“不會(huì)冒進(jìn)，也不會(huì)拿沒(méi)利潤(rùn)、低利潤(rùn)的土地，有足夠的土儲(chǔ)支撐2021年發(fā)展，按照去化合理補(bǔ)充土儲(chǔ)?！薄潞銟?lè)

2019年，規(guī)模發(fā)展邁入全新賽道的美的置業(yè)，提出進(jìn)行戰(zhàn)略升級(jí)，即重點(diǎn)投資高潛力、高價(jià)值城市，提高城市布局等級(jí)。如今，兩年時(shí)間已過(guò)，在市場(chǎng)面臨巨大不確定性下，美的置業(yè)以制造業(yè)精益運(yùn)營(yíng)思維，聚焦高能級(jí)城市，不斷提升產(chǎn)品力與服務(wù)力，實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)健發(fā)展。

據(jù)其剛剛發(fā)布的2020年財(cái)報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)合約銷售額約1262億元，同比增長(zhǎng)25%；核心凈利潤(rùn)約為48億元，同比增長(zhǎng)15%；凈負(fù)債率大幅下降9.8BP至79.2%。

“提高城市產(chǎn)能，構(gòu)建‘根據(jù)地+衛(wèi)星城’布局模式，做實(shí)城市深耕?！泵赖闹脴I(yè)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂(lè)表示，2021年，圍繞大灣區(qū)、長(zhǎng)三角等價(jià)值高地及其產(chǎn)業(yè)腹地，選定約40個(gè)優(yōu)勢(shì)城市，錨定細(xì)分市場(chǎng)，打造百億級(jí)城市根據(jù)地，再以這些根據(jù)地為中心向外輻射，在周邊打造若干個(gè)衛(wèi)星城，集中資源將城市深耕做到極致。

精準(zhǔn)投資

銷售前十城占總額近半 鞏固城市升級(jí)與深耕成果

兩年來(lái)，美的置業(yè)銷售業(yè)績(jī)、企業(yè)發(fā)展的平穩(wěn)增長(zhǎng)，與其“城市升級(jí)&持續(xù)深耕”戰(zhàn)略直接相關(guān)。2020年，貫徹精準(zhǔn)投資理念，美的置業(yè)聚焦長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)，以及國(guó)內(nèi)核心都市圈、城市群，鞏固城市升級(jí)與深耕成果。

截至報(bào)告期末，美的置業(yè)土地儲(chǔ)備權(quán)益建筑面積為4289萬(wàn)平方米，長(zhǎng)三角和珠三角土儲(chǔ)面積合計(jì)占比約一半。

在2020年新增1323萬(wàn)平方米土儲(chǔ)中，二線及以上城市占比高達(dá)79%；其中，滬蘇、浙閩和珠三角區(qū)域合計(jì)占比56%，并新進(jìn)入溫州、洛陽(yáng)、紹興和珠海。

上述城市房地產(chǎn)市場(chǎng)近來(lái)優(yōu)異的表現(xiàn)，也為美的置業(yè)帶來(lái)優(yōu)厚的回報(bào)。其年報(bào)顯示，2020年合約銷售額中73%來(lái)自二線及以上城市；按經(jīng)濟(jì)區(qū)域劃分，長(zhǎng)三角及珠三角合計(jì)占比達(dá)65%。

其中，2020年，美的置業(yè)有6個(gè)區(qū)域公司合約銷售額破百億元，而其10個(gè)深耕城市合計(jì)銷售貢獻(xiàn)占比約一半。

對(duì)于今年的拿地策略，郝恒樂(lè)指出，美的置業(yè)仍以審慎為主，不會(huì)冒進(jìn)去拿高價(jià)地塊，但也會(huì)按照去化量合理補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，在現(xiàn)有布局的城市進(jìn)一步深耕，土地獲取方式會(huì)多渠道，包括招拍掛、合作收并購(gòu)、城市更新。

“合作收并購(gòu)在今年的趨勢(shì)會(huì)更加明顯，目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入去杠桿低增長(zhǎng)時(shí)代，會(huì)有較多房企釋放出項(xiàng)目來(lái)，已經(jīng)做好組織、人力、資金的準(zhǔn)備，實(shí)時(shí)收購(gòu)符合公司目標(biāo)的項(xiàng)目?！焙潞銟?lè)表示，估計(jì)今年內(nèi)部可以轉(zhuǎn)化的城市更新項(xiàng)目大概有3個(gè)，預(yù)計(jì)可售貨值200億元。

“未來(lái)兩三年內(nèi)，還有11個(gè)城市更新項(xiàng)目待轉(zhuǎn)化，貨值月1030億元?！焙潞銟?lè)稱，2021年持續(xù)拓展、簽約一些城市更新項(xiàng)目，包括舊工廠、舊村居等，“城市更新會(huì)成為美的置地未來(lái)拿地中很重要的方式與渠道”。

精益運(yùn)營(yíng)

凈負(fù)債率降至79.2% 提質(zhì)增效多項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)優(yōu)化

規(guī)模穩(wěn)健增長(zhǎng)的同時(shí)，美的置業(yè)收入、利潤(rùn)、負(fù)債各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)也實(shí)現(xiàn)優(yōu)化。

