這里是成哥說房，專業(yè)的房產(chǎn)專家，用最專業(yè)的角度為有需要的人提供買房的最佳方案！投資房產(chǎn)遇到問題，成哥為你答疑解惑。關(guān)注“成哥說房”，帶你成為最會買房的人！

以下選自“成哥說房”微信公眾號精選提問：

提問：成哥好。打算在成都投資買房，不知現(xiàn)在是否合適？二手學(xué)區(qū)房前景如何？如果是二手房的話比較推薦哪個片區(qū)？

回答：你好，學(xué)區(qū)房和普通房其實是兩種買法，購房的群體也不盡相同，由于其不確定性，學(xué)位房適合短線愛折騰的人群，因為要經(jīng)常性的調(diào)倉，普通次新三房更適合長持。學(xué)區(qū)房因為政策變化比較大，所以并不是投資的主流。但是學(xué)區(qū)房的漲幅往往比較大。如果已經(jīng)漲得很高的學(xué)區(qū)房，不建議入手了。我們買的應(yīng)該是學(xué)區(qū)溢價不多，未來學(xué)區(qū)可能會越來越好的樓盤?？紤]長期投資，建議優(yōu)先考慮普通次新三房。成都投資回報率最大的樓盤，詳見內(nèi)部分享。

提問：成哥你好！最近想投資房產(chǎn)，南昌的房子可以投資嗎？綠地儒樂星鎮(zhèn)。

回答：你好，南昌屬于存在感較弱的省會城市，朝陽和九龍湖已經(jīng)漲過一波了，目前不算低位，動能也一般，未來比較平穩(wěn)，漲幅緩慢。 如果不想去其它城市建倉，南昌也可以淘筍。 優(yōu)選紅谷灘核心區(qū)，紅角洲 次選朝陽新城，高新區(qū)。 綠地儒樂星鎮(zhèn)自住還行，投資一般。

提問：成哥你好！坐標成都，手上有一套老破小，房齡二十多年了，是現(xiàn)在賣掉！還是等待拆遷？

回答：你好！就現(xiàn)在賣，老破小在成都升值潛力小，加上現(xiàn)在提倡舊改。打個比方，你現(xiàn)在這套老破小50平米能賣50萬。附近次新房賣2萬一平，貴50%。就算拆遷了，原地回遷的話，想要增加面積還得自己掏錢。如果你賣掉，拿這個50萬，買熱點片區(qū)單價一萬五總價150萬的房子，杠桿加上去了，面積變成100平。十年期間，來個兩次的增值抵押、買入，再抵押再買入十年后，你可能都有200平的房子了，但你的老破小說不一定還沒拆遷。即使拆遷，還不一定馬上拿證，還不一定原地拆遷，除了市區(qū)以內(nèi)，其他周邊的回遷房還賣不上價。

提問：成哥好！請問保利和光嶼湖，153平米，四百一十多萬,低樓層值不值得投資，以后流動性會不會差?升值空間怎么樣?如果不值得，總價400左右的房子，有沒有哪個樓盤推薦，我是高新區(qū)普通資格，謝謝!

回答：2.7萬接近清水房，這個價格就不算太便宜了，我不知道這個戶型有沒有贈送，如果有就可以買，如果沒有，就是普通平層的話，價格就有點高了。保利和光嶼湖整體上性價比是比較高的，但你說的這套房源感覺價格有點貴，你根據(jù)有沒有贈送空間來判斷買不買。除了和光嶼湖之外，普通資格400萬，金隅金成府，鹿溪樾府，天府里，招商時代公園可以對比考慮。

提問：成哥好！最近在關(guān)注天府新區(qū)保利和光嶼湖，但是聽說有人才房。這種情況對小區(qū)的生活品質(zhì)、未來的價格有什么影響?或者大概來說，這種商品房與人才房結(jié)合的模式，有什么需要考慮和關(guān)注的，謝謝！

回答：人才房的價格跟商品房基本沒區(qū)別，大概就是一個9折或者85折的狀態(tài)，而且這些人才也不是拆遷戶，或者公租客，整體素質(zhì)還是相對較高的，所以我個人覺得問題不大。唯一可能就是注意一下，人才房的面積不要太小，同時，也要注意量，例如10棟商品房，1棟人才房，就問題不大，但如果5棟商品房，5棟人才房，就會有一定影響。

提問:成哥好！興隆湖畔的中鐵悅鹿府據(jù)說高層精裝2.2。請問這個盤這個價位投資如何?

