撰文 | 王迪  

出品| 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

同樣是行業(yè)龍頭標(biāo)桿房企，恒大和萬(wàn)科都表達(dá)了向貝殼學(xué)習(xí)的期許，而對(duì)于資本上市，恒大表現(xiàn)的更多的是狂熱，在同天上午舉行的萬(wàn)科業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，萬(wàn)科管理層明確表示不看重短期資本熱點(diǎn)上市。兩者對(duì)待旗下業(yè)務(wù)上市一熱一冷的態(tài)度，表現(xiàn)了兩家房企不同的未來(lái)發(fā)展策略及路徑。

2021年恒大合約銷(xiāo)售目標(biāo)為7500億元，并希望加快完成三道紅線目標(biāo)。為此，它明確了三條路徑：降負(fù)債、提高銷(xiāo)售、資本市場(chǎng)三管齊下。最為重要的是，恒大正在規(guī)劃一張宏大的資本藍(lán)圖。這張藍(lán)圖涵蓋衣食住行、文旅康養(yǎng)，幾乎包攬了人們生活的方方面面。恒大有個(gè)非常明確的目標(biāo)：推動(dòng)旗下資產(chǎn)包全部上市。

3月31日下午，在恒大業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大管理層明確稱，除了去年已經(jīng)上市的恒大物業(yè)，今年房車(chē)寶集團(tuán)要實(shí)現(xiàn)上市，購(gòu)回49%股權(quán)的恒大冰泉業(yè)計(jì)劃重新包裝上市。而除這三大板塊之外，恒大集團(tuán)旗下還有地產(chǎn)集團(tuán)、大健康產(chǎn)業(yè)、恒大童世界、恒騰網(wǎng)絡(luò)、恒大汽車(chē)其他五大業(yè)務(wù)板塊。

毫無(wú)疑問(wèn)，上市可以募集到資金，能夠網(wǎng)羅更多的資源，更切中時(shí)下“三道紅線”問(wèn)題的解決。

通常來(lái)看，企業(yè)的發(fā)展靠?jī)蓷l腿走路：一個(gè)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作，一個(gè)資本的運(yùn)作，兩者協(xié)同才能迸發(fā)出不一樣的效能。在產(chǎn)業(yè)運(yùn)作上，按照恒大管理層的說(shuō)法是，現(xiàn)在的恒大不再是單一的地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)完成地產(chǎn)向“多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”轉(zhuǎn)型，構(gòu)筑以固定空間和移動(dòng)空間為主體的同心多元產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。而面對(duì)資本市場(chǎng)的力量，恒大的做法似乎更多傾向的是：網(wǎng)絡(luò)一切！

去年，赴美上市市值大漲的貝殼找房?jī)H占據(jù)了“住”這一領(lǐng)域，而恒大對(duì)于上市的渴望已經(jīng)從"住"擴(kuò)延到了其他邊界。在這個(gè)同心多元的拼圖中，地產(chǎn)集團(tuán)占據(jù)第一的位置，而最近因?yàn)橐龖?zhàn)而大熱的房車(chē)寶集團(tuán)、一直備受關(guān)注的新能源汽車(chē)——恒大汽車(chē)、恒騰網(wǎng)絡(luò)流媒體成為這場(chǎng)發(fā)布會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。

再次多元化拓展，恒大又會(huì)帶來(lái)何種不一樣的“新恒大”？

從“上天入地”  到“同心多元”

恒大的多元化拓展要追溯到12年之前，恒大打造了第一個(gè)文旅項(xiàng)目?；◢u，這成為恒大進(jìn)入文化旅游產(chǎn)業(yè)的嘗試。此后，恒大先后進(jìn)入糧油、乳業(yè)、礦泉水等多個(gè)產(chǎn)業(yè)，然而這些嘗試多以被剝離出售而告終。

