本次調(diào)研專(zhuān)題會(huì)由北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長(zhǎng)、北大光華中國(guó)REITs研究中心執(zhí)行主任張崢帶隊(duì)，北大光華-中國(guó)REITs先鋒項(xiàng)目學(xué)員等50余人走進(jìn)招商蛇口，與招商房托管理人代表、招商蛇口資管中心總經(jīng)理余志良，招商房托執(zhí)行董事郭瑾，營(yíng)運(yùn)管理人代表、招商蛇口資管中心副總經(jīng)理、招商蛇口企管公司總經(jīng)理高惠民等就招商房托的上市歷程及資產(chǎn)情況進(jìn)行了深入交流，并實(shí)地參觀(guān)考察了在管項(xiàng)目。

招商房托的綜合運(yùn)營(yíng)實(shí)力獲北大光華-中國(guó)REITs先鋒項(xiàng)目組認(rèn)可，被贊賞為中國(guó)公募REITs的長(zhǎng)足發(fā)展帶來(lái)了優(yōu)秀的先行示范。研究表明，招商房托的資產(chǎn)素質(zhì)、運(yùn)營(yíng)能力、改造提升的決心以及明確的發(fā)展方向是其逆勢(shì)取得耀眼成績(jī)的原因。

業(yè)績(jī)穩(wěn)中有進(jìn)，年收益率9.6%

本次會(huì)議也是招商房托2020年業(yè)績(jī)公告后首次召開(kāi)的公開(kāi)交流會(huì)。

招商房托初始物業(yè)資產(chǎn)組合由位于深圳的五處優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)組成，分別是甲級(jí)寫(xiě)字樓新時(shí)代廣場(chǎng)、購(gòu)物中心花園城，以及科技大廈、科技大廈二期、數(shù)碼大廈3處寫(xiě)字樓綜合體，它們均位于招商蛇口（001979.SZ）的大本營(yíng)——深圳蛇口。深圳作為粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展的核心引擎城市，區(qū)位條件優(yōu)越，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，能為五項(xiàng)物業(yè)帶來(lái)巨大的未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2020年是全球都在面對(duì)的極為特殊的一年，招商房托以出色業(yè)績(jī)表現(xiàn)沖破疫情影響為基金市場(chǎng)帶來(lái)驚喜。據(jù)招商房托2020年年度業(yè)績(jī)公告，房托總體資產(chǎn)估值逆市攀升，從2019年末的66.09億元人民幣升至2020年末的66.44億元人民幣，上升3,500萬(wàn)元。2020年全年，房托實(shí)現(xiàn)收益總額為人民幣3.7億元，連同每基金單位中期分派8.09港仙，報(bào)告年度的每基金單位分派總額為23.60港仙，按2020年12月31日基金單位收市價(jià)2.45港元計(jì)算，分派收益率為9.6%，并保持100%的分派比率。

雖然疫情給資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)嚴(yán)峻考驗(yàn)，但招商房托管理團(tuán)隊(duì)?wèi){借豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，在物業(yè)組合的出租率和租金單價(jià)方面均表現(xiàn)穩(wěn)健，并成功吸引到大型戰(zhàn)略租戶(hù)進(jìn)駐。通過(guò)調(diào)整內(nèi)部租戶(hù)結(jié)構(gòu)，2020年租金單價(jià)基本與2019年租金單價(jià)持平；物業(yè)組合的整體出租率在動(dòng)蕩的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下抗震較強(qiáng)，2020年維持在84.3%，2019年則為88%。隨著宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的逐漸回暖，出租率和出租單價(jià)應(yīng)會(huì)隨之改善，在未來(lái)可以創(chuàng)造更優(yōu)異的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

截至目前，港股市場(chǎng)共有11只REITs，上市僅一年多的招商房托無(wú)疑還是REITs新人，自去年9月底至今，招商房托的股價(jià)已上漲超過(guò)25%，相信未來(lái)會(huì)取得更好的表現(xiàn)。招商房托管理團(tuán)隊(duì)表示未來(lái)將圍繞資產(chǎn)規(guī)模、市值、市凈率、流通性等核心指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化。

