這里是成哥說(shuō)房，帶你了解樓房的房產(chǎn)專家。不含糊不啰嗦，一字一句詳細(xì)為你解答，成哥是通過(guò)直接實(shí)戰(zhàn)，將最有用的方法傳授給你們，讓你們成為最會(huì)買房的人。

以下是“成哥說(shuō)房”微信公眾號(hào)的粉絲提問精選

提問：成哥你好，現(xiàn)在成都樓市分化嚴(yán)重，請(qǐng)問成都的老房子還有沒有買的價(jià)值呢？預(yù)算150萬(wàn)左右，該怎么買房呢？老師有什么想法呢？

回答：成都發(fā)展至今，老破小的房子肯定是比不上北上廣深，是沒有什么前途的。隨著成都中心南移，從金融城到興隆湖，開發(fā)的土地面積著實(shí)可觀，可以修建許多新房，無(wú)形中拉開與老房的差距。老房子因?yàn)樾藿〞r(shí)間的問題，代際間相差的品質(zhì)很有差別，而新房，環(huán)境戶型等方面都屬于比較符合當(dāng)下潮流的，當(dāng)90后成為購(gòu)房大軍，受歡迎的自然也是新房，甚至主宰新房修建潮流。

目前成都的重心也在演變，發(fā)展速度稍快配套不一定跟的上，郊區(qū)變城市是常事，金融城三期是成都中心城區(qū)待開發(fā)的最好區(qū)域。成都樓市分化嚴(yán)重而且規(guī)則復(fù)雜，即使是本地人了解起政策都比較困難，而且去年9月成都的新調(diào)控政策加碼營(yíng)業(yè)稅二改五，是下了狠手的。具體買房操作詳見內(nèi)部！

提問：成哥你好！剛需200-250萬(wàn)總價(jià)，主要想考慮主城區(qū)或者龍泉驛區(qū)的房子相對(duì)便宜一點(diǎn)的，有什么房子或哪個(gè)片區(qū)可以推薦的嗎?

回答：總價(jià)200-250萬(wàn)，如果有第一順位的話，可以適當(dāng)博一下華潤(rùn)九期的最后兩棟或者SM錦悅，十里風(fēng)和這樣神盤，如果只是剛需，或者沒那個(gè)運(yùn)氣，那么符合你預(yù)算的選擇其實(shí)不多，主城區(qū)來(lái)說(shuō)就金牛和成華，城北或者東北方向，例如北二環(huán)的保利時(shí)代，或者龍?zhí)端掳鍓K。如果不鎖定五城區(qū)的話，還可以看看龍泉的十陵板塊，這些區(qū)域的房子，基本就是2萬(wàn)左右。成都更多價(jià)值高的房子及片區(qū)詳見內(nèi)部！

提問：請(qǐng)問我在上海已經(jīng)有一套，準(zhǔn)備在浦東買一套800萬(wàn)的房子，最好是地鐵兼初中的學(xué)區(qū)房，目前浦東哪個(gè)區(qū)域比較有潛力？

回答：可考慮北蔡，如：大華錦繡華城，對(duì)口昌邑小學(xué)（大華校區(qū)），浦東新區(qū)第二梯隊(duì)公立小學(xué)。對(duì)口上南東校，浦東新區(qū)第三梯隊(duì)公立初中。成都更有潛力的區(qū)域詳見內(nèi)部！