此外，焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)還發(fā)現(xiàn)，與2017年恒大確立的以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，金融、健康為兩翼，文化旅游為龍頭的四大發(fā)展產(chǎn)業(yè)不同的是，恒大金融板塊消失，取而代之的是高科技產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、物業(yè)等板塊的崛起。此外，再2018年同樣頻繁提到的航天工業(yè)、航天技術(shù)、人工智能等板塊在此次發(fā)布會(huì)也未有明確強(qiáng)調(diào)。

一反常態(tài)的是，在今年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大表示將把恒大冰泉，包括恒大糧油49%股權(quán)買(mǎi)回來(lái)，計(jì)劃下一步要包裝策劃上市，初衷是為了實(shí)現(xiàn)衣食住行、康養(yǎng)旅游娛樂(lè)的全閉合的產(chǎn)業(yè)。

單一的板塊只能稱為個(gè)體，而恒大想要做的顯然是，希望多元產(chǎn)業(yè)能夠達(dá)到1+1大于2的目標(biāo)。

按照恒大的邏輯，在這一閉合的產(chǎn)業(yè)鏈中，恒大冰泉聚焦健康食品消費(fèi)服務(wù)新平臺(tái)，地產(chǎn)集團(tuán)聚焦智慧人居新生活，恒大汽車(chē)對(duì)標(biāo)的是智聯(lián)移動(dòng)空間，恒大物業(yè)目標(biāo)是智慧型城市服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，恒騰網(wǎng)絡(luò)聚焦互聯(lián)網(wǎng)流媒體，房車(chē)寶集團(tuán)打造的是房產(chǎn)企業(yè)互聯(lián)網(wǎng)交易服務(wù)平臺(tái)，恒大童世界則聚焦線上線下互動(dòng)文娛，大健康產(chǎn)業(yè)則打造的是全周期全方位健康管理服務(wù)，產(chǎn)業(yè)之間相互交織，又相互配合，同心之間又有發(fā)揮的空間，真正形成場(chǎng)景之下的閉環(huán)。

此外，數(shù)字科技在新恒大，尤其是在每個(gè)新產(chǎn)業(yè)當(dāng)中有重要的作用。比如新能源汽車(chē)領(lǐng)域，恒大的車(chē)聯(lián)網(wǎng)生態(tài)系統(tǒng)是與騰訊、百度合作；在物業(yè)管理方面，科技在智慧社區(qū) 、智能家居，數(shù)字科技、互聯(lián)網(wǎng)科技上都得到了很好的應(yīng)用。此外，房車(chē)寶的數(shù)字科技平臺(tái)能夠?qū)崿F(xiàn)買(mǎi)賣(mài)房子的線上線下交易。

科技賦能之外，無(wú)論是恒大汽車(chē)、恒大物業(yè)、恒騰網(wǎng)絡(luò)、房車(chē)寶、童世界甚至恒大冰泉，瞄準(zhǔn)的均是擁有巨量空間的藍(lán)海市場(chǎng)。

根據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，房產(chǎn)+汽車(chē)兩大領(lǐng)域的總交易額高達(dá)30萬(wàn)億。2019年中國(guó)住房的一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)總體交易額約22.3萬(wàn)億，汽車(chē)市場(chǎng)的新車(chē)年銷(xiāo)售量超過(guò)2500萬(wàn)輛。不僅如此，中國(guó)的汽車(chē)保有量2.7億輛，全球第一。房車(chē)寶作為唯一一家涵蓋房產(chǎn)+汽車(chē)兩大領(lǐng)域的平臺(tái)，如果真正能夠整合兩大垂直領(lǐng)域的線上線下全渠道交易服務(wù)平臺(tái)，在30萬(wàn)億市場(chǎng)上可謂是獨(dú)一無(wú)二的獨(dú)角獸。

據(jù)恒大此前披露，房車(chē)寶已擁有全民經(jīng)紀(jì)人會(huì)員超2129萬(wàn)，職業(yè)經(jīng)紀(jì)人約40萬(wàn)，線下門(mén)店超4.3萬(wàn)萬(wàn)家，預(yù)計(jì)今年交易規(guī)模超2萬(wàn)億元。日前，房車(chē)寶成功引入弘毅投資、中信、中融、周大福等戰(zhàn)略投資者，投資額合計(jì)163.5億港元，計(jì)劃今年底或明年初上市。

