這里是成哥說房，專業(yè)的房產(chǎn)專家，用最專業(yè)的角度為有需要的人提供買房的最佳方案！投資房產(chǎn)遇到問題，成哥為你答疑解惑。關(guān)注“成哥說房”，帶你成為最會(huì)買房的人！

以下選自“成哥說房”微信公眾號(hào)精選提問：

提問：成哥好，現(xiàn)有子彈600，目前有泛海桂海園220平自住，金色雅園143平出租。用孩子的房票在泛海蕓海園購置了129平方投資，九月份小孩開學(xué)后將戶口轉(zhuǎn)到了上海的學(xué)校集體戶口。考慮到孩子畢業(yè)后應(yīng)該會(huì)留在上海，有什么方法現(xiàn)在在上海購置房產(chǎn)嗎？想購置200平公寓自己公司使用，初步定在范湖龍湖天街。手里租金該如何投資，請成哥給點(diǎn)建議！

回答：首先，不建議用孩子的房票買，sfsd用在一線城市才能利益最大化。

上海二手房成交量爆發(fā)，同比增81%，環(huán)比增13%，11月二手房成交量3.2萬套 量的反應(yīng)已經(jīng)非常足了，但因?yàn)槟壳吧虾?0城房價(jià)指數(shù)還沒有出現(xiàn)普漲，所以子彈還會(huì)繼續(xù)飛一會(huì)，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)調(diào)控。

但同時(shí)也可以預(yù)料，未來上海樓市吃到調(diào)控是不可避免的，因?yàn)槿袊痪€城市里只有上海沒有限售、限離的手段，對比當(dāng)前的北京和深圳，上海目前是最寬松的政策環(huán)境，加之上海瘋狂的吸引人才，市場一定會(huì)從局部熱轉(zhuǎn)為全部熱。

想在上海買房一定要盡快，一旦調(diào)控出臺(tái)就又沒有機(jī)會(huì)了。但同時(shí)考慮到未來可能的調(diào)控政策，也要控制好現(xiàn)金流，為長期持有做準(zhǔn)備。

投資角度，各個(gè)物業(yè)類型收益率對比：

純商品房>70年產(chǎn)權(quán)住宅公寓>寫字樓=社區(qū)商鋪>40年權(quán)公寓

公寓和寫字樓租售比在5%以上，自用可以入手。

提問:成哥好，想在上海買房有幾個(gè)問題想聽聽您的建議:

1、明年8月份就能落戶了，房子什么時(shí)候買合適呢?

2、2015年4月在南京購置一套房，準(zhǔn)備置換上海，南京的房子什么時(shí)間賣好呢?

3、我在長寧區(qū)工作，媳婦在張江高科技園區(qū)工作，準(zhǔn)備買500萬左右的房子，請老師推薦一下合適的區(qū)域和小區(qū)。

回答：1、差不多明年5月左右就可以看起來二手房，因?yàn)槎址靠梢院炗嗊h(yuǎn)期協(xié)議，延遲網(wǎng)簽，提前三個(gè)月比較合適。另外明年我估計(jì)可能會(huì)吃一次調(diào)控，到時(shí)候再看時(shí)機(jī)，是否要買。

2、南京會(huì)漲，等到明年3、4月份賣才合適。

3、500萬可以選擇的不多，主要考慮周浦、徐涇這些外環(huán)外2005年以后的小區(qū)。

提問:成哥好，上海純投資學(xué)區(qū)的變動(dòng)或多片劃區(qū)對老破小學(xué)區(qū)房影響很大。但今年學(xué)區(qū)房的漲幅驚人，能否講解下這里面的變化?學(xué)區(qū)房投資一般投資期限大概是多少年?是走2-3年的短線投資嗎?

純投資300-350是去大虹橋(徐涇或徐涇北，南江橋)的次新動(dòng)遷，抑或張江或浦江周邊次新動(dòng)遷，還是可以投資學(xué)區(qū)房?

回答：學(xué)區(qū)房有一定的稀缺性，公民同招和民辦搖號(hào)改變了上海公辦學(xué)區(qū)房的稀缺邏輯。學(xué)區(qū)房長期看有劃片入學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)，但是即便劃片之后，學(xué)區(qū)房依然有價(jià)值。短期來看，最低總價(jià)掛戶口的雙學(xué)區(qū)房依然是很強(qiáng)勢。

潛力板塊投資邏輯依然存在，現(xiàn)階段一般不會(huì)作為第一輪漲幅，但等到內(nèi)圈漲完之后，外圈會(huì)有補(bǔ)漲，所以依然值得投資。

如果你需要短期很剛性的漲幅，是可以考慮學(xué)區(qū)房的，如果你要選擇走長線走穩(wěn)的話，買大虹橋這種潛力板塊也是可以的。

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提問：成哥好，感覺現(xiàn)在二手市場不景氣，現(xiàn)在入手會(huì)不會(huì)貶值？

回答：一線城市和強(qiáng)二線城市二手受調(diào)控的影響，會(huì)有小幅回落， 由于各種資源匯集，土地稀缺，地價(jià)基礎(chǔ)仍然穩(wěn)定，供求關(guān)系還是會(huì)保持穩(wěn)中有緊，所以房地產(chǎn)也比較抗跌。

基礎(chǔ)較好的老牌一線城市，南京、天津、武漢、杭州和蘇州等，因?yàn)閮r(jià)格上漲過猛，所以現(xiàn)在是，調(diào)控重點(diǎn)關(guān)注城市，短期內(nèi)會(huì)更傾向于“價(jià)格停滯”，但長期是沒有問題的；

