學區(qū)房要"涼"? 現實是：一年漲50% 單價20萬也要搶

來源：智能家居時間：2020-05-12 10:51

近期，全國多地相繼出臺入學改革新政策，引發(fā)當地房地產市場波動。一時間，輿論對學區(qū)房會“涼”還是會繼續(xù)升溫莫衷一是。

交易激增：賣家擔心房價下跌，買家擔心錯過“末班車”

“昨天一套房有12撥客戶來看。”北京市西城區(qū)一位地產中介表示，自入學新政策發(fā)布以來，看房、賣房以及咨詢的人絡繹不絕。業(yè)內機構統(tǒng)計顯示，“五一”期間，北京市西城區(qū)二手房交易量環(huán)比和同比增長均超過100%。

4月底，北京市西城區(qū)發(fā)布教育新政策，自今年7月31日后，購房家庭不再對應登記入學劃片學校，全部以“多校劃片”方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內入學。至此，北京市城六區(qū)全部明確以“多校劃片”方式入學。

政策一經公布，疫情期間沉寂的二手房市場開始波動。德勝學區(qū)和金融街學區(qū)是地產中介口中西城區(qū)最受家長追捧的兩個學區(qū)。政策發(fā)布僅半日時間，德勝學區(qū)內知名的育翔小學對口學區(qū)房就新掛牌8套一居室，最便宜的一套掛牌價745萬元。

在金融街學區(qū)，宏廟小學是北京師范大學附屬實驗中學的對口直升校。目前，對口學區(qū)房每平方米超過19萬元，面積只有50多平方米、總價達千萬元的房子成交迅速。

多位房地產中介表示，交易量增加是買賣雙方的焦慮所致：學區(qū)房業(yè)主擔心區(qū)域優(yōu)勢不再、房價可能大幅下降，急于拋售；購房家長擔心未來“多校劃片”，上名校沒把握，想趕緊搭上“末班車”。

在上海，記者走訪發(fā)現，對口較好的學區(qū)房銷售單價同樣上升。華東師大附小是上海市普陀區(qū)第一梯隊的重點小學，對口的華東師大一村和二村原僅限教職工內部買賣，自2018年7月起不再限購后，房價從每平方米6萬元漲至8.3萬元。

35歲的李先生為了兒子能夠入讀華東師大附小，耗資500多萬元購置了一套50多平方米的“老破小”。“為孩子我們愿意犧牲，就當是買個學位指標，用完了再脫手投資。”他說。

在深圳，受樓市整體上漲帶動，學區(qū)房也水漲船高。中原地產網站顯示，4月深圳二手房成交均價環(huán)比增長5.76%，同比增長14.84%。

深圳市福田區(qū)百花片區(qū)一位房產中介說，以國城花園為例，面積44平方米的一居室今年3月成交價為1050萬元，而同樣面積的房源去年12月成交價為1000萬元。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，今年學區(qū)房價漲得快，與疫情對經濟的影響有關；盡管學區(qū)房房齡長、配套較差、居住體驗不好，但仍被一些投機者看作是安全投資。

單價20萬也要上！家長趕學區(qū)房“末班車”

位于北京西城金融街豐匯園的學區(qū)房，平均價格竟然達到20多萬元/平方米。有中介向記者介紹，北京西城區(qū)發(fā)布入學改革新政后，部分家長搶搭“末班車”，要爭取在今年7月31日之前下單，有時每天可以成交2、3套房。

記者以買房人的身份進入到一個群發(fā)現，網友們正在探討買房、賣房的交易信息。其中，一位有意求購北京市西城區(qū)學區(qū)房的網友告訴記者，“7月31日之后西城區(qū)域要實施‘一房對多校’的政策，所以這段時間我得趕緊看看，目前還在具體了解中。”該網友說。對于求購的房屋面積、買房預算、孩子情況等，該網友未具體回復。

一位北京的何女士告訴紅星新聞記者，最近自己一直在看學區(qū)房，“我們想讓孩子有個更好的機會入讀好學校。”據介紹，北京市西城區(qū)今年4月發(fā)布了一些政策，明確“即使買了學區(qū)房孩子也不一定能夠上名校”，但是何女士認為，有了學區(qū)房比沒有學區(qū)房上名校的概率還是要大一點，“我現在選房時，就看房子主要對應幾所名校。屆時，如果其中一所進不去就去另外一所，這樣就會相應提高孩子進入名校的概率。”