報(bào)告期末，其凈負(fù)債率連續(xù)第四年下降至79.2%，大幅下降9.8個(gè)百分點(diǎn)，首次下降到80%以下；持有現(xiàn)金總量約268億元，銀行授信額度增長(zhǎng)至1355億元，尚未動(dòng)用的銀行授信額度增長(zhǎng)至877億元。

與此同時(shí)，其融資成本持續(xù)下降。報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)加權(quán)平均融資成本為5.33%。2020年新增借款融資利率僅為4.91%，同比大幅下降85BP，多筆公司債利率低于4%。

對(duì)此，郝恒樂(lè)在年報(bào)中寫(xiě)道，秉承制造業(yè)思維，公司完善大運(yùn)營(yíng)體系，向管理要效益，多維并舉，通過(guò)以銷定產(chǎn)、成本適配、彈性管理、集約深耕等多項(xiàng)措施，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)持續(xù)改善，全周期降本增效。

數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)在售項(xiàng)目降低建安成本約為2.6億元；住宅類存銷比保持在5.3；管理費(fèi)率和銷售費(fèi)率分別同比下降2.3pct和2.0pct。

2020年，美的置業(yè)啟動(dòng)數(shù)字化平臺(tái)升級(jí)，大運(yùn)營(yíng)數(shù)字管理駕駛艙搭建成型，全年共上線超過(guò)40個(gè)數(shù)字化系統(tǒng)和800多個(gè)模塊，助力管理提效超過(guò)50%。以數(shù)字化營(yíng)銷體系不斷革新升級(jí)，美的置業(yè)云累計(jì)注冊(cè)用戶421萬(wàn)人次，全民營(yíng)銷金額達(dá)232億元。

郝恒樂(lè)稱，2021年將進(jìn)一步鞏固轉(zhuǎn)型升級(jí)成果，全面推動(dòng)精益化戰(zhàn)略落地，深化數(shù)字化轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)合理而高效周轉(zhuǎn)，并確保核心凈利率、IRR等核心經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

拓展賽道

升級(jí)四大主航道 構(gòu)建組合競(jìng)爭(zhēng)能力

鞏固主業(yè)的同時(shí)，美的置業(yè)管理層還在業(yè)績(jī)會(huì)宣布，其“一主兩翼”戰(zhàn)略將升級(jí)為“四大主航道”，即地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、大服務(wù)、睿住科技和商業(yè)運(yùn)營(yíng)協(xié)同發(fā)展，構(gòu)建智慧、健康、綠色科技人居生態(tài)鏈。

年報(bào)顯示，在大服務(wù)方面，2020年美的置業(yè)住宅類物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)92%；進(jìn)行了組織和業(yè)務(wù)生態(tài)的重構(gòu)，從單一住宅服務(wù)變?yōu)槎鄻I(yè)態(tài)服務(wù)、多航道經(jīng)營(yíng)，積極拓展空間服務(wù)。

對(duì)于是否會(huì)分拆物業(yè)上市，郝恒樂(lè)表示，物業(yè)規(guī)模已經(jīng)比較大，現(xiàn)在在管的合同面積有五六千萬(wàn)平方米，今年的目標(biāo)是能夠達(dá)到1億平方米，對(duì)成熟的業(yè)務(wù)公司會(huì)陸續(xù)推向資本市場(chǎng)，不排除物業(yè)公司也會(huì)按照這個(gè)目標(biāo)去努力。

在智能化產(chǎn)業(yè)方面，年報(bào)顯示，美的置業(yè)全年智能和裝配式產(chǎn)業(yè)簽約規(guī)模13.5億元，交付規(guī)模7.23億元。

其中，睿住智能科技公司社區(qū)智能、家居智能、智慧社區(qū)管理平臺(tái)三大板塊并舉，對(duì)外輸出智慧生活整體解決方案，全年交付智慧家居3.6萬(wàn)套，交付智慧社區(qū)345個(gè)；簽約項(xiàng)目901個(gè)，服務(wù)第三方企業(yè)166家。建筑工業(yè)化方面，睿住住工已陸續(xù)完成徐州、邯鄲、佛山三地裝配式PC工廠布局，服務(wù)第三方企業(yè)45家。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，以悅?cè)粡V場(chǎng)為代表的商業(yè)瞄準(zhǔn)城市中心社區(qū)群，已成為公司精選自持商業(yè)的重點(diǎn)方向。目前在營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目5個(gè)，未來(lái)三年籌開(kāi)項(xiàng)目8個(gè)。

對(duì)于已經(jīng)來(lái)的2021年，郝恒樂(lè)在年報(bào)中寫(xiě)道， “關(guān)注經(jīng)營(yíng)質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量、財(cái)務(wù)質(zhì)量等核心競(jìng)爭(zhēng)能力，做好價(jià)值鏈重塑，設(shè)置住宅開(kāi)發(fā)、大服務(wù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和商業(yè)運(yùn)營(yíng)四大戰(zhàn)略航道，構(gòu)建戰(zhàn)略組合競(jìng)爭(zhēng)能力，實(shí)踐長(zhǎng)期主義?！?/p> （責(zé)任編輯：崔陸鵬）

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