我是曾叔談房 ，資深房產(chǎn)投資專家。與你相見恨晚的買房導(dǎo)師，曾叔沒有千篇一律的自媒體，沒有遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！曾叔屬于實(shí)戰(zhàn)派只說對(duì)你最有用的操作和建議。關(guān)注曾叔談房 ，帶你成為最會(huì)買房的人。

以下內(nèi)容來自“曾叔談房 ”微信公眾號(hào),粉絲提問

提問：你好！曾叔！請(qǐng)問我之前投資虧了不少錢，不知道未來一年房地產(chǎn)是否有投資機(jī)會(huì)？

回答：任何投資，都是少數(shù)人的牛市，多數(shù)人的平庸！無論期貨股票還是房產(chǎn)，都只有少數(shù)人可以賺錢，28定律永遠(yuǎn)有效。全球來看，即便是風(fēng)險(xiǎn)度最低的房產(chǎn)投資，很大一部分的房子也是不能碰的，碰了就要虧損。多數(shù)人只明白一點(diǎn):買進(jìn)，才能賺錢。少數(shù)人還額外明白一點(diǎn):不買進(jìn)，不虧錢，等于賺到錢。在合適的時(shí)點(diǎn)，我們要激進(jìn)的買進(jìn)。在危險(xiǎn)的時(shí)點(diǎn)，你如激進(jìn)買進(jìn)，約等于找死!努力成為28里面的那個(gè)2，這才是賺錢的根本！

提問：曾叔，你好！咨詢下關(guān)于蘇州的房產(chǎn)。我在蘇州園區(qū)湖東有一套小戶型的景城學(xué)校的學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)已用，蘇州園區(qū)規(guī)定一個(gè)學(xué)區(qū)要9年后才可用，現(xiàn)還有4年。今年想把這套房子賣掉，置換到蘇州其它地方做為投資。但蘇州的房產(chǎn)行情不好，可能不容易出手。1. 蘇州這套學(xué)區(qū)房現(xiàn)在出手還是等等再出手？2. 投資置換總價(jià)300萬左右，你建議蘇州哪里？

回答：你好，蘇州過去漲得太猛，自724五年限售，市場(chǎng)基本失去了流動(dòng)性，庫存不斷增加，購買力不足，所以價(jià)格短期看是難起來，主要行情集中在一二手倒掛樓盤，市場(chǎng)要起來可能還需一年時(shí)間?？梢韵葤炫?。投資考慮高新科技城；自住改善考慮姑蘇東環(huán)、南門一帶。

提問：您好！曾叔，我看花橋最近起來了，為什么花橋樓市會(huì)出現(xiàn)這么火熱的情況？

回答：你好，花橋樓市的熱，最直接的原因當(dāng)然是因?yàn)槭艿缴虾?020年樓市的沖擊。樓市的房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)引發(fā)買房情緒的波動(dòng)，而這樣的情緒波動(dòng)，其實(shí)是具有傳導(dǎo)效應(yīng)的。這就是我們通常意義上所說的城市房?jī)r(jià)的板塊輪動(dòng)。如果我們追溯過往的歷史就會(huì)發(fā)現(xiàn)，伴隨著上海樓市每一輪的漲幅或是調(diào)控，昆山花橋總是第一個(gè)受到影響的。昆山花橋的行情，永遠(yuǎn)比上海晚3-4個(gè)月。

2016年的花橋房?jī)r(jià)，上海樓市漲了，在3月25日出臺(tái)調(diào)控政策，社保要求由2年變成了5年，于是花橋樓市同步不停的向上...什么是房?jī)r(jià)的輪動(dòng)規(guī)律，這就是規(guī)律，是不以人的意志進(jìn)行轉(zhuǎn)移的。與此同時(shí)，花橋也保持了極大的克制，為了穩(wěn)定樓市，最近幾年一直在做一件事，就是控制土拍量。最近幾年，整個(gè)花橋一共僅僅出讓了4塊土地，甚至在2019年，整個(gè)花橋沒有出讓一塊地。要注意的一點(diǎn)，就是花橋的經(jīng)濟(jì)其實(shí)是很強(qiáng)的，在2020年度，花橋的GDP達(dá)到了351.13億元，增長(zhǎng)5.1%，增速位列昆山第一位，全國(guó)位列第4...如果我們對(duì)比下環(huán)京樓市或是環(huán)深的樓市，沒有哪一個(gè)城市的土地出讓的頻次是這么低的。為什么花橋可以保持最大程度的土地出讓克制。因?yàn)閷?duì)于花橋而言，最內(nèi)核的原因是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)足夠的發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)足夠的強(qiáng)勁，通過稅收，就可以實(shí)現(xiàn)自身的超長(zhǎng)發(fā)展。

提問：你好，曾叔，深圳回遷房投資，目前已拆比較快的看到兩個(gè)，一個(gè)是龍中愛聯(lián)地鐵口保利上城對(duì)面占地4萬平回遷指標(biāo)，帶上外附屬龍崗學(xué)位，另一個(gè)布吉木棉灣地鐵口龍珠花園前面占地3萬平地塊的回遷指標(biāo)房，小學(xué)看著還可以，初中可園學(xué)校一般。兩個(gè)單價(jià)和拆遷速度相當(dāng)。想預(yù)期5年左右收房賣出或再抵押。你評(píng)估哪個(gè)升值潛力大些。若都不行，另外有單價(jià)相同龍城廣場(chǎng)向前村舊改，進(jìn)度更慢點(diǎn)，會(huì)配建一個(gè)九年制新學(xué)校是否稍微好一點(diǎn)。再然后這個(gè)總價(jià)這個(gè)進(jìn)度的不好找了，西部未知。最后，簽回遷房需要合同備注關(guān)鍵事項(xiàng)在給點(diǎn)建議吧。

