北京首批集中供地掛牌中心城區(qū)競報共有產(chǎn)權(quán)房份額

來源：智能家居時間：2021-04-01 10:30

經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者陳月芹 3月最后一天，北京集中供地細則浮出水面。3月31日，北京規(guī)自委一次性掛牌30宗住宅用地，涉及土地面積169公頃，建筑面積達345萬平方米，將于5月8日開始競拍。

3月，在自然資源部牽頭下，全國22個主要城市的住宅用地實施“集中掛牌、集中出讓”的雙集中供地。目前已經(jīng)有北京、廣州、天津、杭州、蘇州、合肥等地陸續(xù)推出具體實施方案和出讓細則。

2021年北京集中掛牌的首批住宅用地由北京市規(guī)自委和北京市住建委聯(lián)合發(fā)布，除了3月31日這一次，北京另外兩次宅地集中掛牌時間為7月和11月。

北京也是22個城市中唯一由規(guī)自委和住建委兩部門聯(lián)合發(fā)布的城市。北京住建委相關(guān)人士對經(jīng)濟觀察網(wǎng)解釋稱，兩部門聯(lián)合參與集中供地工作，房地聯(lián)動，目的是穩(wěn)房價。

首批集中掛牌的30宗宅地分布在全市12個區(qū)，中心城區(qū)有15宗，建面73公頃，占比43%。其中，朝陽區(qū)10宗，建筑面積41公頃，在中心城區(qū)面積占比最大；海淀區(qū)有2宗，建面11公頃；豐臺區(qū)2宗，建面17公頃；石景山區(qū)1宗，建面4公頃。

主城區(qū)外，遠郊其他區(qū)縣供地11宗，建筑面積72公頃，占比約43%。其中大興區(qū)3宗25公頃，通州3宗27公頃，昌平區(qū)3宗12公頃，房山區(qū)和亦莊各1宗，面積均在4公頃左右。

2020年7月，北京將門頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶五區(qū)的全域和昌平、房山兩區(qū)的山區(qū)設(shè)定為生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)。此次北京集中供地剩余4宗位于生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，土地面積合計24公頃。

其中門頭溝區(qū)供地1宗5公頃，懷柔區(qū)1宗11公頃，密云區(qū)1宗6公頃，延慶區(qū)1宗2公頃。

2021年北京市土地供應計劃顯示，租賃住房用地供應指標為300公頃，占住宅用地的30%，同比增長17%。

北京住建委向經(jīng)濟觀察網(wǎng)表示，在2021年商品住宅供地工作中，北京市規(guī)自委和北京市住建委建立了“房地聯(lián)動、一地一策”會商機制，意在加強精準調(diào)控。

在土地出讓環(huán)節(jié)制定了“政策工具箱”，結(jié)合擬出讓地塊所在區(qū)域市場供求、功能定位等實際請確定競買條件和交易方式。此外，根據(jù)地塊區(qū)域，北京市還制定了不同的競配建形式。

第一，在中心城區(qū)、三城一區(qū)范圍或軌道交通站點周邊區(qū)域，選取15宗地采用競配建“公共租賃住房”面積，分布于朝陽、豐臺、大興、副中心、昌平、房山6個區(qū)。

北京首批集中掛牌的宅地有近三分之二地塊執(zhí)行套內(nèi)“70/90”戶型要求。

北京第一批集中供地還首次引入了房屋銷售價格引導機制，過去，北京商品房預售備案價格在申請預售證時確定，這一次要求在土地出讓環(huán)節(jié)公布預售備案價。

根據(jù)要求，出讓宅地的銷售價格由住建、規(guī)自和區(qū)政府組成聯(lián)席會共同提出價格指導意見，并在公告期公布。同時，開發(fā)商參加土地競買時，也需要提交房屋銷售價格承諾，作為未來辦理預售的前置條件。

北京第一批掛牌宅地中，有部分地塊設(shè)置投報高標準商品住宅建設(shè)方案。

根據(jù)方案，大部分地塊設(shè)置了地價上限和配建一定面積的公租房，當競買報價達到上限價格時熔斷，繼續(xù)競報公租房面積；競配公租房也有上限面積，現(xiàn)場競報達到上限面積時，轉(zhuǎn)入“高標準商品住宅建設(shè)方案投報程序”。

第二種競配建形式是，針對位于朝陽、海淀、大興、副中心區(qū)位條件較好的6宗地，包括備受市場關(guān)注的朝陽金盞鄉(xiāng)地塊等，采取了競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額，當觸及地價上限時，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額；當商品房政府產(chǎn)權(quán)份額達到上限時，轉(zhuǎn)入高標準商品住宅建設(shè)方案投報程序。兩部門在聯(lián)合解讀中稱，此舉是為了引導開發(fā)企業(yè)理性競買，通過政府和個人共有產(chǎn)權(quán)，也有效減輕購房人負擔，滿足居民自住需求。

同一地塊，競配建公租房和共有產(chǎn)權(quán)房份額的形式不疊加。

3個月前，北京市便修改了海淀樹村等3個地塊的競買規(guī)則，試點施行“限地價、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競高標準商品住宅建設(shè)方案”的掛牌方式。

根據(jù)新規(guī)則方案，政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額，將通過開發(fā)商現(xiàn)場競報來確定，原則上由項目所在地區(qū)級代持機構(gòu)持有，也可由市級代持機構(gòu)持有。

每一個地塊政府和購房者持有的比例恒定，每套住房份額一致，購房人持有產(chǎn)權(quán)份額為扣除政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額后的產(chǎn)權(quán)份額。該類住房屬于政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的商品住房，被業(yè)內(nèi)成為“新共有產(chǎn)權(quán)房”。

據(jù)悉，該類住房首次上市時，申報的價格為100%產(chǎn)權(quán)的房屋價格。購房人需支付的購房款為上述房屋銷售價格乘以購房人持有產(chǎn)權(quán)份額，該購房款為開發(fā)商所獲得的全部收入。在首次售房時政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額部分無需支付購房款。

（責任編輯：王治強 HF013）