招商局“新標(biāo)兵”:招商蛇口的強(qiáng)勢崛起

來源：智能家居時間：2021-05-05 13:30

前4個月銷售排名沖到第七

但招商蛇口的勢頭

更在規(guī)模之外

前幾天，看到一篇題目為《中國最有錢的四大集團(tuán)，強(qiáng)到超乎你想象》的文章，文中，對四家央企集團(tuán)做了一個簡單的概述，盡管其中是部分?jǐn)?shù)據(jù)和描述不一定準(zhǔn)確，但也大致能反映目前各自的格局與實力。

這四大集團(tuán)想必大家都清楚，它們是：

招商局集團(tuán)

保利集團(tuán)

中信集團(tuán)

華潤集團(tuán)

在這四大集團(tuán)中，排名第一的是招商局集團(tuán)，其實力之強(qiáng)勁，具體的情況下面會給大家介紹。

我查了下，最近幾年，招商局集團(tuán)之所以表現(xiàn)突出，跟其三大核心業(yè)務(wù)的均衡發(fā)展極其相關(guān)。這其中，又以其城市與園區(qū)綜合開發(fā)運營的旗艦——招商蛇口表現(xiàn)尤為搶眼。

大家都知道，我對未來的地產(chǎn)格局有個基本的判斷：

2021年將是地產(chǎn)央企的“加速年”

，在未來的地產(chǎn)行業(yè)，央企將占據(jù)更有利的市場競爭地位，獲取更大的市場規(guī)模，進(jìn)而改寫行業(yè)格局。

在進(jìn)取的央企中，又以招商局集團(tuán)旗下的招商蛇口比較典型。其在近幾年的逆勢崛起，堪稱“地產(chǎn)央企崛起”的典型樣本。

一、大象的舞蹈

在分析問題之前，先看看招商局集團(tuán)到底是一個什么樣的企業(yè)？

在官網(wǎng)上，招商局是這么介紹自己的：招商局集團(tuán)是中央直接管理的國有重要骨干企業(yè)，總部位于香港，是在香港成立運營最早的中資企業(yè)之一。整體特點可以概括為：百年央企、綜合央企、駐港央企。

這句話可能有點籠統(tǒng)，那我們再分解下；

1、招商局是中國民族工商業(yè)的先驅(qū)，創(chuàng)立于1872年洋務(wù)運動時期；到明年，招商局就將迎來150歲。

2、招商局是中國近代第一家股份制公司，曾組建了中國近代第一支商船隊，開辦了中國第一家銀行、第一家保險公司等，開創(chuàng)了中國近代民族航運業(yè)，帶動了其他許多近代產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在中國近現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)史和社會發(fā)展史上具有重要地位。

這么跟你說吧，當(dāng)下的招商局集團(tuán)是國內(nèi)歷史最悠久，綜合實力最強(qiáng)的企業(yè)，應(yīng)該沒有之一。

具體到經(jīng)營層面，目前的招商局業(yè)務(wù)主要集中于綜合交通、特色金融、城市與園區(qū)綜合開發(fā)運營三大核心產(chǎn)業(yè)，并正實現(xiàn)由三大主業(yè)向?qū)崢I(yè)經(jīng)營、金融服務(wù)、投資與資本運營三大平臺轉(zhuǎn)變。

那招商局集團(tuán)到底有多強(qiáng)呢？

我們還是看官網(wǎng)的數(shù)據(jù)，以2020年的經(jīng)營業(yè)績?yōu)槔?/p>

招商局集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)收入8137億元、同比增長13.9%；

利潤總額1751億元、同比增長7.4%，凈利潤1371億元、同比增長8.3%；

截至2020年底管理總資產(chǎn)達(dá)到10.3萬億元，其中資產(chǎn)總額和凈利潤蟬聯(lián)央企第一。

如果單純看數(shù)據(jù)，你可能沒啥感覺，那我們來簡單對比一下。

在過去的2020年，招商局集團(tuán)的凈利潤為1371億元。

這是個什么水平呢？我查了一下，在過去的2020年，中石油凈利潤為190億；華為的凈利潤646億元；而騰訊的凈利潤為1598億元。

也就是說，招商局集團(tuán)2020年的利潤是中石油的7倍，華為的2倍多，只比6萬億港幣市值的騰訊少一點點。

但有一點大家要清楚，招商局集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)是實業(yè)，其經(jīng)營難度和賺錢難度要比騰訊大很多很多，而且，在過去一年，由于疫情的影響，實業(yè)是受到很大沖擊的，而騰訊的業(yè)務(wù)基本沒受到影響。

