地產終極集中度,或有5家房企破萬億
雖然都說規(guī)模不重要,行業(yè)下半場了,但客觀吧,未來10年出現5家萬億房企也是大概率事件!
萬億現在行業(yè)中的聲音挺少的,房企都不愛提,也不敢提,怕有關部門受刺激,因為國家都如此調控了,但辯證看,國家也是為了行業(yè)穩(wěn)定,初心是好的,但從行業(yè)規(guī)律和市場集中度規(guī)律來看,尤其今年是十四五規(guī)劃,這個時候探討行業(yè)未來格局,也很重要。
因為,對未來5年的戰(zhàn)略誤判,是房企最大最大的失誤!
老潘只是從行業(yè)趨勢和市場角度看問題,有一說一,未來5家房企破萬億規(guī)模是大概率事件。而且5年之內就可能有至少3家破萬億……如果是這樣格局下,十四五規(guī)劃下,其他房企未來如何出牌?尤其43家已經破千億的其他大房企,如何安排自己未來5年后的角色和策略,現在就得提前布局了。
做戰(zhàn)略,首先得看外部大環(huán)境,客觀認識所在賽道的容量和階段,對于房地產這個賽道,通俗的說,每年都說行業(yè)到頂了,但每年都被打臉,19年17萬億,20年疫情年還比19年還漲了一點點,21年孫宏斌說破18萬億,未來銷售面積不變,銷售單價按照2021年GDP6%,即每年5%房價增加,未來房地產名義金額破20萬億,是大概率事件。
一些樂觀的行業(yè)研究員曾給出25萬億,30萬億的預判,這里就暫且不說,但即使以相對中間值20萬億來看,未來一家龍頭房企市占率5%,就1萬億了,如果龍頭干到8%,那可是1.6萬億。
也就是在2021年初,郁亮接受采訪說萬科未來市占率要做到6%~8%。
6%到8%,是吹牛逼嗎?非也!
對照美國成熟房地產市場,最大住宅龍頭市占率是8%,而且美國人個性化需求本就強烈,中國批量開發(fā)相對更容易形成市場共性和標準產品接受度,況且中國房地產市場更多胡煥庸線,房地產最肥沃市場區(qū)域相對美國更集中……所以中國住宅龍頭超過8%也是有可能。
看當下,頭部碧桂園萬科7000多億,市占率才4%,不算大。
為何會漲到6%到8%?老潘總結了5大理由。
其一,未來5年行業(yè)集中度會更提速,憑什么?
你發(fā)現一個規(guī)律現象沒有,就是每一次越是市場調控持續(xù)加碼,越有利于頭部優(yōu)秀房企,頭部優(yōu)秀房企反而能在行業(yè)調整期逆勢增長,集中度反而提升更快。
事實上,你看萬科在2008年,2010年,2014年以及2017年四個節(jié)點都有逆勢走強特征。從這個角度看,中國房地產2018年史上最嚴厲調控后,行業(yè)陷入活下去的語境中,未來30強尤其是10強的集中度會加速。
其二、頭部房企的野心可以從房企土儲貨值排行榜和儲銷比看到一個信號。
看看土儲端,截止2020年上半年,頭部房企有9家土儲破萬億,而且融創(chuàng),碧桂園,綠地、保利都是在2萬億到3.1萬億左右。
3萬億土儲,理論上空間上具備1年破萬億的“家底”,而且這些房企都還在激進拿地,比如中海這4年的加速拿地。
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其三,國家也沒有扼殺優(yōu)秀頭部房企的融資擴張的大門。
看看資金端,三道紅線的確是調控把融資增加的開關限制在15%的天花板。比如綠檔可以15%融資增長,黃檔10%的融資增長……國家給優(yōu)秀頭部房企財務安全的房企還是給予了5%到15%的融資再增長。
其四,在融資收緊和為城市共建大主題下,央企憑借身份和融資優(yōu)勢,以及后續(xù)的國企收并購重組,以及國家在全球范圍內做大做強央企的戰(zhàn)略考慮,未來央企的增速也不可低估。
尤其在退房令和三道紅線之后,預計央企地產項目轉讓或將在2021年繼續(xù)增加。而面向未來2年,未來房地產尤其是房地產國企改革與重組還將提速。就在2020年,最新的《國企改革三年行動方案(2020―2022年)》通過審議,持續(xù)推進國企改革由“管資產”向“管資本”,未來三年全面深化房地產國企改革有望提步加速!