回答：你好，回遷房的問題我以前說過，沒有房票又有閑置資金的可以買，但要注意兩個(gè)問題。 一是拆遷周期，不確定性很大，有的看似快拆完了最后幾戶有可能拖上十年，資金每年的占用成本要計(jì)算； 二是風(fēng)險(xiǎn)問題，盡量和開發(fā)商直簽，不過即使和開發(fā)商簽約，買回遷房仍屬于半地下交易，拿到紅本之前都會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。 這兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)沒有人會(huì)幫你信用背書，必須自己承擔(dān)，只能說世上沒有無緣無故的便宜。

提問：曾叔！您好！坐標(biāo)長(zhǎng)沙，5年前在河?xùn)|火車站附近買了一套96平的房子，房子是2005年的，用的我老婆的省公積金貸的款，貸的20年的等額本金，現(xiàn)在月供基本和公積金對(duì)沖了。今年在梅溪湖買了套大的，走的商貸，月供8K+，最開始以為我的公積金可以提取，但是咨詢了公積金中心后，說家庭有省公積金貸款未還完就不能提取?，F(xiàn)在我每個(gè)月5K+的公積金完全動(dòng)不了，后面還要裝修，感覺壓力有點(diǎn)大，請(qǐng)問房姐有什么辦法可以改變下我目前的現(xiàn)狀嗎？路邊小廣告的公積金提取靠譜嗎？

回答：你好，租房，裝修，名下有全款房都可以提取公積金。 小廣告說的公積金提取，一般是把一套全款房轉(zhuǎn)到你名下，提完公積金之后再把房子轉(zhuǎn)回去。不靠譜。

提問：早上好！曾叔，我父母海聯(lián)花苑一期房子最近掛牌出售中，因?yàn)槭歉改竷H有的一套，心里總是希望賣價(jià)高一點(diǎn)，但是中介說要快點(diǎn)出手，后面房?jī)r(jià)要跌了，我是不相信的，但是上次曾叔也說過這個(gè)區(qū)域房子只適宜自住，建議出手，可是考慮到15號(hào)線剛開通，人氣不旺，所以房?jī)r(jià)暫時(shí)還上不去？調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，我只想了解這個(gè)區(qū)域是否能再賣高一點(diǎn)？賣房的學(xué)問哪里可以看到？

回答：你好，海聯(lián)花苑一期，金虹橋，地段是沒問題的，生活氣息好，宜居，缺點(diǎn)是產(chǎn)品樓齡較老，沒有優(yōu)質(zhì)的公辦學(xué)校，如果是樓齡新一點(diǎn)的3期那都還可以繼續(xù)持有。目前海聯(lián)花苑掛牌量也不多，不愁賣呀，具體看下置頂《賣房手冊(cè)》。

提問：你好，曾叔，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的通脹太厲害了，有人覺得高通脹有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有人覺得低通脹錢貶值慢，壓力更小，你覺得通脹對(duì)我們普通人有什么影響？

回答：你好，低通脹在花錢方面確實(shí)好，便宜沒有壓力，購買力強(qiáng)，貶值慢，花的實(shí)在。但是低通脹意味著低增長(zhǎng)和低回報(bào)率，就是干什么都不賺錢，干什么收益率都上不去。大家的機(jī)會(huì)少了，年輕人跨越階層的機(jī)會(huì)少了，就像現(xiàn)在的國(guó)外。當(dāng)GDP進(jìn)入低增長(zhǎng)區(qū)間的時(shí)候，就很難再拉起來了，這個(gè)時(shí)候利率一定很低，對(duì)效率的要求更高。對(duì)于個(gè)人來說，這個(gè)階段想要有所成就，一定是加大杠桿，高杠桿也意味著爆倉的可能性增加，一旦下去就很難再起來。供給側(cè)改革后財(cái)富高度集中，這些錢并沒有消失，而是聚集到少數(shù)人手上，富者更富。其實(shí)，美國(guó)一直想拉高通脹，只有通脹起來了才有發(fā)展速度。通脹、GDP增速、效率、利率是交織在一起的，珍惜現(xiàn)在中國(guó)的發(fā)展速度和通脹吧，這是最好的時(shí)代，這是一個(gè)還有很多機(jī)會(huì)的國(guó)家和時(shí)代。通脹是一把雙刃劍，對(duì)于國(guó)家來說，適度的通脹是對(duì)的，也是發(fā)展需要，對(duì)于個(gè)人來說，多想想如何利用好通脹增加自己的財(cái)富。

提問：您好，曾叔，新房已經(jīng)簽了合同。購房合同簽了七份，裝修合同簽了四份，物業(yè)合同簽了兩份。問一下，購房合同與裝修合同分開簽，正常嗎？

回答：你好，這是正常，房管局并沒有規(guī)定必須簽在一個(gè)合同里。 但是裝修合同你要認(rèn)真核對(duì)每一條，精裝修到交房的時(shí)候肯定和當(dāng)初承諾的不一樣。買房的專業(yè)知識(shí)，具體詳見內(nèi)部資料分享。

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