進(jìn)入2021年，全國多地對流入房地產(chǎn)市場的違規(guī)經(jīng)營貸開啟了“圍剿”模式。

3月24日，北京銀保監(jiān)局公布自查出違規(guī)個人經(jīng)營性貸款3.4億元，并對四家銀行機(jī)構(gòu)立案調(diào)查，消息一出沖上熱搜，網(wǎng)友表示支持嚴(yán)查。

北京出手打擊違規(guī)資金進(jìn)入樓市是今年重中之重

數(shù)據(jù)顯示，轄內(nèi)銀行對2020年下半年以來發(fā)放的個人經(jīng)營性貸款等業(yè)務(wù)合規(guī)性開展自查，已發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場的個人經(jīng)營性貸款金額約3.4億元，約占經(jīng)營貸自查業(yè)務(wù)總量的0.35％。

其實，對于經(jīng)營貸、消費貸亂象的整治信號年初就已經(jīng)發(fā)出。早在1月25日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會黨組書記、主任王飛在做客“市民對話一把手”節(jié)目中表示，打擊惡意炒作和違規(guī)資金進(jìn)入樓市，是今年整頓房地產(chǎn)市場秩序的重中之重，并稱近期將展開專項行動。

按照他的表態(tài)，北京樓市一旦出現(xiàn)暗箱操作的“房抵經(jīng)營貸”、“消費貸”等通過改變用途進(jìn)入房地產(chǎn)市場的情況，必將被重點整治。

不到兩月，樓市整頓初見成效。據(jù)了解，在銀行自查基礎(chǔ)上，北京銀保監(jiān)局會同相關(guān)部門選取重點機(jī)構(gòu)進(jìn)一步開展了專項核查，已發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場信貸資金約3000萬元。

另外，北京銀保監(jiān)局已經(jīng)開始對4家銀行進(jìn)行行政處罰立案程序和調(diào)查取證。后續(xù)，將根據(jù)調(diào)查取證結(jié)果，對貸款“三查”不到位的銀行或未履職盡責(zé)的工作人員依法依規(guī)進(jìn)行嚴(yán)肅處罰。

各地調(diào)控接踵而至房地產(chǎn)去金融化再進(jìn)一步

2021年開年，不少熱點城市的二手房市場火爆，出現(xiàn)過熱苗頭。被主管部門調(diào)研督導(dǎo)后，多城市相繼出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施。僅2021年至今，據(jù)不完全統(tǒng)計，全國發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策已超過110次。

其中，遏制炒房投機(jī)，規(guī)范購房資金來源，打擊違法中介及信貸產(chǎn)品成為本輪調(diào)控的重點。為從源頭上避免房抵貸資金變相流入樓市，年初開始，各地監(jiān)管層就對銀行經(jīng)營貸進(jìn)行了嚴(yán)格的大面積排查。

2月末，浙江發(fā)文要求浙江各金融機(jī)構(gòu)對2020年以來發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、消費類和經(jīng)營類貸款以及“凍資”等業(yè)務(wù)進(jìn)行全面自查，并于15日前向當(dāng)?shù)厝嗣胥y行、銀保監(jiān)部門報送自查和整改報告。

據(jù)悉，浙江監(jiān)管機(jī)構(gòu)將對房地產(chǎn)貸款增速過快、占比過高的金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)化政策約束。同時，嚴(yán)格執(zhí)行審貸標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化借款人資格審查，禁止開展任何形式的“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”業(yè)務(wù)。

廣東也對經(jīng)營貸的查處結(jié)果進(jìn)行了公布。截至3月16日，人民銀行廣州分行和廣東銀保監(jiān)局轄內(nèi)（不含深圳）銀行機(jī)構(gòu)已完成個人經(jīng)營性貸款自查的銀行網(wǎng)點共4501個，排查個人經(jīng)營性貸款5678億元、個人消費貸款2165億元，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額2.77億元、920戶。

深圳銀保監(jiān)局通報，2020年4月以來，該局共對轄區(qū)中資商業(yè)銀行15.4萬筆、1771.73億元經(jīng)營貸全面排查。提前收回了21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款，處罰違規(guī)機(jī)構(gòu)4家，處罰金額合計575萬元。

上海方面表示，目前上海地區(qū)135家商業(yè)銀行已經(jīng)完成個人住房信貸管理專項自查工作。

從區(qū)域上看，市場調(diào)控正在從熱點一線城市向更大范圍的二線熱門城市傳導(dǎo)。

兩會結(jié)束后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹帶隊赴四川省成都市和陜西省西安市調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)工作并表示，要針對房地產(chǎn)市場存在的突出問題，及時采取措施，精準(zhǔn)、精細(xì)調(diào)控，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)中介、助貸機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為，堅決遏制投機(jī)炒房。

隨著監(jiān)管的進(jìn)一步推進(jìn)，未來預(yù)計包括成都、西安在內(nèi)的二線重點城市也將迎來房地產(chǎn)信貸的嚴(yán)格監(jiān)管和整治，同時加強(qiáng)二手房交易管理，向一線城市看齊。

經(jīng)營貸購房者與樓市共同的風(fēng)險“灰犀牛”

經(jīng)營貸等開始流入房地產(chǎn)市場起于2020年。隨著利率下降至低于住房按揭，經(jīng)營貸期限和額度的增加，經(jīng)營貸對購房者尤其是對于購買二套房的業(yè)主形成了吸引力，不少炒房客在中介和金融機(jī)構(gòu)的推薦和代理下進(jìn)行違規(guī)操作。

違規(guī)資金流入樓市直接影響便是加大了炒房資金“杠桿”，從而對樓市價格形成哄抬，助長了一些地方樓市的投機(jī)氣氛。

行業(yè)研究機(jī)構(gòu)表示，監(jiān)管部門對經(jīng)營貸、消費貸流入樓市嚴(yán)查，體現(xiàn)了對房地產(chǎn)金融的強(qiáng)管控信號，并將有效降低違規(guī)炒房者操作空間，讓貸款回歸本質(zhì)，抑制樓市非理性發(fā)展。

另一方面，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、小額貸款公司通過涉嫌違法操作過橋墊資套取經(jīng)營貸置換個人住房按揭貸款、挪用個人經(jīng)營性貸款用于購房首付款，也會給購房者帶來不小風(fēng)險。

經(jīng)營貸款合同中會對資金的使用范圍做出規(guī)定，且會明確不得將資金用于購房和股票市場。所以，一旦被查實違規(guī)挪用，會被要求提前還貸，并承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

隨著包括經(jīng)營貸在內(nèi)的樓市調(diào)控和整治，房地產(chǎn)市場過熱、資源分布不均等問題有望得到緩解。而律師也提示購房者：接受這類經(jīng)營貸“推銷”無疑是個“不定時炸彈”，中介機(jī)構(gòu)雖然也會被追責(zé)但真正受到較大損失的仍是購房者。

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