成本高壓下，北京房企“高標(biāo)準(zhǔn)”建設(shè)方案投報(bào)之路如何走？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-05-25 16:35

5月24日，北京10宗涉宅地塊開(kāi)始投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案，通過(guò)打分以確認(rèn)最終競(jìng)得人。值得關(guān)注的是，王四營(yíng)1304-L01地塊由于最終無(wú)房企投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案，由競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)最后舉牌的金地＋保利＋華潤(rùn)聯(lián)合體拿下，其結(jié)果出乎意料卻又在意料之中。

此前，北京年內(nèi)首批30宗地塊迎來(lái)集中出讓?zhuān)渲?8宗地塊的出讓條件包括競(jìng)“高標(biāo)準(zhǔn)”，最終10宗地塊進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案投報(bào)環(huán)節(jié)。這意味著，未來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)時(shí)代。

問(wèn)題在于，何為“高標(biāo)準(zhǔn)”？各大房企在“高標(biāo)準(zhǔn)”建設(shè)方案投報(bào)環(huán)節(jié)如何勝出？“高標(biāo)準(zhǔn)”對(duì)于房企又將帶來(lái)哪些影響？

專(zhuān)家打分高標(biāo)準(zhǔn)方案，裝配式、超低能耗是核心指標(biāo)

5月18日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布通知稱(chēng)，此前10宗轉(zhuǎn)入投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的地塊將分三批次投報(bào)，分別為5月24日上午、24日下午及25日上午，各相關(guān)競(jìng)買(mǎi)人提前做好準(zhǔn)備，按時(shí)間要求提前到達(dá)豐臺(tái)區(qū)西三環(huán)南路1號(hào)市公共資源交易綜合分平臺(tái)五層，參加投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案活動(dòng)。

這10宗地塊分別是：朝陽(yáng)王四營(yíng)3宗、海淀樹(shù)村2宗，朝陽(yáng)崔各莊、朝陽(yáng)豆各莊、北京城市副中心、密云檀營(yíng)鄉(xiāng)、延慶南菜園等地各1宗。

“高標(biāo)準(zhǔn)”已經(jīng)成為北京土拍市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。25宗地塊進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，其中有10宗地塊進(jìn)入“高標(biāo)準(zhǔn)”方案投報(bào)環(huán)節(jié)，占比達(dá)到40％。而再往前推，北京年內(nèi)首批30宗地塊迎來(lái)集中出讓?zhuān)渲?8宗地塊的出讓條件包括競(jìng)“高標(biāo)準(zhǔn)”，占比達(dá)到93.3％。

對(duì)于各大房企來(lái)說(shuō)，在土地競(jìng)拍規(guī)則嚴(yán)苛的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，如何在“高標(biāo)準(zhǔn)”投報(bào)環(huán)節(jié)突圍，將決定著未來(lái)在北京的市場(chǎng)規(guī)模與份額。

根據(jù)“高標(biāo)準(zhǔn)”地塊投報(bào)規(guī)則，競(jìng)買(mǎi)人提交的投報(bào)文件應(yīng)包括高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)投報(bào)書(shū)和規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案。其中，土地出讓方組織專(zhuān)家組成評(píng)選委員會(huì)對(duì)競(jìng)買(mǎi)人投報(bào)的高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案進(jìn)行評(píng)分，評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)《高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評(píng)審內(nèi)容及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)《評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》）。

據(jù)了解，《評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》總分100分，包括6大方面，綠色建筑的分值是18分，裝配式建筑20分，超低能耗建筑20分，健康建筑6分，宜居技術(shù)應(yīng)用16分，管理模式20分。

