作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經(jīng)

物業(yè)賽道的收并購熱潮，愈演愈烈。已經(jīng)從大魚吃小魚的時代，進化到大魚吃大魚的時代。

買與賣之間，也不再是上市與非上市企業(yè)間的交易。碧桂園服務(wù)（06098.HK）對藍光嘉寶服務(wù)（02606.HK）的并購，成為了上市物企間并購的首例，也是大魚吃大魚的典型。

碧桂園服務(wù)以48.46億元買下藍光嘉寶64.62%股權(quán)，這在物管行業(yè)可以載入史冊。

“史詩級”大并購

上市物企之間的收購并不新鮮，此前招商積余（001914.SZ）考慮收購香港公共房屋物企創(chuàng)毅控股（03992.HK），當時被業(yè)界評論或?qū)⒊蔀槭桌?，至于最終結(jié)果如何，如今“首例頭銜”已被他人捷足先登。

即便招商積余最后收購成功，與此次“碧藍并購”相比，量級也不可同日而語。

放眼物企收并購史，彩生活20億收購花樣年物管業(yè)務(wù)，并表原萬達物業(yè)；雅生活20億元收購中民投物業(yè)；龍湖物業(yè)以23.76億獲得綠城服務(wù)10%股權(quán)；恒大物業(yè)15億拿下雅泰酒店物業(yè)；以及合景悠活13億元吞下雪松智聯(lián)，都是物管行業(yè)大型并購案。

但在此次并購案面前，依舊黯然失色。無論是從體量和影響力，還是金額數(shù)值來看，都超越以往， “碧藍并購案”可以稱之為物管行業(yè)的“史詩級”并購案件。

物管領(lǐng)域超級猛獸誕生

碧桂園服務(wù)和藍光嘉寶同為港股上市物企，前者于2018年6月登陸港股，后者于2019年10月在港交所掛牌。

在物業(yè)賽道上，二者同為在管規(guī)?！斑^億”物企，藍光嘉寶服務(wù)2020年末在管面積1.3億平方米，合約面積2.1億平方米；而碧桂園服務(wù)早在2020年6月底，在管面積超3億平方米。

克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，碧桂園服務(wù)2020年末在管面積4.09億平方米，在“物企在管規(guī)模排行榜上”位列第二，僅次于萬科的萬物云。藍光嘉寶服務(wù)也名列前茅，以1.3億平方米在管面積排名16。

收購藍光嘉寶服務(wù)后，碧桂園服務(wù)的總在管面積將達5.4億平方米，這一規(guī)模將接近“物管一哥”萬物云的在管面積5.78億平方米（克而瑞數(shù)據(jù)）。

截至2020年6月30日，碧桂園服務(wù)的合約面積為7.46億平方米，藍光嘉寶服務(wù)的合約面積2.1億平方米，兩者合計9.56億平方米，將遠遠超過萬物云6.8億平方米（克而瑞數(shù)據(jù)）的合約面積。

從地位上看，碧桂園服務(wù)是全國頭部物企，背靠龍頭房企碧桂園（02007.HK）這顆大樹。如果拋開未上市的萬物云，在如今已上市的45支物業(yè)股中，無論是規(guī)模還是市值，都處在第一位。此前市值一度沖破2000億港元，逼近碧桂園集團。

藍光嘉寶為藍光發(fā)展（600466.SH）旗下物業(yè)公司，是四川省乃至西南地區(qū)的頭部物企。上市以后，通過收并購快速擴張，加速褪去區(qū)域性色彩，僅在2020年，便耗資約7.59億元收購17家物企，被稱為2020年“物業(yè)收購冠軍”。

這一點，與碧桂園服務(wù)很相似。藍光嘉寶勝在并購數(shù)量多，碧桂園服務(wù)則是并購金額高。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，碧桂園服務(wù)2020年以近50億元并購金額成為并購金額最多的企業(yè)。

總之，在剛剛過去的一年中，二者的并購都很兇猛。

如今，碧桂園服務(wù)高歌猛進之勢更甚，藍光嘉寶卻選擇進入對方懷抱，這是業(yè)內(nèi)始料未及的，發(fā)生的很突然，更令人驚訝。

去年11月底，藍光嘉寶還發(fā)出“二連擊”，以7029萬收購湖南、四川及北京的3家物企之外，斥資1.6億收購上海上置物業(yè)60%股權(quán)。彼時，藍光嘉寶還表態(tài)，正在積極尋找其他潛在收購目標，以進一步擴展業(yè)務(wù)規(guī)模并增加市場份額。

話猶在耳，不料自身反成他人搶占市場份額的標的。這背后有怎樣的考量，雙方的動機為何，是一個值得深入推敲的話題。

 “恒碧萬”從地產(chǎn)到物業(yè)的規(guī)模之爭

從碧桂園服務(wù)的角度來看，無疑是利好的。

從內(nèi)部業(yè)務(wù)協(xié)同來看，藍光嘉寶在西南地區(qū)的優(yōu)勢，將補足碧桂園服務(wù)的短板。在其目前的管理規(guī)模版圖中，五大城市群在管面積占比73%，其中長三角、珠三角城市群比例高達56%，而成渝城市群僅3%，是占比最小的區(qū)域，此次并購后其在西部地區(qū)的市場競爭力將發(fā)生質(zhì)的變化。

