地產(chǎn)內(nèi)參|2月份百城房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅收窄今年樓市“打炒作”87次

來源：智能家居時(shí)間：2021-03-02 16:49

2月份百城房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅收窄今年樓市“打炒作”87次

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，今年以來各地與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的樓市調(diào)控次數(shù)已高達(dá)87次。其中1月份累計(jì)42次，2月份累計(jì)45次。而在上述調(diào)控政策中，囊括了北京、上海、深圳、廣州、杭州、東莞等一線城市及熱點(diǎn)城市。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，不僅是一線城市，二線、三線熱點(diǎn)城市的樓市調(diào)控也在不斷加碼，這無疑向整個(gè)市場(chǎng)釋放出更加明確的信號(hào)，即對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的呵護(hù)。

同時(shí)值得關(guān)注的是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)在金融和土地兩方面長(zhǎng)效機(jī)制的進(jìn)一步落地，在短期有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，從中長(zhǎng)期來說，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也將更為深入和長(zhǎng)遠(yuǎn)。

從今年多地出臺(tái)的樓市調(diào)控政策內(nèi)容來看，各地通過對(duì)信貸政策的調(diào)整，加大對(duì)購(gòu)房資金的監(jiān)管力度。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)曹晶晶表示，展望未來，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的樓市調(diào)控目標(biāo)下，各地方政府更加靈活的因城施策以及更加精細(xì)化的調(diào)控政策內(nèi)容，將進(jìn)一步落實(shí)“房住不炒”定位，保障區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

1-2月11城土地出讓金均超百億，集中供地將為市場(chǎng)降溫？

今年前兩個(gè)月，上海、杭州、成都、北京、寧波、南京等11個(gè)城市賣地超百億；同期，有8家房企拿地超百億。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，因?yàn)?020年初疫情的特殊情況，使得2021年1-2月的土地成交金額同比漲幅較高，50大熱點(diǎn)城市賣地5146.8億元，同比上漲高達(dá)30％，其中上海、杭州、成都、北京、寧波、南京等11個(gè)城市賣地超百億。

在11個(gè)賣地超百億城市中，只有北京和福州的土地出讓金同比減少，其中北京土地出讓金為281.18億元，同比大幅縮水58.12％。

對(duì)于2021年初的土地市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，整體房企拿地依然積極，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)提升，多個(gè)城市再次出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交，雖然整體土地市場(chǎng)地價(jià)依然未全面上漲，但部分城市部分土地的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了歷史高點(diǎn)。

近期，有消息稱，自然資源部發(fā)文對(duì)22個(gè)重點(diǎn)城市的住宅土地出讓方式提出新的監(jiān)管要求，實(shí)施“兩集中”供地政策，也就是全年不超過3次集中發(fā)布出讓公告及集中組織出讓活動(dòng)。

易居研究院研究員沈昕認(rèn)為，預(yù)計(jì)集中供地新政實(shí)施后，對(duì)房企的現(xiàn)金流管理能力提出了更高的要求，一定程度上將降低土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈程度和溢價(jià)率，土地市場(chǎng)周期性波動(dòng)也將減弱。

多地房貸集中度管理細(xì)則出臺(tái)海南、浙江等地上調(diào)監(jiān)管指標(biāo)上限

去年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），自2021年1月1日起實(shí)施。

《通知》下發(fā)兩個(gè)月后，多地監(jiān)管層針對(duì)各自轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行的房地產(chǎn)貸款集中度管理細(xì)則也陸續(xù)出臺(tái)。其中，部分地區(qū)在政策允許的前提下，調(diào)整了相應(yīng)檔次的地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。

各地之所以可以對(duì)各自轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)貸款集中度監(jiān)管指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，是因?yàn)椤锻ㄖ方o各地監(jiān)管部門留出了彈性空間。

專家表示，各地對(duì)不同檔位的銀行機(jī)構(gòu)明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理上限，有助于銀行靈活執(zhí)行中央房貸政策。尤其是對(duì)于一些中小銀行、和農(nóng)村相關(guān)業(yè)務(wù)掛鉤的銀行，其貸款政策可以更加靈活。

北京市住建委將重點(diǎn)查處“信貸資金違規(guī)使用”“借學(xué)區(qū)房等炒作房?jī)r(jià)”等問題

針對(duì)媒體曝光、群眾關(guān)注、市民熱線反映的新建商品住房交易環(huán)節(jié)中的違法違規(guī)行為，結(jié)合對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的研判，北京市住建委制定了2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)法檢查工作安排，將重點(diǎn)查處“無證售房”“不實(shí)宣傳”“合同欺詐和不平等條款”“違反預(yù)售資金監(jiān)管”“捆綁銷售和違規(guī)分銷”“信貸資金違規(guī)使用”“借學(xué)區(qū)房等炒作房?jī)r(jià)”“違規(guī)工改住、商改住銷售”“發(fā)布虛假網(wǎng)絡(luò)房源”九方面問題。