為實(shí)現(xiàn)一年內(nèi)上市，最近，恒大房車(chē)寶163.5億港元引入戰(zhàn)投，而恒大的表態(tài)是引戰(zhàn)是希望今年能實(shí)現(xiàn)更大規(guī)模的并購(gòu)，為上市做準(zhǔn)備，中國(guó)恒大還為這一批加入房車(chē)寶的戰(zhàn)略投資者上了一個(gè)“保險(xiǎn)”，設(shè)置了一個(gè)“對(duì)賭協(xié)議”。

就目前的電商零售市場(chǎng)來(lái)看，馬云是電商界標(biāo)桿級(jí)別的人物。淘寶、天貓、拼多多、京東等零售電商平臺(tái)網(wǎng)羅了互聯(lián)網(wǎng)的眾多用戶，而他們的特點(diǎn)大多是聚焦在衣、食等行業(yè)中，價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)便宜，而作為汽車(chē)、房產(chǎn)等大宗交易來(lái)看，由于高客單價(jià)、長(zhǎng)決策、低頻、流程復(fù)雜等特殊性也透露著這是一個(gè)難啃的市場(chǎng)。

至于為何布局汽車(chē)領(lǐng)域，恒大提到，五年前，恒大抽調(diào)了2000多人，對(duì)市場(chǎng)的各大產(chǎn)業(yè)，比如說(shuō)光伏、石油、鋼鐵、新能源汽車(chē)等產(chǎn)業(yè)做了大量的社會(huì)調(diào)研，最后認(rèn)為新能源汽車(chē)是環(huán)保，是全世界未來(lái)都向往的大產(chǎn)業(yè)，恒大認(rèn)為這是世界汽車(chē)史上的一次革命，是國(guó)家從發(fā)展戰(zhàn)略上扶持的產(chǎn)業(yè)，也是服務(wù)老百姓的產(chǎn)業(yè)，從規(guī)模上來(lái)說(shuō)是跟恒大集團(tuán)規(guī)模相匹配的產(chǎn)業(yè)。

就具體進(jìn)展來(lái)看，恒大汽車(chē)同步研發(fā)14款車(chē)，已發(fā)布9款，打造“車(chē)家合一”的智聯(lián)移動(dòng)空間。同時(shí)，恒大汽車(chē)全球布局十大生產(chǎn)基地，天津、上海、廣州基地已啟動(dòng)試生產(chǎn)調(diào)試。截至目前，恒大汽車(chē)已累計(jì)投入474億元，目標(biāo)成為世界規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)的新能源汽車(chē)集團(tuán)，恒大計(jì)劃今年年底四季度明年要進(jìn)行大量的交付。

在娛樂(lè)方面，恒騰網(wǎng)絡(luò)完成向互聯(lián)網(wǎng)流媒體平臺(tái)的轉(zhuǎn)型，以原創(chuàng)內(nèi)容，為用戶提供個(gè)性化的極致觀影體驗(yàn)，打造世界一流的互聯(lián)網(wǎng)流媒體平臺(tái)，這在互聯(lián)網(wǎng)熱潮之下，必將網(wǎng)羅更多用戶群體。據(jù)目前數(shù)據(jù)來(lái)看南瓜電影會(huì)員今年以來(lái)呈現(xiàn)幾何式增長(zhǎng)，截至2月底，累計(jì)注冊(cè)會(huì)員達(dá)3861萬(wàn)，累計(jì)付費(fèi)會(huì)員達(dá)841萬(wàn)。

物業(yè)方面，恒大物業(yè)則通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)和智能化管理，打造固定空間科技服務(wù)平臺(tái)，并于去年12月成功上市。截至今年2月底，恒大物業(yè)合約面積達(dá)6.79億平方米，在管面積達(dá)4.13億平方米，預(yù)計(jì)今年底將分別突破8億平方米和6億平方米。