從外部環(huán)境來看，隨著越來越多房企物業(yè)分拆上市，房企在地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模之爭，已經(jīng)映照到物管領(lǐng)域，“跑馬圈地”正酣。

恒大物業(yè)上市沒多久，便立下軍令狀，2021年每月新增拓展在管面積3000萬平方米。按此推算，到2021年末其在管面積至少達6.14億平方米。在這一目標驅(qū)動下，恒大物業(yè)迅速15億收購亞太酒店物業(yè)，新增在管面積8000萬平方米。

萬科的萬物云雖未上市，但卻已經(jīng)占據(jù)物企管理規(guī)?！邦^把交椅”?？藸柸鹞锕軘?shù)據(jù)顯示，截至2020年底，萬物云以5.78億平米在管面積，成為國內(nèi)在管規(guī)模最大物企，雅生活和碧桂園服務(wù)排名第二、第三，在管面積分別為5.05億平方米、4.09億平方米。

再看碧桂園服務(wù)，此次收購其管理規(guī)模將得到暴增，再上一個臺階。

“恒碧萬”在地產(chǎn)領(lǐng)域的龍頭地位，正在逐漸映射進物管領(lǐng)域。

不僅如此，隨著融創(chuàng)服務(wù)、華潤萬象生活、世茂服務(wù)等TOP10房企物業(yè)成功上市，并表示將上市籌資凈額的65%用于收并購，未來他們在地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模排名，是否會復(fù)制到物管領(lǐng)域，是一件大概率事件。

藍光嘉寶母公司的融資渴求

從藍光嘉寶服務(wù)角度看，這是一個復(fù)雜的問題。

一切跡象都顯示，這是一家正在快速成長的企業(yè)，過往的收并購效果立竿見影，快速完成了從區(qū)域型物企到全國性物企的跨越，于2020年11月更名，由“四川藍光嘉寶服務(wù)集團股份有限公司”更改為“藍光嘉寶服務(wù)集團股份有限公司”，去掉“四川”前綴，撕去區(qū)域化標簽。

但資本市場似乎不買賬，其股價自上市以來下滑8.5%，2020年下跌29.2%。有分析稱，雖然藍光嘉寶進行了大量的收并購，但是所收購的公司質(zhì)量相對一般，而且在后續(xù)如何融合吸收也是一個挑戰(zhàn)。

物業(yè)股價的不振，對于地產(chǎn)母公司藍光發(fā)展融資而言，顯然不利。特別是 “三道紅線”融資新規(guī)出臺之后，融資更是受限。

截至2020年末，藍光發(fā)展凈負債率92.93%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率73.65%，現(xiàn)金短債比1.13倍，觸碰一道紅線，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率略高于70%。

在更早之前，藍光發(fā)展“三道紅線”全不達標。如今變綠兩條線，是其降杠桿的成果，但依然壓力不小。

這一點，從其近期的動態(tài)便可管窺一二。今年一月以來，大股東藍光集團已經(jīng)連續(xù)兩次質(zhì)押其股份，先后于2月8日、1月29日分別質(zhì)押2500萬股、9000萬股。

如果將往期質(zhì)押股份包含在內(nèi)，藍光集團和一致行動人楊鏗累計質(zhì)押股份達8.78億股（約28.94%股權(quán)），占其持有藍光發(fā)展股份總數(shù)的49.64%，將近一半。

股權(quán)質(zhì)押融資而來的資金雖可以用于補充流動資金，質(zhì)押比例越高，承擔的風險也大。

另外，從2020年11月份至2021年1月初，兩個多月時間，藍光發(fā)展擔保22次，擔保金額63.3億元。截至1月20日，藍光發(fā)展為全資子公司、非全資子公司和參股公司合計提供擔保金額658.6億元，如果將子公司為其提供的55億擔保金額算在內(nèi)，藍光發(fā)展共提供擔保金額高達713.6億元，占其2019年末凈資產(chǎn)的354.4%。

一般而言，擔保總額占公司凈資產(chǎn)的比例不宜超過50%。高擔保會加劇企業(yè)潛在債務(wù)風險，背后存在了一系列隱憂。

相比之下，通過出售資產(chǎn)和股權(quán)是加速現(xiàn)金回流和降杠桿的上上之選，“三道紅線”之下越來越多房企青睞這種方法。

這或許也是藍光發(fā)展出售藍光嘉寶服務(wù)的原因之一。

相關(guān)知識

48億鯨吞藍光嘉寶,碧桂園服務(wù)“不服”萬科
碧桂園服務(wù)擬收購藍光嘉寶
碧桂園服務(wù)、藍光嘉寶聯(lián)合公告:將召開會議批準藍光嘉寶除牌
碧桂園服務(wù):擬將藍光嘉寶從聯(lián)交所除牌
碧桂園服務(wù)完成收購藍光嘉寶服務(wù)52.83%股權(quán)
碧桂園服務(wù)已持有藍光嘉寶52.83%股權(quán)
碧桂園服務(wù)、藍光嘉寶聯(lián)合公告：預(yù)計藍光嘉寶將于7月22日在港交所除牌
藍光嘉寶服務(wù)、碧桂園服務(wù)雙雙短暫停牌
26日早盤：藍光嘉寶服務(wù)漲14.89% 碧桂園服務(wù)跌2.46%
碧桂園服務(wù)完成持有藍光嘉寶52.83%股權(quán) 建議改組藍光董事會