來源：財經十一人

近期北京部分高端住宅在出售時，買家除了要支付總房款，還要額外支付提升費、裝修費等費用，這些費用高達房款的20%-50%，最夸張時，比總房款還多，但不會體現在網簽合同上

文|王博 馬雨筱旭 張晴鶴

編輯 | 馬克

雷宇是一位金融從業(yè)者，長期關注北京樓市。2021年，準備要孩子的他和老婆商量置換一套大房子，但從2020年底至今，雷宇跑了多個高端項目后，決定暫時不換房了?！疤茁诽羁床欢兿嗉恿四敲炊鄡r，真的有人買嗎？”

據《財經》(博客,微博)記者調查，近期北京部分高端限競房（限房價、競地價）和商品房在售賣期間，買家除了要支付總房款，還要額外支付提升費、裝修費等費用，這些費用高達房款的20%-50%，最夸張時，比總房款還多，但不會體現在網簽合同上。

歲末年初，沉寂近四年的北京市樓市開始回暖，高端住宅（總價在1500萬以上的住宅）也應勢抬頭。北京麗茲行房地產顧問有限公司專注豪宅銷售，2020年12月，麗茲行的成交量創(chuàng)了2017年以來的單月成交紀錄。

一位麗茲行的資深經紀人預計，3月份之前，北京豪宅市場將迎來一波漲價潮。在此預期之下，被限價折磨三年的開發(fā)商開始玩起潛規(guī)則。

01

如何繞開限競房的限價

雷宇最初在禧瑞春秋相中了一套2000多萬元的房子。禧瑞春秋是限競房，位于北京東北五環(huán)外孫河中央別墅區(qū)，由遠洋集團和首創(chuàng)集團聯合開發(fā)。

有知名開發(fā)商保底，雷宇很感興趣。

京內這一輪豪宅成交量剛起來，雷宇希望找到好機會置換上車?？勺詈舐渥同F場營銷人員談價格時，他猶豫了。

雷宇被告知，這套房子網簽價只能做到1600萬，其余400多萬是項目“提升費”，但提升費具體包括什么，營銷人員并未明確說明。對方告訴他，禧瑞春秋2000萬左右的房子提升費大約是300萬-500萬元。

雷宇還向《財經》記者展示一張禧瑞春秋樓王的報價單，報價單上，805平米的別墅，總價6900萬元，由網簽價、車位、提升費三部分組成。

禧瑞春秋政府限價最高為7.2萬元/平方米，正常情況下，這套樓王的價格應該是5796萬元，但以報價單上6900萬元計，其提升費高達1104萬元，約占限價房款的19%。

多位新房經紀人透露了一個業(yè)內熟知的套路，提升費、改造費就是開發(fā)商想擺脫限價束縛，多賺點錢。毛坯交房的叫提升費，精裝修交房的，裝修費就會高得離譜。

《財經》記者獲悉，禧瑞春秋已經裝修完的一套500平米的樣板間，開發(fā)商對外報價，裝修款為1700萬，仍以最高限價7.2萬元/平方米計算，這套樣板間的價格應該在3600萬，實際裝修款占到了原房款的47%。

一位麗茲行的經紀人解釋稱 “因為包含了設計師邱德光的設計費，所以裝修費才會比較高?！钡灿薪浖o人承認，開發(fā)商做限競房，如果按照限價出售幾乎賺不到錢。

禧瑞春秋的情況并不是個案，位于北京豐臺區(qū)的國風長安也存在類似情況。

國風長安2019年2月取得預售證，總共84戶疊拼，由世茂集團和國瑞置業(yè)共同開發(fā)，也是限競房。

國風長安開盤均價為5.4萬/平方米，以此計算，一套277㎡的疊拼總價約為1500萬元，但實際情況是同樣戶型面積的疊拼是以總價2549萬出售。

一位經紀人告訴記者，1000多萬元的價差就是裝修款和裝修改造費。

2018年5月26日，北京市住建委發(fā)布《關于加強限房價項目銷售管理的通知》，北京樓市迎來限競房時代。自2019年起，北京市限競房成交量也逐漸占據北京商品住宅的半壁江山，成為市場成交主力。

限競房限制了房價，但也給開發(fā)商出了難題。為了在項目中獲得更多利潤，開發(fā)商想盡了辦法，在灰色地帶游走。

龍湖地產一位營銷負責人透露，這不是新鮮事，之前也存在過這種操作，只是2017-2019年豪宅市場不好，沒有加價空間?，F在市場回暖，開發(fā)商就會在政府限價之外，找些門道。

近5年北京涉宅用地宗數分布

02

高端商品房銷售的潛規(guī)則

多位受訪者透露，政策讓限競房明碼標價不能漲價，不意味著商品房就能自由發(fā)揮。在北京，商品房也有政府指導價，開發(fā)商每個項目營銷之前都會把售價報給住建委備案，當定價超過指導價時，樓盤就通不過網簽。