如果再仔細(xì)研究招商局集團(tuán)當(dāng)下的業(yè)務(wù)布局，我們會發(fā)現(xiàn)，這家巨無霸的央企集團(tuán)仍然在加速。

官網(wǎng)的說法是：十三五期間，集團(tuán)各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均復(fù)合增長率均超過10%，其中營業(yè)收入復(fù)合增長率達(dá)到33.9%，利潤總額復(fù)合增長率17.3%，凈利潤復(fù)合增長率14.5%，資產(chǎn)總額復(fù)合增長率10.6%。

這簡直是“大象起舞”啊。

分解看，招商局目前有三個核心產(chǎn)業(yè)：綜合交通、特色金融、城市和園區(qū)綜合開發(fā)運營，每一個都很牛。

1、綜合交通：

2020年，招商局集團(tuán)旗下的港口板塊的貨物總吞吐量和權(quán)益吞吐量均為世界第一；

截至2020年底，招商局航運業(yè)務(wù)船隊總運力排名世界第二；　

還有招商局旗下的中國外運、招商公路、中國長航在各自的領(lǐng)域也是數(shù)一數(shù)二的。

這么說吧，在綜合交通業(yè)務(wù)領(lǐng)域，招商局說第二，恐怕沒人敢說第一。

2、特色金融

這個領(lǐng)域大家知道的就更多一些。招商局金融板塊涵蓋銀行、證券、保險、直投、多種金融（融資租賃、不良資產(chǎn)管理）等領(lǐng)域，你們熟知的招商銀行、招商證券、博時基金都他們家的。

