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以下選自“成哥說房”微信公眾號精選提問：

提問：成哥好，感覺虹橋，張江，前灘，其中兩個已經(jīng)兌現(xiàn)漲幅了，前灘今年30%，張江更是一房難求，就虹橋還是原地踏步（同樣仁恒，東郊比西郊貴一萬，徐涇房價被華漕超過)，您怎么看這個現(xiàn)象，仍然堅持看好虹橋嗎？另外這個月南翔徐涇前后腳土地拍賣，徐涇很好的位置，地價居然比南翔還低，這應該是開發(fā)商用資金投票的結果，是不是能說明問題？

回答：前灘上漲，是因為新房限價放松了，17-18年限價8萬5，今年東方惠禮放松至9萬多，三湘放松到12萬。不能以限價放松來衡量市場漲幅，應該以二手房價格為準。

虹橋近幾年，新房限價沒意義，本就是市場價，所以看似新房沒漲。當然，郊區(qū)大部分的限價都沒意義，只有市中心部分樓盤存在價差。

張江是新房供應極少。以供應產業(yè)用地為主，少量的住宅用地也是建租賃房的。所以，張江的次新二手房，具有很強稀缺性。關注這一機會。

徐匯、華漕、南翔，都是外環(huán)外的，距市中心距離差不多，具體地塊與項目的價格，不宜指代整個板塊，具體項目需要具體分析，更微觀層面上的差異。唐鎮(zhèn)的新房與徐涇的新房，近三年價格是橫盤狀態(tài)。

至于說仁恒東郊價格高于仁恒西郊，也只能反映兩個板塊的價差現(xiàn)狀，不代表十年后，仍有如此價差。另外，由于張江新房供應缺貨，所以唐鎮(zhèn)的供應其實相當程度上滿足了張江工作群體，這其中存在替代效應。

我繼續(xù)看好虹橋近商務區(qū)與近地鐵的板塊。具體回報率高的板塊，詳見內部分享！

提問：成哥好，上海首套，預算400以內。目前張江工作。目前看了金橋的96年左右的老公房，兩房大概300左右，近五連路地鐵站，走路15分鐘以內。還看了康橋板塊，商品房，12年左右房齡，電梯商品房，315左右。請問這兩個板塊如何選擇？目前打算自住，同時考慮下升值空間。或者是否有其他推薦？最好是兩房。

回答：上海是頂級城市，確定很大，未來但凡有全國性行情，不管大小，上海一定不會錯過，所以買上海一定能漲的。上海的劣勢是基數(shù)比較高，房價漲幅會受影響，今年的時機可以買，更有利于抄底。

我的建議是：

1、剛需一定要住得舒服，太老的房子盡量不買。

2、剛需現(xiàn)在就買吧，不要太在意什么時機，目前市場有大量筍盤。

3、傳統(tǒng)的居住區(qū)，400萬以內適合居住而且漲幅不錯的，松江九亭、嘉定江橋、青浦徐涇、寶山大場、閔行馬橋、魯匯、浦東康橋。

所以相比我更建議你買康橋12年左右房齡的電梯商品房。

提問：成哥好，能推薦幾個典型的租售比較高的板塊嗎？老公房也沒問題的！

回答：內環(huán)內的不帶學區(qū)的老破小租售比最高，但是不值得投資，因為漲幅少。相對來說，租售比較高的是配套成熟，中環(huán)附近的社區(qū)，租金和出租率都比較高。具體更多價值高的板塊推薦詳見內部！

提問：成哥好，請問閔行顓橋板塊如何？靠近紫竹開發(fā)區(qū)（區(qū)域CBD） 周邊人口集中，近期也有土地儲備和動遷改善界面規(guī)劃，符合被城市包圍的郊區(qū)的定位。您覺得如何？比起大虹橋板塊的華漕如何？

回答：我覺得比起華漕板塊來說還是差一點的，它的地理區(qū)位偏居一隅，周邊的輻射也不算很強。本身能級規(guī)劃還差很多。關鍵是距離他最近的副中心也是莘莊，也沒有太多輻射溢出。閔行區(qū)的發(fā)展中心明顯在華漕那邊，引入了很多學區(qū)。我建議如果有預算的話，繼續(xù)考慮華漕南虹橋

提問：成哥好，我現(xiàn)在在糾結一個問題,是否在拿到產證后,套現(xiàn)上海前灘小兩房,賺差價約400萬。想貼點錢往傳統(tǒng)市中心找房子長期持有作資產保值配置。

回答：你這種操作思維，是比較注重眼前獲利，想要收割掉，才安心。如果你買房被套住了，那也就不想著賣了。這就是典型的炒股心態(tài)。而且是散戶思維定勢！是否賣前灘、換成市中心，要看你想持有多久？ 不同區(qū)位的房子的升值性強弱不一。前灘，作為新興商務生活綜合區(qū)，長線看升值性會跑贏上海大勢，而且還會超過傳統(tǒng)市中心的多數(shù)房子。如果覺得此房總值偏小，手中有幾百萬甚至更多的余錢，且沒有房票了，為了讓房票發(fā)揮最大價值，那是可以考慮賣出的，拿到產證后賣，然后換成高總價的房子。由于新盤頻出，人氣炒得很旺，前灘的市場價，比如二手房價，確實短線有略略高估的嫌疑。這不足以構成你賣此房的理由。

提問：成哥好，請問共有產權房能買嗎？有三分之一面積不能上產證，對比完全產權單價折價30%，謝謝！

回答：共有產權房看上去很美，只需出一少半的錢就能據(jù)為己有，但是購房者卻是以放棄產權為代價的，沒有完全的產權，上市交易需征得國家同意，且未滿5年不允許轉讓房屋產權份額。除非一套房住一輩子，否則等于喪失了房子的流通性。而且共有產權房位置和質量以及小區(qū)配置整體都低于普通商品房。除了便宜沒啥優(yōu)點，建議別碰！

提問：成哥好，請問一梯兩戶和兩梯四戶哪種好，為什么都說不要買“2梯4戶”的房子？

回答：一梯兩戶更好

1、“2梯4戶”的房子通常會出現(xiàn)“邊戶”和“中間戶”的選擇，但是“邊戶”一般會價格更高。這是因為“中間戶”被夾在里面，很少能夠做到南北通透，采光通風都會受到影響。

2、“2梯4戶”的房子樓層一般都比較高，所以人流量也就大一些，一層住著4戶人家，那么住在中間的就比較難受了，噪音污染比較大，人來人往，住得很不隱秘。

3、一梯兩戶雖然只有一臺電梯，但同從20樓等電梯的話，一梯兩戶的時間卻會比兩梯四戶更快，最長的差距時長可以達到5分鐘。住的低還能走樓梯下去，高層就非常浪費時間了。

4、在住戶、層數(shù)相同的情況下，2梯4戶的公攤肯定是大于1梯4戶的。這直接影響你的購房款和物業(yè)費。這一點尤其體現(xiàn)在了單價七八萬的一線大城市。

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