即便如此，一些高端商品住宅也并未按照監(jiān)管設定的劇本走下去。

放棄了套路多的限競房，雷宇隨后又看了東直門使館區(qū)附近的萬國府、東直門8號院等幾個高端商品住宅，沒想到熟悉的操作再次上演。

東直門8號院政府指導價10萬-12萬元/平方米，但實際銷售價格為15萬-18萬元，每平售價約上調了50%，依然是簽陰陽合同，超出政府指導價的房款名目還是提升費、裝修費。

在萬國府一套244平米北向的房子總價要3100萬元，政府指導價約為5-6萬元/平米，但實際價格為12.8-16.8萬元/平米，裝修費大約為7.8-10.8萬元/平米,比房子還貴。

“一般精裝修的房子網簽時裝修款可拆分，也可不拆，拆分的大部分原因就是政府限價。拆分的房款網簽低、稅費也低，但貸款金額會變少。萬國府這個項目就需要拆分裝修款，不然建委不給網簽?！币晃粻I銷人員回復雷宇。

該營銷人員還表示，雖然網簽價低，但房子的評估不會受影響，已經有客戶評估過了，將來就算轉手賣，也會以每平十多萬元的價格出售。

如果評估價不受影響，這些逃過限價的高端盤一旦成為二手房，就沒有價格限制，幾年后轉出一賣，高端盤房價仍然堅挺。

而如果雷宇要滿足置換需求，就得把自己現在的房子高價賣出去，剛需二手房的房價也會連動高漲。

禧瑞春秋的銷售人員曾告訴雷宇，不可能降價，如果再不買也快要賣光了。但當時雷宇并不相信。

麗茲行2020年的北京豪宅新房熱銷榜中顯示 ，禧瑞春秋以115套的成交量，位居第四名。前三名分別是九龍倉、綠城、中交聯合開發(fā)的壹亮馬、頤和金茂府，以及融創(chuàng)開發(fā)的香山壹號院。

據中介透露，國風長安目前也僅剩四套疊拼。上述龍湖高管認為，對于地段好的項目，限價也沒用，都是稀缺資源。

近日，雷宇又來到了北三環(huán)大鐘寺附近新開的三個盤。分別是世茂北京天譽、合生縵云、東叁金茂府。

《財經》記者獲悉，這三個盤曾經報批13萬元/平米出售，耗時半年受調控影響沒有通過審核，最后，只能以約11萬元/平米的價格出售。

但在世茂北京天譽營銷中心，營銷人員告訴雷宇一套215平米的房子，總價要2993萬元，折合13.92萬元/平米。網簽價只能以2470萬成交，其余523萬元為裝修款，需另外走合同支付?！叭绻贿@樣，我們真賺不到錢?！痹摖I銷人員說。

03

限價有用嗎？

經濟學家數十年來一直在論述，當市場供不應求時，價格管制只會加劇市場的不平衡，平抑價格的有效辦法是增加供給而不是管制價格。1972、1974、1982年度的三位諾貝爾經濟學獎得主曾合著《房租管制：神話與現實》，論述了旨在幫助窮人的房租管制反而讓窮人的境遇更差。

但是，房屋一旦生產出來就會長期存在，但需求旺盛可能只是短期現象，如果擔心放開供給會導致長期性過剩，因此管制價格，那么就不得不容忍市場上的暗箱操作。

北京大多數地段不錯、品質尚佳的豪宅現在就面臨這種情況。開發(fā)商奇貨可居，通過各種“暗箱操作”繞開限價。

除了裝修款、改進費，有的開發(fā)商甚至利用綁定營銷的方法來變相提高房價。如你想在北京按照正常網簽價買一個高端住宅，但也要在丹東買一套房子，多余的房款被轉移到限價不嚴格的城市。

還有一種操作叫分批取預售證，同一個項目，不同批次取證，每次房價的備案價格可以上升一定比例，因此，有的開發(fā)商就把取證批次細分到極致。

價格管制扭曲了市場的真實供求，通常是個壞辦法，好消息是2020年北京市政府已經做出了調整。

麗茲行2020年的報告顯示 ，2020年，北京市住宅用地供應量為50宗，其中共有產權4宗，限價住宅8宗，不限價住宅37 宗，其他住宅用地1宗。2020年不限價住宅土地供應量、供應面積已突破近五年的最高值。

這意味著2021年將會有大批不限價住宅涌入市場，真正讓買家、賣家按較真實的市場價格達成交易。“這兩年價格限制少了一些，不像前幾年管得死死的?！鄙鲜鳊埡吖鼙硎?。

2021年，北京市場不限價住宅將成為市場供應主體，且占據核心位置。但在房住不炒、保剛需的總指揮棒下，豪宅價格恐怕也難以肆意上漲。

據《北京日報》報道，近日，住房和城鄉(xiāng)建設部倪虹副部長帶隊到北京調研會商房地產調控工作，北京市政府有關負責同志表示，首都房地產市場絕不允許任何形式的投機炒房、渲染炒作，如出現局部量價上漲苗頭，將迅速采取針對性調控措施，確保市場穩(wěn)定。

應受訪者請求，雷宇為化名

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