何女士說，學區(qū)房的價格還是讓她有些猶豫。“但為了孩子，還是要拼一下。”

銀行很“寬容”

除了部分熱門片區(qū)的房價，深圳優(yōu)質學位房的價格可謂一路高歌。業(yè)內機構公布的2019年深圳二手房成交數據顯示，深圳市二手房價漲幅前三的片區(qū)分別是南山科技園、福田八卦嶺和福田保稅區(qū)。無獨有偶，這些片區(qū)的房價上漲都是因為優(yōu)質學位或者“即將擁有”優(yōu)質學位。此外，除了南山、福田和羅湖部分傳統(tǒng)的優(yōu)質學位片區(qū)，龍華紅山、寶安中心區(qū)等片區(qū)的部分二手房房價也因為優(yōu)質學位的“加持”，都已經超過每平方米10萬元。

在調查訪問中，幾乎所有的被訪問者都認為，深圳教育資源依舊緊張，優(yōu)質的基礎教育資源就更為緊張，而且均衡程度有待改善。優(yōu)質學位房是剛需，所以更為保值，也更受投資客的青睞。“雖然不能說讀好的學校就能考出好成績，但小孩讀完書或許還能賺到不少錢，能不吸引嗎？”被訪問者說。

在羅湖田貝片區(qū)調查時發(fā)現，這里的優(yōu)質學位房價格漲幅明顯。以上世紀80年代愉天小區(qū)為例，由于戶型面積小，帶深圳中學初中部和翠北小學雙優(yōu)質學位，目前的成交價超過了每平方米13萬元。“一套35平方米的房源，最新成交的價格為465萬元。去年這個時候，類似面積的房源成交價格在每平方米9萬元左右，一年之內的漲幅就接近50％。”最近一些學位剛被使用過的房子也成為搶手貨。如果把時間段拉長，從各大中介平臺查詢到，愉天小區(qū)在2012年時的成交價格在每平方米18000元左右。不僅如此，同樣帶深圳中學初中部和翠北小學雙優(yōu)質學位的周邊房源，多數房源的報價都已經達到每平方米10萬元。

“這還是在羅湖區(qū)，要是放到福田百花片區(qū)，學位房的價格更高。”福田百花片區(qū)稱得上是深圳最為著名的學區(qū)，盡管片區(qū)很多都是樓齡超過20年的房子，但中介網站的信息顯示，二手房掛牌均價普遍在10萬以上，甚至有掛牌價接近每平方米20萬元的房源。

在羅湖和福田區(qū)，相關優(yōu)質學位房多數以樓齡較長的二手房為主。一家外資銀行的個貸經理告訴記者，一般銀行和評估公司評估房產時會考慮物業(yè)的樓齡，剩余產權年限等因素，例如在1995年之前建成的物業(yè)，該行進行評估時會適當降低評估價，意味著置業(yè)者需要多給首付或者貸款年限會有所減少。

記者將一套愉天小區(qū)建筑面積為35平方米的房產證復印件交給銀行經理進行評估，對方告知該物業(yè)的評估價可以做到435萬元。當記者告知目前業(yè)主叫價要465萬元時，對方回復可以盡量調高至465萬元，而且可以貸足30年。只要符合條件，同樣就可以三成首付。另外一邊，記者向一家中小型銀行詢問一個非優(yōu)質學位的普通老舊小區(qū)房源能否貸款時，對方回復稱，太老舊的房子該行不提供貸款。

由此可見，銀行對一些老舊的優(yōu)質學位房顯得很“寬容”，充足的杠桿或許也在一定程度上促使一些置業(yè)者勇于“接盤”。因為在他們心中依舊有著這么一個信念：優(yōu)質學位使用后還能賣出好價錢。

除了買房上學，過去以超高價經辦名校學位房租賃合同，以租房的形式上名校，在地下早已發(fā)展成一門“生意”。

部分內容援引自《環(huán)球網》《證券時報》《紅星新聞》等媒體