“改造+注入”雙輪驅(qū)動(dòng)，地鐵12號(hào)線(xiàn)開(kāi)通紅利可期

自承擔(dān)管理物業(yè)的責(zé)任以來(lái)，招商房托持續(xù)尋求資產(chǎn)提升的機(jī)會(huì)。

招商房托正在推進(jìn)總投入3.99億元的存量物業(yè)改造提升計(jì)劃，該改造提升計(jì)劃將在保留物業(yè)原有設(shè)計(jì)的經(jīng)典元素的基礎(chǔ)上，通過(guò)加入現(xiàn)代化設(shè)計(jì)和智能技術(shù)來(lái)提升物業(yè)的整體品質(zhì)和特色，以增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

目前，新時(shí)代廣場(chǎng)和數(shù)碼大廈的樣板層均已完成裝修，開(kāi)放參觀(guān)后備受市場(chǎng)贊譽(yù)；花園城購(gòu)物中心的升級(jí)區(qū)域已于2020年第四季度完成裝修改造并投入試運(yùn)營(yíng)，客流量已基本恢復(fù)至往年正常水平，出租率大幅提高至91.5%，升級(jí)改造卓有成效。

同時(shí)，深圳地鐵12號(hào)線(xiàn)即將于2022年正式開(kāi)通，而招商房托當(dāng)前的5處物業(yè)均沿線(xiàn)布局，隨著12號(hào)線(xiàn)開(kāi)通將與現(xiàn)有的地鐵2號(hào)線(xiàn)形成雙地鐵格局，地段價(jià)值將進(jìn)一步凸顯。

據(jù)介紹，上述近4億元的升級(jí)改造計(jì)劃正在順利推進(jìn)，預(yù)計(jì)在12號(hào)線(xiàn)開(kāi)通之前全部完工。升級(jí)改造疊加地鐵紅利，出租收益提升及資產(chǎn)增值可期。

除了存量物業(yè)的改造提升，招商房托背靠招商蛇口（001979.SZ），具備做大做強(qiáng)的天然優(yōu)勢(shì)。

招商蛇口（001979.SZ）在全國(guó)擁有土儲(chǔ)超過(guò)3,000萬(wàn)平方米，僅在深圳就擁有近1,000萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，大多位于城市核心或未來(lái)高增長(zhǎng)區(qū)域?？晒┻x擇注入的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)非常多。近日招商蛇口在投資者交流會(huì)上透露，已將園區(qū)和商業(yè)發(fā)展列入公司成長(zhǎng)型業(yè)務(wù)，從資源上、戰(zhàn)略上更加重視，成為招商蛇口綜合發(fā)展的重要引擎。

未來(lái)，招商房托將尋找時(shí)機(jī)注入潛在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以擴(kuò)大投資組合，實(shí)現(xiàn)區(qū)域及物業(yè)業(yè)態(tài)上的均衡。

具體而言，將積極拓展北京、上海一線(xiàn)城市并在適當(dāng)時(shí)機(jī)進(jìn)入強(qiáng)二線(xiàn)城市以尋求投資組合于區(qū)域上的平衡。另外，鑒于國(guó)內(nèi)消費(fèi)力不斷增強(qiáng)的趨勢(shì)及其為國(guó)內(nèi)零售商業(yè)帶來(lái)的發(fā)展?jié)撃埽猩谭客幸矊⒓哟髮?duì)零售商業(yè)項(xiàng)目的投入，以使投資組合中寫(xiě)字樓與零售的業(yè)態(tài)比例更趨向均衡。

從行業(yè)環(huán)境來(lái)看，近期修訂的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》放寬了借款上限，房托基金的借款限額由資產(chǎn)總值的45%提高至50%，對(duì)于招商房托而言，利好優(yōu)質(zhì)新資產(chǎn)的注入。

招商房托正迎來(lái)獲取優(yōu)質(zhì)及價(jià)格合適項(xiàng)目的好時(shí)機(jī)，增長(zhǎng)動(dòng)能全面釋放即將到來(lái)。

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