穩(wěn)定有序發(fā)展。

??市場(chǎng)上對(duì)豪宅并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房?jī)r(jià)不斷攀升，當(dāng)前對(duì)于豪宅的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)基本是單價(jià)10萬(wàn)元/平方米、總價(jià)2000萬(wàn)元/套及以上的住宅，能達(dá)到單價(jià)15萬(wàn)元/平方米或總價(jià)5000萬(wàn)元/套及以上的，則是更高標(biāo)準(zhǔn)的頂級(jí)豪宅。

??在限價(jià)的大環(huán)境下，北京、上海的頂豪市場(chǎng)需求依舊旺盛，價(jià)格也一直十分堅(jiān)挺，2020年，上海豪宅市場(chǎng)整體好于預(yù)期。

??實(shí)際上，2020年豪宅產(chǎn)品之所以是成交大年，有兩方面主要的原因。

??一方面，央行貨幣政策整體中性偏積極，信貸資金整體充裕，基于資產(chǎn)保值、增值需求，財(cái)富高凈值群體認(rèn)為購(gòu)房并非“消費(fèi)”而是“儲(chǔ)蓄”，核心城市豪宅仍將是買(mǎi)房抗通脹的重要渠道。

??另一方面，疫后核心城市限簽政策適度松綁，豪宅預(yù)售證審批明顯加快，網(wǎng)簽備案也逐漸恢復(fù)正常，再加上限價(jià)背景下，豪宅售價(jià)大都低于市場(chǎng)預(yù)期，致使豪宅性價(jià)比優(yōu)勢(shì)突顯，核心地段豪宅仍是資源稀缺品。

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