快速崛起的熱點(diǎn)城市，比如鄭州、重慶等，因?yàn)橄迌r(jià)的影響，因?yàn)榈偷貎r(jià)土地成交的影響，會(huì)對當(dāng)前的價(jià)格體系會(huì)有一定沖擊，短期內(nèi)或許會(huì)調(diào)整，但長期來看，因?yàn)閹齑嬷芷诙?、供需關(guān)系緊張等原因，仍然將是全國性的熱點(diǎn)城市；

環(huán)一線的三四線城市仍然是熱點(diǎn)，因?yàn)檫@些城市已經(jīng)成為諸多房企的布局熱點(diǎn)，土地成本仍有大幅上漲的可能，再加之庫存周期縮短，中長期來看，這些城市仍然會(huì)是未來的熱點(diǎn)；

其他三四線城市，非核心都市圈內(nèi)的三四線城市，比如許昌、洛陽、漳州等等，因?yàn)槌鞘薪?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)仍然相對薄弱，但房價(jià)已經(jīng)歷經(jīng)跳漲，需求透支嚴(yán)重，一旦有加碼，投資需求退場后，市場變化值得警惕。

總的來說：絕大多數(shù)的一二線城市都是安全的，可能不會(huì)漲，但一定不會(huì)跌；某些二線城市可能會(huì)面臨橫盤的可能。

環(huán)一線周邊的三四線城市中長期仍然會(huì)是熱點(diǎn)，但其他三四線城市警惕接盤的可能。

提問：成哥好！請問要如何看待南通的房市？估計(jì)年后還會(huì)漲嗎？近期想賣掉佳期漫置換上海的房子，但沒有房票，所以一直沒有出手，不知道是否應(yīng)該繼續(xù)觀望還是先脫手？

回答：上海如果要買的話，要立刻就買上海的行情，已經(jīng)開始啟動(dòng)了，局部板塊已經(jīng)開漲了。出手南通買上海，投資是很明智的選擇。南通把能用來推高房價(jià)的利好和噱頭都用完了，早就漲到高位了。

加上發(fā)展后勁不足，老齡化嚴(yán)重、高等教育不足、高端制造業(yè)缺乏、交通規(guī)劃滯后，至于房價(jià)只能說是，長期看南通的房價(jià)是穩(wěn)不住的。

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提問：成哥好，打算明年買房，請問明年的上海樓市會(huì)怎么樣？

回答：首先，如果你已經(jīng)上車并且不打算置換，那么等待下一波升值就好了。

上海樓市可能會(huì)持續(xù)給出好的反饋，尤其是在年后三四月份，即使是靜淡市場，年后基本都有量價(jià)的明顯變化，這是歷年上海樓市的規(guī)律。

第二，如果你打算置換，現(xiàn)在是房東強(qiáng)勢的好時(shí)機(jī)。

把房子踩在高點(diǎn)賣掉，去置換你最看重因素的房子，自住、通勤、學(xué)區(qū)，都還有機(jī)會(huì)。等到年后的大概率普漲，置換就會(huì)極度被動(dòng)。

第三，如果你正打算上車，那已經(jīng)可以好好準(zhǔn)備了，年后的行情根本不需要預(yù)測?，F(xiàn)在普漲1個(gè)點(diǎn)，年后就是2個(gè)點(diǎn)。

第四，第四，短期看上海樓市調(diào)控沒戲，子彈還會(huì)繼續(xù)飛一會(huì)。政策離普通人太遠(yuǎn)，我們只看短期和長期就好了。短期看，從現(xiàn)在到3、4月份，一定還會(huì)漲。

長期看，我相信上海的房子沒理由比深圳北京便宜。

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提問：成哥好，請問子彈200，現(xiàn)在買哪里收益最大呢？

回答：近期，北京，廣州，上海，杭州行情啟動(dòng)明顯，可以根據(jù)自身情況，盡快轉(zhuǎn)移合適戰(zhàn)場，及時(shí)開展戰(zhàn)斗。

北方優(yōu)先考慮北京， 珠三角工作可以考慮廣州， 長三角工作可以考慮上海， 二線上車升階大資金量最優(yōu)先杭州，其次是武漢、成都和重慶。

提問：成哥好，一棟樓有兩個(gè)單元同戶型的四套房子，中間兩戶南面無遮擋，北面兩側(cè)有遮擋采光不好，旁邊兩戶南面有樓遮擋，北面很通透，是選中間戶還是東邊戶或西邊戶呢？還有16層高的樓建議選哪個(gè)樓層好呢？

回答：選中間戶，優(yōu)先考慮南向采光好的。如果有預(yù)算的話，選15樓。

給大家總結(jié)幾條非常有用的新房選樓層經(jīng)驗(yàn)公式：

一般來說，越小面積、越高樓層、越是小區(qū)中心（樓王）的位置，均價(jià)越高。

1. 樓層每高一層，每戶均價(jià)大約增加0.5到1%左右；

2. 同樣的戶型，如果分別位于臨街和小區(qū)中心的樓棟，在樓層相同的情況下，差價(jià)會(huì)在3%到5%之間不等；

3. 即使是同一樓棟內(nèi)，朝小區(qū)中心花園和朝街外的相同戶型也會(huì)產(chǎn)生0.5%上下的差異；

4. 同一小區(qū)內(nèi)，小戶型會(huì)比大戶型的均價(jià)高出5%甚至更多。

記好這幾個(gè)選房經(jīng)驗(yàn)公式，大概率能選到性價(jià)比更高的好房子。

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