深圳首批集中供地僅5宗中小房企參拍意愿不強(qiáng)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-04-14 09:20

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者陳博經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，深圳第一批集中供應(yīng)宅地將于4月14日掛牌，此次推出的地塊有5宗，其中2宗位于深汕特別合作區(qū)，1宗為人才住房用地；剩余2宗位于光明新區(qū)鳳凰村周邊與寶安尖崗山片區(qū)。

“掛牌期大概持續(xù)1個(gè)月，將在5月中旬出讓?！币晃籘OP20房企深圳區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人透露。

如果從地塊體量來(lái)觀察，這一波最受房企青睞的大概率是光明宗地和寶安宗地，但這兩幅土地的供應(yīng)面積普遍不大。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲取到的信息顯示，光明宗地計(jì)容建面大概4萬(wàn)平方米，寶安宗地計(jì)容建面大概6萬(wàn)平方米。

深圳5宗宅地的供應(yīng)量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上同為一線城市北京的30宗以及廣州的48宗?！皼](méi)辦法，深圳可供開(kāi)發(fā)的宅地面積太少了，政府相關(guān)部門手上也沒(méi)什么土地資源?！鄙鲜鐾锻刎?fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)。

住宅用地新增供應(yīng)稀缺，向來(lái)是深圳城市發(fā)展的瓶頸。早從2019年開(kāi)始，深圳就率先啟動(dòng)集中出讓方式，但單次供應(yīng)的宅地?cái)?shù)量從來(lái)都限于個(gè)位數(shù)。2019年6月份與11月份，深圳分兩批，每批一口氣推出5宗宅地；去年，伴隨著供應(yīng)量同比大增，深圳宅地的出讓方式趨于分散，不過(guò)據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，全年12次推地中，依然有7次通過(guò)集中供地方式，每次數(shù)量從3塊-8塊不等。

“說(shuō)實(shí)話，集中供地政策，對(duì)深圳土拍市場(chǎng)也好，房企預(yù)期也好，影響都不會(huì)太大?！鄙鲜鐾锻刎?fù)責(zé)人提到，他們公司更多考慮的是全國(guó)資金峰值影響，擠進(jìn)深圳的房企與資金占比到底會(huì)達(dá)到多少。

資金門檻

過(guò)去兩年，極其有限的宅地每每引來(lái)全國(guó)各地房企的“圍獵”，深圳對(duì)于競(jìng)買條件的設(shè)置也愈發(fā)細(xì)化?！按舜渭泄┑氐母?jìng)拍規(guī)則，應(yīng)該與去年最后一場(chǎng)宅地出讓差不多。”上述投拓負(fù)責(zé)人向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)透露。

去年12月16日，深圳宅地市場(chǎng)迎來(lái)年度最后一拍——3宗采用“雙限雙競(jìng)”方式的居住用地齊齊亮相。在出讓條件中，除了“限地價(jià)、限普通商品住房的銷售均價(jià)；競(jìng)地價(jià)、競(jìng)無(wú)償移交政府的只租不售的人才住房面積”之外，“商品住房限售3年”與“套內(nèi)建面在90平方米以下的普通住房建面和套數(shù)占比不低于可售商品房總建面和總套數(shù)的70%”兩個(gè)硬性規(guī)則也分列其間。

更大的考驗(yàn)在于，由于深圳土拍鏖戰(zhàn)向來(lái)非常激烈，房企若想領(lǐng)取到這張寶貴的“入場(chǎng)券”，本身一定要具備過(guò)硬的財(cái)力與短期內(nèi)調(diào)集資金能力。

比如，單單保證金一項(xiàng)，深圳要求交納的競(jìng)買保證金普遍是起拍價(jià)的50%，這個(gè)比例遠(yuǎn)高于其他城市的20%-30%。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，去年12月16日之前，參拍房企必須在拍地前1天凍結(jié)保證金；但后來(lái)，交納保證金的時(shí)間點(diǎn)又前移至拍地前2天。

而在支付地價(jià)層面，深圳要求競(jìng)得人須在成交后即時(shí)簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》，并自簽訂次日起5個(gè)工作日內(nèi)一次性付清成交地價(jià)款?？晒?duì)比的是，北京給予的支付期限是簽訂合同后15個(gè)工作日內(nèi)，廣州則是合同簽訂之日起30日內(nèi)。

值得關(guān)注的是，從2019年開(kāi)始，深圳宅地掛牌程序中，悄然新增了一份《土地購(gòu)置資金承諾函》與一份《商品住房用地購(gòu)置資金來(lái)源情況申報(bào)表》。