回答：悅鹿府其實就是中鐵卓越城三期，預(yù)計超過1000套房源供出，所以搖中概率還是有的。興隆湖板塊除了定向住宅，對外銷售是非常稀缺的，如2015年開盤的北鑫苑，2019年開盤的東鑫苑，以及今年8月取證的龍湖天境。所以悅鹿府的出現(xiàn)算是一個彩蛋。臨湖的3棟2、3號房，但也不是直接看興隆湖，而是興隆湖出來的一條河道。目前片區(qū)內(nèi)中鐵卓越城—期掛牌單價在2.5萬左右，天投北鑫苑達到了3.1萬左右，所以剪刀差還是很明顯的。但是交通不便，距離地鐵興隆站步行距離大概2千米，今后出行更多需要自駕或者公交車，但作為投資房的話，是可以等待交通配套的完善的，還是值得一搖。

提問：成哥好，能否說說武漢光谷南山府的優(yōu)缺點？

回答：南山府位置不錯，但是地王項目，價格肯定也不低 自住可以考慮，投資看價格 光谷東單價超過1.9的項目都不建議買入。 未來房價最高的板塊，不一定是漲幅最大的板塊，但一定是最穩(wěn)的板塊。 雖然未來關(guān)山大道和光谷東核心區(qū)是光谷板塊房價第一梯隊，但是價格漲上去之后留給我們的利潤就太少了，接下來要尋找第二梯隊產(chǎn)品。 未來的投資方案還要看你追求穩(wěn)，還是利益最大化。

提問：成哥好，坐標唐山，如果定位養(yǎng)老和投資的話，您覺得承德和秦皇島哪個更有優(yōu)勢？謝謝！

回答：這2個城市如果養(yǎng)老自住可以買，秦皇島相比自然條件更好一些，不過旅游性城市投資就沒必要了。放眼全國來看，頭部旅游城市是有價值支撐的。但流量來自外部，不是本地居民的內(nèi)生力量，畢竟不夠穩(wěn)當。旅行目的地這件事上，民眾的口味是會變化的。相比扎根本地發(fā)展商業(yè)商務(wù)，不確定性就要更大一些而且旅游地產(chǎn)需要跨省市賣房，營銷成本自然更大，這些都要算到買房人頭上。因此旅游地產(chǎn)通常難租難賣，作為資產(chǎn)的屬性不很優(yōu)。哪怕能漲，賣不掉、租不掉、管理成本高、金融屬性低。

提問：買產(chǎn)證還沒有下來的二手房可以嗎？交易的時候需要注意哪些問題？

回答：雙方應(yīng)當簽訂詳盡的書面協(xié)議，確定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，以免引發(fā)不必要的糾紛。買這樣的房子，你首先要有心理準備。你現(xiàn)在要買的房子的房產(chǎn)證還沒辦下來就屬于產(chǎn)權(quán)沒經(jīng)過確權(quán)。因此，你們的買賣行為不受法律保護。

以上來自“成哥說房”微信公眾號提問精選。

關(guān)注成哥，購房有疑惑，成哥為你解答，讓你掌握更多精彩的房產(chǎn)資訊！?

相關(guān)知識

成都樓市現(xiàn)狀:學(xué)區(qū)房領(lǐng)漲,老破大領(lǐng)跌!
頂級學(xué)區(qū)房不會跌，差點的學(xué)區(qū)房會漲
地產(chǎn)股收盤丨恒生指數(shù)跌0.21% 彩生活、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)領(lǐng)漲物業(yè)股
一線城市房價再度領(lǐng)漲 調(diào)控悄然來臨
別了!天價“老破小”學(xué)區(qū)房!
3月樓市回暖：深圳領(lǐng)漲二手房，60條新政穩(wěn)樓市
新房萬人搖、學(xué)區(qū)房兇猛、一線城市房價齊漲,樓市怎么了?
地產(chǎn)股收盤 | 滬指收漲0.72% 南國置業(yè)、美好置業(yè)領(lǐng)漲
4月樓市再回暖：50城新房售價提升 成都二手房領(lǐng)漲
4月樓市再回暖:50城新房售價提升 成都二手房領(lǐng)漲