招商銀行已位列全球銀行1000強(qiáng)榜單第17位；

招商證券2020年歸母凈利潤94.92億元，同比增長30.34%。

3、城市和園區(qū)綜合開發(fā)運營

這個板塊也是招商局集團(tuán)的優(yōu)勢板塊，而且是近幾年增長最為迅猛的板塊，其旗艦企業(yè)是招商蛇口。我們先看下這家公司的年報：

2020年，招商蛇口簽約銷售金額為2776.08億元，同比增加25.91%；營收為1296.2億元，同比增加32.71%；凈利潤也達(dá)到了123億元。

和招商證券一樣，這幾年，招商蛇口很爭氣，不僅規(guī)模和盈利能力大幅攀升，其發(fā)展趨勢也十分優(yōu)秀（下面我會跟大家詳細(xì)說）。

二、強(qiáng)勢崛起

這是克爾瑞最新發(fā)布的行業(yè)銷售排名，榜單顯示，2021年前4個月，招商蛇口實現(xiàn)簽約銷售額1013億。

這份榜單上，招商蛇口已躍升到第七的位置。

對于招商蛇口而言，這個排名有幾個特別突出的點：

1、前四個月銷售總額突破千億，史上第一次；

2、銷售額排名行業(yè)第七，近幾年第一次；

3、前四個月，銷售增速達(dá)到了80%，也是歷史少有的。

可能有人會說，增速高是因為2020年行業(yè)受疫情的影響，基數(shù)較低。這對也不對，畢竟銷售總額和行業(yè)排名不會說謊。

事實上，今年前四個月如此優(yōu)秀，只是過去幾年高增長的延續(xù)。

我查了一下，2017-2020年，招商蛇口的銷售簽約額分別為1127億元、1705億、2204億、2776.08億。

也就是說，在四年的時間內(nèi)，招商蛇口完成從千億到三千億的飛躍，這在國內(nèi)地產(chǎn)史上是比較罕見的。

另外，和行業(yè)頭部公司相比，招商蛇口的增速也是領(lǐng)先的。

我們做了一個簡單的統(tǒng)計，同樣以四年計，幾大巨頭的增速是這樣的：

萬科2020年合約銷售額為7041.5億元，四年復(fù)合增長率為17.8%；

中海2020年合約銷售額為3607.23億元，四年復(fù)合增長率為14.4%；

保利發(fā)展2020年合約銷售額為5028.48億元，四年復(fù)合增長率為25.2%；

招商蛇口2020年合約銷售額2776億元，四年復(fù)合增長率為39.2%。

正是得益于銷售的不斷提升和規(guī)模的不斷擴(kuò)張，招商蛇口逐步改變了行業(yè)的格局。

克爾瑞的排名顯示，2020年，招商蛇口首次殺入行業(yè)前10強(qiáng)，而2021年前4個月，招商蛇口再進(jìn)一步，排名第7位。

很多人說，招商蛇口的增速會保持嗎？規(guī)模和實力會進(jìn)一步提高嗎？

我想，答案是肯定的。

事實上，地產(chǎn)下半場的競爭已不單是銷售規(guī)模，而是綜合實力。

而所謂的綜合實力，大致包含如下幾個維度：

1、規(guī)模；

2、多元業(yè)務(wù)；

3、信用背書；

4、融資優(yōu)勢；

5、潛在的杠桿空間；

6、產(chǎn)品品質(zhì)；

7、管理團(tuán)隊；

怎么理解這幾點？我給大家簡單分析下：

1、在地產(chǎn)界，規(guī)模不是萬能的，但沒有規(guī)模是萬萬不能的。招商蛇口目前的規(guī)模在3000億量級，離行業(yè)前五仍有差距，但規(guī)模已然不小。

2、單純的住宅開發(fā)天花板已現(xiàn)。在未來，誰能在商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理等多元業(yè)態(tài)上建立獨特的競爭力和護(hù)城河，誰就擁有更好的未來。目前華潤置地、龍湖集團(tuán)等公司的估值較高，就是資本市場對其多元業(yè)務(wù)優(yōu)秀的嘉獎。

3、信用背書就不用多說了，在當(dāng)下，還有比招商局集團(tuán)更好的信用背書嗎？

4、作為地產(chǎn)央企，融資一直是招商蛇口的傳統(tǒng)優(yōu)勢，2020年，其平均借貸成本為4.70%，優(yōu)勢巨大；

5、2020年年報顯示，在事關(guān)房企杠桿空間的“三道紅線”中，招商蛇口一條沒碰，具備較大的加杠桿空間；

6、作為擁有老客戶高復(fù)購率的老牌地產(chǎn)公司，招商蛇口的產(chǎn)品品質(zhì)一直是有口皆碑的；

7、招商蛇口近幾年的復(fù)合增長率是一直大幅領(lǐng)先行業(yè)平均水平，也大幅領(lǐng)先于其他地產(chǎn)央企。

你說它的管理團(tuán)隊牛不牛？

三、增長新動能

我們在前面說過，招商局集團(tuán)的厲害之處在于，其不僅規(guī)模大、盈利能力強(qiáng)，而且增長異常迅猛。

對于這樣一家巨無霸而言，在不同的時期、不同的發(fā)展階段，總能找到 “新引擎”，從而助推公司再上一個臺階。

比如，近幾年不斷崛起的招商蛇口。

自2015年底重組上市以來，不過數(shù)年的轉(zhuǎn)型沉淀，已快速建立了較高的壁壘和較寬的護(hù)城河。

比如規(guī)模。這一點我們已經(jīng)詳細(xì)論述了，就不再啰嗦。大家記住一點就好，最近幾年，招商蛇口的復(fù)合增長率不僅遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，也大幅超過其它地產(chǎn)央企。