從技術(shù)指標(biāo)來(lái)看，裝配式建筑、超低能耗建筑兩項(xiàng)分值占比最多。其中，在超低能耗建筑方面，實(shí)施超低能耗建筑面積達(dá)到總面積的30％，且超低能耗面積不低于5萬(wàn)平方米的項(xiàng)目得15分；項(xiàng)目實(shí)施超低能耗建筑面積達(dá)到總面積的50％，且超低能耗面積不低于10萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，以及總面積低于5萬(wàn)平方米，全部實(shí)施超低能耗建筑的項(xiàng)目得20分。在裝配式建筑分值構(gòu)成方面，主體結(jié)構(gòu)占比50％，墻體占比20％，裝修和管線(xiàn)占比30％。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，裝配式建筑以及超低能耗建筑是評(píng)分的核心指標(biāo)，房企可以在這兩個(gè)方面提高標(biāo)準(zhǔn)和得分，但是最終還要看整體成本控制。

土地成本已經(jīng)較高，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案考驗(yàn)房企成本管控能力

“事實(shí)上，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案并不難，主要是土地成本已經(jīng)競(jìng)到高位，對(duì)房企成本控制能力的考驗(yàn)更高一些，既要高標(biāo)準(zhǔn)，又要控成本。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅如是說(shuō)。

為了降低土地?zé)岫龋本┦着信牡卦O(shè)置了較低的溢價(jià)率紅線(xiàn)，29宗掛牌地塊整體成交平均溢價(jià)率僅為6.4％。但是，由于采用了極為復(fù)雜的競(jìng)拍規(guī)則，諸如競(jìng)拍公租房面積或者是政府持有商品房產(chǎn)權(quán)份額，并在這個(gè)基礎(chǔ)上競(jìng)報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案，同時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格，這使得房企的拿地土地成本增高，盈利空間進(jìn)一步壓縮。

在北京首批集中拍地中，有200余家房企（未排除重復(fù)）參與競(jìng)拍，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，29宗地塊中，有22宗地觸及地價(jià)上限，占比達(dá)76％，有10宗地塊進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案程序。

一位北京房企投拓人士告訴記者，在高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案技術(shù)指標(biāo)上，各大房企應(yīng)該都沒(méi)問(wèn)題，關(guān)鍵在于成本控制，如果舍得砸錢(qián)都不成問(wèn)題。

“房企的糾結(jié)點(diǎn)在于，拿地的土地成本已經(jīng)很高，進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)方案投報(bào)程序，可發(fā)揮的空間不大，如果太高提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)更虧。當(dāng)然，每個(gè)企業(yè)測(cè)算方式不同，但是整體來(lái)看，利潤(rùn)空間已經(jīng)非常薄了。”資深地產(chǎn)媒體人韓樂(lè)表示，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，高分和滿(mǎn)分不是他們追求的，這是一種承諾，高分代表高配置，在成本核算上會(huì)有壓力，房企會(huì)根據(jù)自身狀況，來(lái)進(jìn)行相應(yīng)的建筑標(biāo)準(zhǔn)配置與得分。

值得關(guān)注的是，原本5月24日上午進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案投報(bào)的朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)鄉(xiāng)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一期1304-L01地塊，由于無(wú)房企投報(bào)方案，最終由競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)最后舉牌的金地＋保利＋華潤(rùn)聯(lián)合體拿下，成交價(jià)為上限價(jià)31.5億元，競(jìng)配1.39萬(wàn)平方米的公共租賃住房面積，溢價(jià)率約5％。一位業(yè)內(nèi)人士指出，大家可能都擔(dān)心虧損。

專(zhuān)家表示，10宗進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案投報(bào)程序的地塊，利潤(rùn)空間基本很小了，只要提交了方案，就意味著成本進(jìn)一步增加。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，王四營(yíng)1304-L01地塊拿不拿主要是看要規(guī)模還是利潤(rùn)，如果要利潤(rùn)，肯定就不參與了。

“不過(guò)，不少房企是戰(zhàn)略拿地，就是為了規(guī)模，通過(guò)存量地塊平衡利潤(rùn)，以前的地塊走利潤(rùn)，現(xiàn)在的地塊走規(guī)模。”專(zhuān)家說(shuō)。