其五、頭部房企明顯在2021年磨刀霍霍,尤其2020年疫情年過后,被憋的不行的優(yōu)秀房企開始率先發(fā)力了。
比如你看萬科反常的公開提出2021年銷售目標,7900億,要知道萬科過去多年沒公開提銷售目標了,而且郁亮也嫌棄萬科過去3年規(guī)模發(fā)展慢速了。2021年萬科7900億是什么概念,14%的銷售增長率。
比如碧桂園2021年又有新變化,即碧桂園全國區(qū)域集團又擴張到了104個,這是什么信號,可能又是加速發(fā)展的態(tài)勢,有人也說2018年到2020年已經苦不堪言了,2021年又是一波中速成長期,頭部可能在2020年后適度加速。
比如碧桂園在區(qū)域集團擴充之后,又提出一個新目標,即未來要求碧桂園區(qū)域集團在區(qū)域城市內深耕做到15%市占率,這個15%作為一個全國平均值要求,未來全國整體市占率就有想象空間了。
比如中海這4年激進拿地,為了增加土儲和利潤額的持續(xù)增長,也開始強調規(guī)模重回前5,顯然,中海的2021年規(guī)模增長也將提速。
一些其他頭部房企也提出2021年增長率提升的內部目標!
尤其在大環(huán)境上,中國經濟面也開始恢復,就在最近兩會上,中國2021年GDP重新提出6%的增長率,從以往經驗來看,一旦提出目標,到2021年中國GDP6%是可以完成的。大經濟大背景的6%增長,即是全世界疫情之后經濟恢復最快的全球示范國家,也反過來給中國房地產在2021年給予一個經濟整體面的利好支撐。
雖然整個行業(yè)都不太好做了,利潤率下滑,規(guī)模增長不如昨日,資金全方位收緊……但這并不以為優(yōu)秀房企也同樣如此悲觀。
比如融創(chuàng)內部,老孫就提出2021年三大主張:即樂觀,勇敢和長期主義。樂觀是對行業(yè)長期看好,勇敢是敢于變革和創(chuàng)新,而長期主義是做好產品,提升融創(chuàng)綜合競爭力。
1,都說地產難做了,但還是要樂觀進取,行業(yè)那么大盤子,你還那么小,99%房企1%市占率不到,真正壟斷遠沒形成,而且看自己還是很粗放過日子,管理粗放,產品內卷,成本控制口徑都是百萬為單位,制造業(yè)都是元為單元扣,ROE都是10%20%……房地產還是最賺錢行業(yè),關鍵看你怎么做了。
2,房企未來很少有大黑馬了,格局越來越穩(wěn)定,但小黑馬,中度變動還是有的。
3,未來5年頭部房企分化最大邏輯在哪里?從三個維度交叉看。
其一,當下房企土儲總貨值10強排行榜,如今9家房企土儲破萬億,還得看土儲質量結構和成本,所以糧倉分化是源頭分化之一,其二,是融資力的二度分化,目前紅檔和綠檔有15%大差距,那些融資體量大且又綠檔的房企,再給15%融資增量可謂如虎添翼。其三,綜合競爭力打分,頭部房企均好性還是有差距,有的70分有的85分,這是房企內功的三度分化。
當然企業(yè)畢竟是人做的,企業(yè)發(fā)展也有運氣成分,企業(yè)掌舵人是否犯錯?高層管理團隊是否動蕩?腐敗不可避免,人禍不可避免在未來5到10年存在,這也或將成為未來頭部房企分化的一個因素。
4,今天幾乎所有龍頭優(yōu)秀房企都在做一件事。即打造企業(yè)綜合競爭力。比如萬科、融創(chuàng)、碧桂園、金地……。產業(yè)生態(tài)地產+的綜合競爭力,地產主航道的綜合競爭力,這兩大競爭力,龍頭都在加強。
過去龍頭大型房企對中小房企的碾壓還是規(guī)模碾壓,資金碾壓,是在點上、線上的勝出……未來大房企對小房企是整個“面”上碾壓,是全方位的綜合競爭力勝出,競爭優(yōu)勢的鴻溝將日趨擴大。
還是老潘常說的一句話,未來中小房企的冬天會更冷,頭部優(yōu)秀房企的春天會相對更燦爛。
5,房地產的榜單頗多,但就卻是一個信心指數,結合老潘走訪大小房企的調研采訪,尤其在當下國家持續(xù)高壓加碼360度幾乎無死角調控下,中小房企信心指數正在加速度下滑,但最近走訪頭部優(yōu)秀房企,大房企信心樂觀指數依舊高企,苦日子下優(yōu)秀房企相對優(yōu)勢感鮮明十足。
未來調控不可能松了,對大型優(yōu)秀房企而言,收并購機會可能又大規(guī)模來了!
6,5家破萬億,等于5家房企5萬億占據行業(yè)20萬億蛋糕,5家整體市占率25%,高嗎?其實也不算離譜。
我們看到眾多家電制造空調等行業(yè),4、5家頭部企業(yè)占據60%~80%已成為常態(tài),我們看到頭部房企萬科、融創(chuàng)在很多核心城市都是第一了。比如融創(chuàng)年報剛公布12個城市融創(chuàng)第一名,25個城市在第二到第五名,后續(xù)萬科的年報也會有同樣的故事。
當萬科,融創(chuàng)等龍頭房企在核心城市數一數二的數量達到15個,20個、甚至更多的時候,真正的規(guī)模巨無霸,又大又強又優(yōu)的真龍頭,就出現了!
集中度提升每年都在,但越來越難的行業(yè)下,無疑更快了!
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