提問：成哥好，之前熱度很高的天府新區(qū)和五城區(qū)的房子，兩個(gè)板塊您怎么看？該如何抉擇？

回答：如果是在天府新區(qū)工作生活并且預(yù)算充足的購(gòu)房者，天府新區(qū)是一個(gè)合適的選擇，建議多關(guān)注五城區(qū)和高新區(qū)，如果要購(gòu)買天府新區(qū)需要仔細(xì)斟酌，因?yàn)槌吹倪^(guò)熱很可能讓購(gòu)房者產(chǎn)生錯(cuò)誤預(yù)判，很多人買房只注重眼前形勢(shì)，有一定的局限性；樓齡較老的房子大多集中在五城區(qū)，因此不好賣，但是五城區(qū)很多樓面價(jià)比周邊二手房還要貴，屬于新房帶動(dòng)二手市場(chǎng)，天府情況反之；天府新區(qū)發(fā)展快，樓齡新，吸引了不少人，這也是天府新區(qū)房?jī)r(jià)高的一個(gè)原因，但由于這里未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)不明確，區(qū)位配套尚不完善，存在一定投資風(fēng)險(xiǎn)，盲目跟風(fēng)是不理智的行為，實(shí)際收益很有可能和投資預(yù)期產(chǎn)生極大落差。如果選擇的話，五城區(qū)優(yōu)于天府新城。

提問：您好成哥，單身女性，大專學(xué)歷。老家在安徽省宿州市的一個(gè)農(nóng)村，現(xiàn)在北京工作，年收入稅后三十萬(wàn)左右。目前手頭有70萬(wàn)存款，想拿這筆錢在新一線城市給自己買套房，等三五年后離開北京自己也有個(gè)退路和歸宿。目前關(guān)注的城市有青島，合肥，天津，但也是很迷茫，希望成哥幫忙指?jìng)€(gè)方向。

回答：你的思路還是正確的，可以提前做好布局。綜合來(lái)看天津>青島>合肥。一方面天津到北京通勤很方便，你工作在北京，且收入還不錯(cuò)，甚至剛需完全可以北京工作，天津自住，目的就是因?yàn)楸本┦杖敫?，后期有?shí)力也可以置換北京，把天津作為一個(gè)跳板。另一方面雖然天津發(fā)展有些緩慢，但直轄市的地位和政策還是有先天優(yōu)勢(shì)，因此，青島 合肥也很難超越天津。

天津畢竟是四個(gè)直轄市之一，青島旅游業(yè)比較發(fā)達(dá)，但感覺綜合實(shí)力不如天津，加上天津各種教育，醫(yī)療等等資源非常豐富。其次，天津?qū)儆趪?guó)家重點(diǎn)投資發(fā)展扶持的城市。最后，天津因?yàn)榫嚯x北京近，很多的資源是青島沒有的，收入上限比青島高很多。

而合肥位置比較尷尬，東西是強(qiáng)鄰南京武漢，北面還有個(gè)半省會(huì)徐州，省內(nèi)城市經(jīng)濟(jì)物流科教文衛(wèi)對(duì)合肥有依賴的并不多，幾乎只有皖西北幾個(gè)城市化程度不高的城市，缺乏明顯的都市區(qū)、經(jīng)濟(jì)圈。就算有安徽省支持，限于安徽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平能達(dá)到的高度仍然有限,缺乏地區(qū)影響力。

提問：成哥好！本人16年在長(zhǎng)沙市汽車南站旁買了一套高層住宅103平三房(目前市價(jià)100萬(wàn))，交房?jī)赡暌恢泵骺罩?，本?lái)想裝修自住，但一直在外地工作，未來(lái)幾年不大可能回去，空著感覺有點(diǎn)虧，而且長(zhǎng)沙限售，還不能賣，現(xiàn)貸款已還清。去年底在工作地東莞市鎮(zhèn)區(qū)買了一套二手83平小三房自住，手頭無(wú)子彈，還欠親戚一屁股賬，目前長(zhǎng)沙的房子該如何處置？裝修出租？裝修貸該如何操作？

回答：首先房子要不要出租，核心取決于幾點(diǎn)：1.你計(jì)劃持有的時(shí)間，如果2-3年就要翻倍賣出，那么出租可能影響你賣出計(jì)劃，裝修成本可能收不回來(lái)。2.你的裝修回收成本，取決于你的裝修成本，你設(shè)計(jì)的出租形式，以及這套房在市場(chǎng)的租金。