用恒大管理層的表述則是，現(xiàn)在的恒大已經(jīng)不是單一地產(chǎn)的恒大，隨著地產(chǎn)主業(yè)持續(xù)發(fā)展以及多元化產(chǎn)業(yè)駛?cè)肟燔?chē)道，一個(gè)穩(wěn)健的新恒大將呈現(xiàn)在投資者眼前，恒大要打造的是世界一流科技企業(yè)，創(chuàng)造科技生活無(wú)限未來(lái)。

在這其中，科技、互聯(lián)網(wǎng)是一條線，通過(guò)衣食住行、文旅康氧等八大產(chǎn)業(yè)平臺(tái)聯(lián)動(dòng)，將其串聯(lián)在一起，構(gòu)筑科技數(shù)字閉環(huán)，為數(shù)億客戶提供全方位服務(wù)。

降“脂”減“負(fù)”

不斷分拆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的上市、增加權(quán)益資本僅僅是恒大降負(fù)債其中的一大手段。在業(yè)績(jī)會(huì)上，恒大管理層還列舉了降負(fù)債的另外兩大舉措：一是銷(xiāo)售要保持高速增長(zhǎng)，今年提出了2021年的銷(xiāo)售目標(biāo)是7500億元，要比去年進(jìn)一步保持增長(zhǎng)。同時(shí)，在規(guī)模和土地儲(chǔ)備方面，再下降1500萬(wàn)平方米，使可售住宅的土地儲(chǔ)備達(dá)到2.15億平方米，明年達(dá)到2億平方米，土地儲(chǔ)備減少，銷(xiāo)售增加，面臨著資金增加。

一年前的年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，許家印宣布恒大全面實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略，要用最大的決心、最大的力度把負(fù)債降下來(lái)。

恒大“減負(fù)”成效顯著與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型密不可分。業(yè)績(jī)?cè)黾踊乜钸@是一方面，數(shù)據(jù)顯示，恒大2020年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額7232億元，銷(xiāo)售回款6532億元，營(yíng)業(yè)額5072億元，凈利潤(rùn)314億元，各項(xiàng)核心指標(biāo)繼續(xù)位居行業(yè)前列。

另外，自去年3月底提出新的發(fā)展戰(zhàn)略以來(lái)，恒大有息負(fù)債大幅下降2000億元，并通過(guò)引入戰(zhàn)略投資、分拆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市等方式增加權(quán)益888億港元，優(yōu)化了負(fù)債結(jié)構(gòu)。

降負(fù)債方面，自2020年3月底提出大戰(zhàn)略以來(lái)，到今年3月底有息負(fù)債從8,743億元降至6,740億元，大幅下降2,000億元。自2020年3月以來(lái)，在未發(fā)行境外債的情況下，用自有資金償還境外債本息591億元，并計(jì)劃用自有資金償還今年到期的所有境外債務(wù)。

管理層表示，恒大今年會(huì)持續(xù)降負(fù)債，計(jì)劃明年底達(dá)到“綠檔”。按計(jì)劃目標(biāo)，恒大有息負(fù)債2021年6月30日降至5900億以下，2022年6月30日降至4500億以下，2023年6月30日降至3500億以下；2021年6月30日公司凈負(fù)債率將降至100%以下，2021年12月31日現(xiàn)金短債比將達(dá)到1以上，2022年12月31日資產(chǎn)負(fù)債率將降至70%以下，全面降檔至三條綠線以內(nèi)。

可以想象降“脂”減“負(fù)”之后的恒大，盤(pán)子越來(lái)越大，而這一張無(wú)界之網(wǎng)有騰訊等互聯(lián)網(wǎng)科技的影子，又有貝殼、淘寶等其他交易平臺(tái)的影子，有交叉，亦有擇取，科技賦能之上，萬(wàn)物互聯(lián)之下，“新”恒大又將迸發(fā)出何種勢(shì)能？

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