據(jù)北京市住建委介紹，按照安排，從2月下旬開始，市住建委派出多個(gè)執(zhí)法檢查組，會(huì)同屬地住建房管部門，先后對(duì)東城區(qū)萬國(guó)公寓，朝陽區(qū)遠(yuǎn)創(chuàng)合景苑、東直門8號(hào)，豐臺(tái)區(qū)譽(yù)悅家園、合雅金苑、黃莊九雅嘉園，大興和怡嘉園等多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開展現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)法檢查。

銀行房貸集中度“紅線”微調(diào)，對(duì)“房貸人”有何影響？

本輪地方監(jiān)管“紅線”的微調(diào)，是“對(duì)年初銀行貸款集中度管理制度的微調(diào)，體現(xiàn)了‘因地施策’。”

招聯(lián)金融首席研究員董希淼向記者表示，對(duì)于五檔不同的銀行設(shè)置不同的指標(biāo)，“這是我國(guó)第一次對(duì)房地產(chǎn)貸款實(shí)施集中度管理”。在“房住不炒”的前提下，各地在一定范圍內(nèi)差異化的指標(biāo)設(shè)定傳遞出了更為溫和的調(diào)控信號(hào)。

值得一提的是，房地產(chǎn)貸款集中度兩條“紅線”的劃定，使得多數(shù)銀行個(gè)人住房貸款額度更加緊張，房貸放款速度變慢。

在此背景下，剛需“房貸人”應(yīng)如何做好貸款籌劃呢？大源按揭總經(jīng)理鄭大源為“房貸人”支招。他建議，首先最好提前半年準(zhǔn)備買房事宜，一方面要去看房，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)；另一方面要確定由誰來買房，由誰來申請(qǐng)貸款，提前核實(shí)買房資格。其次，要了解貸款的資格問題，包括收入流水、征信、首付比例等。此外，要了解打算購(gòu)買的房子，以及購(gòu)買這套房子可能需要的時(shí)間及各項(xiàng)成本。

房企2月發(fā)行境內(nèi)債約276億規(guī)模占比為近五年來單月首超境外債

2月房企發(fā)債規(guī)模環(huán)比大幅萎縮。貝殼研究院3月1日發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月房企發(fā)債規(guī)模減至480億元，環(huán)比減少69.8％，同比減少28.6％。而今年1-2月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約2072億元，同比下降10.2％。雖然發(fā)債規(guī)模有所下降，但據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，今年前兩個(gè)月整體融資規(guī)模，較2019年同期增長(zhǎng)了27.4％。

房企融資結(jié)構(gòu)中一個(gè)有意思的變化是，2月房企發(fā)行境內(nèi)債的規(guī)模占比，為近五年來單月首次超過境外債。

對(duì)于房企是否會(huì)通過境內(nèi)低利率融資，替換境外高成本債務(wù)的問題，華西證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師由子沛對(duì)多家房企調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，房企未必會(huì)做這樣的選擇。

“單從融資成本來看，目前境外融資成本略高于境內(nèi)，但不少房企并不會(huì)用境內(nèi)債完全替換掉境外債。之所以還要在境外發(fā)債，主要是為了保持融資渠道的暢通。一些房企擔(dān)心，一旦將海外債還清，未來不確定是否還有這樣一條融資途徑，因此一些房企寧愿用目前相對(duì)較高的成本，維持這一融資渠道的暢通。”由子沛表示。

東莞調(diào)控加碼！社保延至三年，首付比例增10％，開始打擊“假離婚”

2月27日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合多個(gè)部門發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知（東建〔2021〕6號(hào)）》（下稱“《通知》”），聲明該《通知》自印發(fā)之日起施行，此前相關(guān)政策措施與該《通知》不一致的，以該《通知》為準(zhǔn)。

將非本市戶籍居民購(gòu)房的社保年限延長(zhǎng)到了三年，將購(gòu)房的首付款比例提高了10％，此外還對(duì)“假離婚”炒房、利用經(jīng)營(yíng)貸炒房的現(xiàn)象進(jìn)行了圍堵。

專家表示，對(duì)原有的政策查漏補(bǔ)缺是今年整個(gè)市場(chǎng)的基調(diào)。

展望未來，東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、人口迭代的趨勢(shì)很明顯，而大灣區(qū)互聯(lián)互通、深莞惠一體化加速的背景下，當(dāng)東莞住房供應(yīng)難以放量的時(shí)候，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)很難避免。需求端的抑制只是短期之舉，目的是給住房制度改革騰出空間和時(shí)間，東莞必須開啟住房制度改革，建立東莞特色的租購(gòu)并舉、市場(chǎng)加保障的、多層次的供應(yīng)體系。