長(zhǎng)沙的房子投資還是不錯(cuò)，非常適合長(zhǎng)持。因?yàn)榉績(jī)r(jià)扁平，雖然限購(gòu)嚴(yán)格，但時(shí)間拉長(zhǎng)總會(huì)漲的，沒必要空置閑置，浪費(fèi)資源，可以適當(dāng)簡(jiǎn)裝配合出租，減輕部分還貸壓力。裝修貸款比較麻煩，如果你缺少現(xiàn)金流，可以把長(zhǎng)沙全款房進(jìn)行抵押，更好操作一些。

提問：成哥，最近出了個(gè)一年只賣三次地的政策，為什么會(huì)出這個(gè)政策呢？這對(duì)以后會(huì)有什么影響？現(xiàn)在住房需求緊張，新房供應(yīng)不足，是因?yàn)橥恋刭Y源真的不足嗎？我們這種普通的剛需購(gòu)房者還能今年買房嗎？

回答：其實(shí)并不是，大多數(shù)城市并不缺土地，缺的是國(guó)家規(guī)劃的城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)。土地并非有限，而是只能限量供應(yīng)，國(guó)土部門希望維護(hù)土地供給管制的合法性、地方政府希望維護(hù)自身土地信用、開發(fā)商和房產(chǎn)業(yè)主希望維護(hù)和提高房?jī)r(jià)——房?jī)r(jià)持續(xù)上漲是各部門共同操作的結(jié)果。中國(guó)為保證土地價(jià)值、維持土地信用而限制供應(yīng)量，通過(guò)嚴(yán)格把控土地資源來(lái)推動(dòng)城市化發(fā)展。

目前各個(gè)城市的房?jī)r(jià)分化較大，部分城市土地供應(yīng)量大，房?jī)r(jià)下跌，存在土地系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；而部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高，土地供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)泡沫過(guò)大。這兩種極端都需要來(lái)自高層的調(diào)控，于是新政應(yīng)運(yùn)而生，國(guó)家對(duì)22座城市統(tǒng)籌供地，可以有效調(diào)節(jié)不同城市土地供求關(guān)系，控制金融風(fēng)險(xiǎn)。就目前來(lái)看，全國(guó)主流開發(fā)商囤積了巨額的土地財(cái)富，在一些城市，政策調(diào)控已經(jīng)無(wú)法抑制房?jī)r(jià)的過(guò)大漲幅。只有房?jī)r(jià)回歸平穩(wěn)，樓市才能健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)才能穩(wěn)步上漲。只有土地供應(yīng)量真正的增加，才能惠及剛需。當(dāng)前買房還是建議有條件的要趁早買，盡量買新房，抱有通過(guò)抄底買房的想法不可取。

以上來(lái)自“成哥說(shuō)房”微信公眾號(hào)粉絲提問精選

相關(guān)知識(shí)

成都樓市:樓市分化嚴(yán)重,老房子還有沒有可買的價(jià)值?
成都樓市:遠(yuǎn)郊盤只有坑沒有價(jià)值?看看這些消息就知道了!
上海樓市:樓市“南北失衡”嚴(yán)重,房產(chǎn)未來(lái)投資重心應(yīng)該放在哪?
廣州樓市: 樓市分化明顯,未來(lái)怎樣的房子更有價(jià)值?別買錯(cuò)了!
深圳樓市區(qū)域分化嚴(yán)重 虛高報(bào)價(jià)背后或另有目的
大城市一張床買小城市幾套房，樓市分化在加劇嗎？
2021年樓市行情過(guò)半：調(diào)控見效，區(qū)域顯著分化
大城市一張床買小城市幾套房,樓市分化在加劇嗎?
廣州樓市:一路向東發(fā)展,漲幅空間哪個(gè)更有價(jià)值?
成都樓市:成都VS重慶,哪個(gè)發(fā)展?jié)摿Υ?