三度折戟IPO的安徽房企三巽集團(tuán)近日再次向香港交易所提交了招股書。

4月30日，三巽再次遞表。在最新的招股書中看，三巽集團(tuán)控股股東錢堃及妻子安娟、錢冰（錢堃之父）合計持股占比高達(dá)95%。這意味著，三巽集團(tuán)是一家不折不扣的家族式企業(yè)。

據(jù)招股書顯示，截至2021年2月28日，三巽的土地儲備為440萬平方米，其中約370萬平方米位于安徽省內(nèi)，占比高達(dá)83.4%，對安徽省內(nèi)市場具有極高依賴度。三巽的開發(fā)項目有45個，分布在12個城市。其中35個項目位于安徽省、九個位于江蘇省及一個位于山東省。

在銷售規(guī)模方面，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，三巽集團(tuán)2020年全口徑銷售金額為102.3億元，排名全國房企第173位，這是一家典型的區(qū)域性小房企。

從收入結(jié)構(gòu)來看，三巽過去幾年確實嚴(yán)重依賴安徽省的物業(yè)銷售。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，安徽省內(nèi)的收入分別為7.24億元、31.087億元及35.63億元，分別占同年收入100.0%、100.0%及約90.3%。

過去幾年，三巽集團(tuán)的利潤增長幅度也明顯小于營收增長幅度。2018年、2019年及2020年，三巽集團(tuán)的收入分別為7.23億元、31.08億元及39.46億元。同期毛利為2.06億元、9.78億元及10.64億元，歸屬股東凈利潤5762萬元、4.42億元及3.67億元。2020年相比2019年在營收增長的情況下，凈利潤卻出現(xiàn)了下滑。

從毛利率來看，2020年比2019年下跌4.5個百分點，比2018年下跌1.6個百分點。波動的主要原因為不同物業(yè)項目的毛利因物業(yè)的售價、建筑及勞工成本及土地使用權(quán)成本變化。

從其2020年財務(wù)狀況來看，截至2020年12月31日，三巽集團(tuán)的總負(fù)債約143.42億元，資產(chǎn)負(fù)債率135.9%。此前，三巽的資產(chǎn)負(fù)債率由2018年12月31日的140.5%上升至2019年12月31日的204.0%，主要是由于借款總額因增加土地收購及物業(yè)開發(fā)的融資需要而有所增加。

從招股書可以看出，三巽集團(tuán)的資金來源基本依靠外部融資，這意味著融資成本會更高。

三巽集團(tuán)是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、施工建設(shè)、商業(yè)運(yùn)營管理、物業(yè)管理于一體的城市建設(shè)綜合發(fā)展企業(yè)集團(tuán)，在皖系民營房地產(chǎn)企業(yè)中，以2019年營業(yè)收入計排名第三。

2004年，創(chuàng)始人錢堃及其妻子安娟，正式成立安徽三巽投資，開始從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

在早期發(fā)展階段，三巽主要專注于城市化率相對較低的三四線城市及其周邊城市的物業(yè)市場，后拓展至二線城市的物業(yè)市場。

2018年，三巽將總部搬遷至上海，并開啟全國化發(fā)展道路以期抵抗企業(yè)區(qū)域化布局的風(fēng)險，同時將開發(fā)業(yè)務(wù)由安徽拓展至山東、江蘇兩省。

2019年10月17日，三巽首次向港交所遞交招股書，開始走上了漫漫上市之路。

按照相關(guān)規(guī)定，自申請日期起六個月內(nèi)未獲批準(zhǔn)、被發(fā)回、被拒或已自行撤回的IPO申請，均代表沒有獲得進(jìn)展。這種情況下，就會被列入“失效”狀態(tài)。

在三巽首度遞交招股書六個月后，2020年4月17日其招股書在港交所官網(wǎng)標(biāo)記為失效。很快，三巽集團(tuán)再度遞交招股書，但這份招股書同樣在六個月后失效。

經(jīng)歷兩次招股書失效的三巽立即于2020年10月27日失效當(dāng)日三度遞表，但是6個月以后的2021年4月27日，第三次招股書再次失效。

對于像三巽這類中小房企而言，面臨著“三道紅線”政策壓頂，房企融資渠道持續(xù)收緊，打通上市融資渠道是其拓展融資的不多選擇，而港股就成了首選。

2020年，共有7家內(nèi)地房企成功赴港IPO，分別是匯景控股、港龍中國、金輝控股、上坤地產(chǎn)、祥生控股、領(lǐng)地控股以及大唐集團(tuán)。同期一起排隊的三巽控股、中國文旅，均于本月失效后又再次提交招股書。

小房企上市之路艱難是普遍的。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2021年3月底，在港交所遞交過招股書但仍未成功上市的房企還有多家，分別為三巽控股、奧山控股、萬創(chuàng)國際、鵬潤控股、實地地產(chǎn)、天泰控股、新星宇控股等。

除了三巽外，這幾家小房企都還未更新招股書。

此次三巽再闖IPO，在招股書里也聲明未觸碰任何一道“紅線”，截至2020年12月31日，其凈資產(chǎn)負(fù)債比率為凈現(xiàn)金狀況，現(xiàn)金短債比為2.1，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.4%。而2020年5月末，其扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為84%，略微越過80%的標(biāo)準(zhǔn)。

三巽也明確提出疫情并未對其經(jīng)營產(chǎn)生重大影響，但確實導(dǎo)致了2021年延遲銷售及現(xiàn)金收入以及強(qiáng)化衛(wèi)生措施有關(guān)的額外開支。

此次招股書提交前，集團(tuán)下屬公司還產(chǎn)生了一系列人事變動。據(jù)天眼查顯示，4月27日起，錢堃不再擔(dān)任三巽（安徽）企業(yè)管理有限公司的法定代表人及董事長，安娟也不再擔(dān)任亳州三巽公館置業(yè)有限公司的法定代表人及董事長，以上職位均變更為王子忠。

這是繼今年初原三巽集團(tuán)總裁王龍離職創(chuàng)業(yè)后，安娟再度出任集團(tuán)總裁后的又一次重要人事變動。

對于已四度遞交招股書的小房企三巽集團(tuán)而言，打通資本市場融資通道確實具有急迫性，但這次能否順利上市仍存在變數(shù)。

來源：界面新聞

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