其中，《土地購(gòu)置資金承諾函》在申請(qǐng)確認(rèn)競(jìng)買資格時(shí)就必須提交，申請(qǐng)企業(yè)提前承諾土地購(gòu)置資金（即地價(jià)款，含保證金）來(lái)源不屬于開(kāi)發(fā)貸款、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資等；而《商品住房用地購(gòu)置資金來(lái)源情況申報(bào)表》由競(jìng)得企業(yè)在交清全部地價(jià)款之日起5個(gè)工作日內(nèi)提交。

此外，競(jìng)得企業(yè)甚至還要自行提供一份《資金審計(jì)報(bào)告》，列明的內(nèi)容中包含“穿透核查土地競(jìng)得人及控股股東、資金最終關(guān)聯(lián)方的資金來(lái)源，明確說(shuō)明土地競(jìng)得人的實(shí)際資金來(lái)源（如涉及關(guān)聯(lián)方，要說(shuō)明最終關(guān)聯(lián)方的資金來(lái)源類型）”。

“這項(xiàng)規(guī)定主要是為了防止開(kāi)發(fā)商憑借銀行、信托、債券等債權(quán)融資來(lái)購(gòu)買土地?！鄙鲜鐾锻刎?fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，房企提交資料之后，深圳市地方金融監(jiān)管局會(huì)組織相關(guān)部門進(jìn)行審查，如果資金審查未通過(guò)，競(jìng)得（中標(biāo)）資格將被取消，已繳納的保證金也不予退還。“原則上，房企在深圳公開(kāi)招拍掛中只能采用自有資金，比如銷售回款等，不過(guò)，實(shí)際操作中還是其他空間的?！痹撏锻刎?fù)責(zé)人提到。

兩極分化

“這5宗地里面，人才住房用地基本不考慮，盡管市場(chǎng)化房企可以報(bào)名競(jìng)拍，但深圳人才安居集團(tuán)在這類地塊的拍賣上一般非常強(qiáng)勢(shì)；深汕的兩宗地塊，區(qū)位優(yōu)勢(shì)實(shí)在一般，開(kāi)發(fā)商需要非獨(dú)到的操盤眼光才能盈利；大部分開(kāi)發(fā)商看中的，應(yīng)該是光明及寶安那兩宗?！鄙鲜錾钲谕锻刎?fù)責(zé)人所在的區(qū)域公司，早在清明節(jié)之前就對(duì)深圳各個(gè)區(qū)域的供地進(jìn)行過(guò)一輪調(diào)研，他們最終將目標(biāo)放在光明、寶安兩宗宅地上。

原則上，這家房企希望在深圳這輪集中供地中至少斬獲一宗土地。不過(guò)，截至掛牌前夜，上述投拓負(fù)責(zé)人依然未能獲取此輪供地的起拍價(jià)及最高限價(jià)等更為詳細(xì)的信息，“我們準(zhǔn)備投入的拿地額度因此尚未能確定。”該投拓負(fù)責(zé)人稱，但總體上，他們公司并不打算追加今年的拿地預(yù)算，因?yàn)槿ツ赀€剩余一部分投資額度。

按照這位投拓負(fù)責(zé)人的預(yù)判，上半年的深圳土拍激烈程度將高于去年，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)間點(diǎn)拿下的土地可以實(shí)現(xiàn)年內(nèi)周轉(zhuǎn)一次并產(chǎn)生銷售回款，“最高限價(jià)還沒(méi)公布，這兩宗宅地的利潤(rùn)率目前很難算出，但不會(huì)高于去年深圳宅地2%的平均銷售利潤(rùn)率。”

財(cái)力充足的央企國(guó)企以及龍頭房企正在“摩拳擦掌”，而硬幣的另一面是，資金體量大，競(jìng)爭(zhēng)熱度過(guò)高，以及深圳近來(lái)對(duì)新房二手房趨于嚴(yán)格的限價(jià)政策，正在逼退不少中小房企。不止一家房企的投拓人士向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)提到，深圳集中供地的門檻太高了，資金實(shí)力不足的企業(yè)寧愿將有限的彈藥放到其他拿地概率更大的城市。

一家深圳房企華南區(qū)域投拓主管稱，他們公司今年不考慮在深圳拿地，取消這座城市的拿地預(yù)算。

“深圳的集中供地，跟我們公司關(guān)系不大?！蓖瑯拥臎Q策發(fā)生在一家去年銷售額不足500億元的上市房企中，該房企一位人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，他們公司支付不起那么高的拿地保證金，他們已經(jīng)把投拓重心聚焦到杭州。“我們投拓團(tuán)隊(duì)正在為下個(gè)月杭州土拍做準(zhǔn)備，從整體上來(lái)對(duì)比，杭州的單宗土地總價(jià)相較深圳還是更低一些。”

（責(zé)任編輯：李顯杰）