但招商蛇口更為出色的，在規(guī)模之外。

1、園區(qū)運營模式和能力，行業(yè)第一

2020年6月，在上海舉辦的CIPC2020第六屆中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)大會上，招商蛇口憑借開發(fā)模式、資產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)營運和產(chǎn)業(yè)培育、創(chuàng)新孵化等綜合能力獲評“2020年度中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商TOP50”第一名，繼2019年之后再登榜首。

2、郵輪港城聯(lián)動領(lǐng)域，招商蛇口一家獨大

數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口2019年共接待郵輪旅客約341萬人次，占全國全年郵輪旅客的84%。

在招商蛇口旗下，位于深圳太子灣的蛇口郵輪母港是華南地區(qū)最大的集“海、陸、空、鐵”于一體的現(xiàn)代化國際郵輪母港。

不僅如此，“雙循環(huán)”之新發(fā)展格局之下，招商蛇口還在加大對郵輪產(chǎn)業(yè)的投入。

今年3月25日，招商蛇口旗下控股子公司招商局維京游輪公司準(zhǔn)備收購“維京太陽號”游輪。據(jù)了解，這艘郵輪是被業(yè)界權(quán)威Berlitz指南、Cruise Critic評為全球“最佳中小型郵輪”之一的豪華郵輪，將成為招商蛇口首艘五星紅旗高端郵輪。

3、深圳國際會展中心創(chuàng)下8項世界之最，并開始異地復(fù)制

深圳國際會展中心整體建筑規(guī)模十分龐大，單單是項目一期總建筑面積就達(dá)到了160.5萬平方米。而這160.5萬平方米，相當(dāng)于是6個北京“鳥巢”的大小。

該項目對提升城市功能和形象、促進(jìn)城市的現(xiàn)代化、國際化和創(chuàng)新發(fā)展有重要的意義。

正因為在深圳國際會展中心上的成功，招商蛇口又開始在全國其他地區(qū)開疆?dāng)U土。

2020年10月，招商蛇口正式中標(biāo)杭州大會展中心總包代建項目。這是一個總占地約1110畝，規(guī)劃總建筑面積約110萬㎡，定位為國內(nèi)一流大型會展中心的超級綜合體。

而2021年3月底，招商蛇口簽約佛山西站樞紐新城會展中心項目，將打造“佛山+深圳”合作示范新標(biāo)桿。

4、“園區(qū)鼻祖”將蛇口模式復(fù)制輸出到海外

比如招商蛇口派駐團(tuán)隊合資運營的中白工業(yè)園，已是白俄羅斯最大園區(qū)。

在東非，招商蛇口也參與了有著“東非蛇口”之稱吉布提園區(qū)的開發(fā)建設(shè)。

而這些項目的成功無疑為 “雁形出?！蓖卣沽隋^點，為中國企業(yè)“走出去”提供有力支持。

5、產(chǎn)融創(chuàng)新上拿下多個第一

深交所最近的官微顯示，深交所正式接受招商蛇口基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的申報，為“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”類基礎(chǔ)設(shè)施第一單。這是繼招商局商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金（1503.HK）于2019年12月成功在香港交易所上市之后又一REITs產(chǎn)品的創(chuàng)新實踐。

而這些聚合成了招商蛇口“綜合發(fā)展”模式的強(qiáng)大威力。

小結(jié)

在城市分化、總量天花板見頂、增量緩慢的地產(chǎn)下半場，房企要想繼續(xù)發(fā)展，只能是改變過去單純對規(guī)模、對速度的追求。

萬科說它要實現(xiàn)“業(yè)績穩(wěn)步增長，多元業(yè)務(wù)實現(xiàn)均好性協(xié)同發(fā)展”。

而中海地產(chǎn)則用全新的“今天、明天、后天”多元戰(zhàn)略迎接地產(chǎn)下半場的挑戰(zhàn)。

對于招商蛇口而言，經(jīng)過數(shù)年的打造和積累，其獨特的綜合發(fā)展模式，正越來越清晰地展現(xiàn)出優(yōu)勢，而這又將進(jìn)一步助推招商蛇口加速向前。