原創(chuàng) 房小評 中國房評報道 今天

最近杭州的一些置業(yè)顧問，在做一件非常凡爾賽的事：勸退客戶。

因為杭州樓市發(fā)布了一系列新政，針對萬人搖現(xiàn)象，要求中簽率小于或等于10%的項目，自取得不動產(chǎn)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

這意味著，如果房子太搶手，從買房到賣房至少有7年的禁售時間，必然會勸退一眾投資者，給銷售帶來很大影響。

為了項目不限售，置業(yè)顧問們都在勸客戶先冷靜冷靜。

一系列重拳出擊，讓紅火了5年多的杭州樓市接下來的走向撲朔迷離。

而極為依賴杭州的濱江集團，早早有了危機感。

濱江集團很有意思。

2019年完成銷售額1120.6億元，新年銷售目標是：千億就好。

2020年完成銷售額1350億元左右，新年銷售目標是1200億元。

房地產(chǎn)行業(yè)幾乎沒有年年把目標定得比往年還低的房企，濱江是個例外。

濱江是浙江這個大池塘里，養(yǎng)出的一條大魚。曾經(jīng)的濱江，在杭州緊追綠城，后來是平分春色，再到如今已經(jīng)位居第一。靠深耕區(qū)域，去年實現(xiàn)了約1350億元的銷售額。

濱江沒有綠城的全國化規(guī)模，靠單個區(qū)域能夠做成千億實在難得。也正是這種對于城市和區(qū)域的高度依賴，讓濱江始終擺脫不了危機感。

作為本土房企，濱江曾經(jīng)在杭州有著極為明顯成本的優(yōu)勢，號稱“從不在市場亢奮的時候拿地”。

2009年那會兒，濱江的平均土地成本還不到4000元/平米，而房價在15000元/平米以上。

那時的濱江真是躺著賺錢，為企業(yè)發(fā)展積累了充裕的資金。

這種優(yōu)勢持續(xù)了很多年。2019年年報披露，濱江在上海的項目毛利率不到12%，金華地區(qū)項目毛利率不到20%，而杭州項目毛利率高達46%！

但是，這份年報體現(xiàn)的已經(jīng)是2017年之前的行情了。

今天的杭州已經(jīng)是群雄逐鹿，濱江所享受過的土地紅利，消耗殆盡。

2020年上半年，濱江的拿地均價約為1.67萬元/平米，銷售均價為22226元/平米，土地成本優(yōu)勢已經(jīng)蕩然無存，甚至連利潤空間都很逼仄。

濱江利潤率僅有5%左右，濱江集團董事長戚金興說：這還算高的了，別的單位可能還達不到。

一份浙江本地研究數(shù)據(jù)顯示，2019年9月-2020年8月，濱江在浙江公開拿地的平均樓面價高達23703元/平米。

一位長期關注濱江集團的投資者說，其實過去3年，濱江拿地一點都不便宜，但是杭州樓市表現(xiàn)太搶眼了，所以沒有虧。

很多房企在杭州的項目都是一開盤就虧本。所謂萬人搖的火熱，正是因為新房價格低于二手房，才會出現(xiàn)，熱鬧背后是開發(fā)商越來越小的利潤空間。

濱江之所以還能干下去，是因為深耕當?shù)匦逕挸龅母咝?，更快開盤、更低資金成本、更好的品牌去化能力，能摳出利潤。

去年7月，濱江使了吃奶的力氣，以107億元搶下杭州文暉單元三芒星地塊，創(chuàng)造總價地王。戚金興說，這地塊利潤率約為4.4%，如果合作開發(fā)，利潤率只有約3.7%。

換做別家房企，還真不敢拿。

濱江的千億夢，是搭載著杭州的亞運夢實現(xiàn)的。

2015年，杭州獲得2022年亞運會主辦權(quán)，杭州正式啟動了一輪大基建。2017年，杭州啟動大規(guī)模棚改計劃，大量拆遷戶涌進售樓處。到2018年，限價萬人搖的新聞鋪天蓋地。

杭州有的不止是亞運會和棚改發(fā)動機，還有每年數(shù)十萬的凈流入人口支撐。杭州是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟、網(wǎng)紅經(jīng)濟的發(fā)源地，當?shù)卣闹卫砟芰σ才旁趪鴥?nèi)前列。城市的經(jīng)濟和人口前景，讓杭州樓市格外堅挺，也讓濱江看好杭州。

因亞運會啟動的這一輪牛市，超過了5年。在全國幾乎找不到可以像杭州這樣持久的城市。

同在長三角區(qū)域的蘇州，2020年樓市供應面積增加了兩成，成交量卻下跌了一成，二手房價逐月下跌，也不復往年火熱。

杭州的錢難賺，濱江的千億賺的是個熱鬧，對利潤率要求不高。

問題是明年亞運會就將舉辦，這場因亞運會啟動的行情會否終結(jié)？杭州新政力度超乎從前，對樓市會產(chǎn)生多大的影響？

這兩個問題的答案，對于重倉杭州的濱江而言至關重要。

杭州樓市不是不會跌。2011年開始的那一輪降價潮，務實的濱江一步降到位的做法，讓人印象深刻。

只是這幾年的行情，讓人忽視了這個隱藏的危機。

濱江必須外拓。

其實早在前幾年，濱江就主動進入上海和深圳的高毛利舊改項目，結(jié)果是兩個項目都擱淺了，還計提了壞賬。

走出浙江，濱江沒有那么得心應手了。

濱江修煉成精的高周轉(zhuǎn)，高人均效能，一人多職在新的市場里，暫時無法施展開來。

這是一家深耕區(qū)域的房企面臨的自我突破難點。

濱江再看好杭州，也知道不能把雞蛋放在一個籃子里。未來濱江會深耕三省一市：廣東、浙江、江蘇和上海。

在近期的投資者會議上，濱江對外透露今年拿地權(quán)益金額為420億元，其中，杭州占比要下降到50%，省內(nèi)其他城市占比25%，省外占比25%。在杭州拿地，3.5萬元/平米以上的地塊和3.5萬元/平米以下的地塊各一半。

濱江依然不愿意過于放大管理半徑，把精力扎在貢獻了中國3成GDP，近一半樓市成交的幾個區(qū)域。

走出杭州，對于濱江來說進展還很緩慢。而杭州留給濱江的時間有多少呢？

這個年關，外界都在羨慕濱江員工們的春節(jié)福利，卻少有人在意濱江集團老板戚金興對過去一年的評價：

走得特別特別艱辛的一年。

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