??去年上半年的疫情，下半年的三道紅線，今年年初的“兩集中”，改變了行業(yè)下半場(chǎng)的規(guī)則。房企的生存邏輯也陡然改變，求穩(wěn)逐漸成為當(dāng)下的主旋律。這種變化，從各家房企曬出的年報(bào)便可窺見一二。

??作為當(dāng)年敢打敢拼的閩系房企之一，正榮地產(chǎn)也在變換著自己的節(jié)奏。

??調(diào)低預(yù)期

??3月26日，正榮地產(chǎn)發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告。

??與大多數(shù)房企增收不增利不同，正榮地產(chǎn)2020年增收又增利。

??公告顯示，2020年度，累計(jì)合約銷售金額為人民幣1419億元，同比增長(zhǎng)8.6%，完成全年合約銷售目標(biāo)。

??正榮地產(chǎn)2020年?duì)I業(yè)收入為361.26億元，較去年增長(zhǎng)35.7億元，同比增幅為11%；凈利潤(rùn)為35.59億元，同比增長(zhǎng)15%。

??2020年，正榮地產(chǎn)核心凈利潤(rùn)33.04億元，同比增長(zhǎng)18.9%；歸母凈利潤(rùn)26.51億元，同比增長(zhǎng)5.8%。

??業(yè)績(jī)會(huì)上正榮地產(chǎn)也透露2021年銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)，不低于1500億。

??5.7%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期，對(duì)向來以敢打敢拼著稱的正榮地產(chǎn)來講可謂低調(diào)。

??對(duì)于2021年1500億銷售目標(biāo)，正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁李洋是這樣解讀的：“今年集團(tuán)的可售資源預(yù)計(jì)大概是在2500到2700億元，預(yù)計(jì)去化率達(dá)到60%左右，鑒于二季度的市場(chǎng)的表現(xiàn)亦不錯(cuò)，集團(tuán)亦有陸續(xù)的新貨推出市場(chǎng)，預(yù)計(jì)二季度還有一波銷售的高峰。估計(jì)上下半年整體的銷售比重，爭(zhēng)取能做到各占一半?！?/p>

??此外，正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼董事會(huì)副主席劉偉亮表示，正榮地產(chǎn)的投資考慮因素當(dāng)中一直是比較關(guān)注三個(gè)核心指標(biāo)，利潤(rùn)率、回報(bào)率、開盤周期，2021年集團(tuán)新增“整盤周期”的考慮因素。

??《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》（以下簡(jiǎn)稱“東地產(chǎn)”）注意到，正榮的調(diào)整其實(shí)早已開始。回看正榮地產(chǎn)的來時(shí)路，從不到400億沖到千億，正榮只用了三年時(shí)間，并于2018年初登陸港交所上市。

??轉(zhuǎn)折也發(fā)生在這一年。

??在2018年實(shí)現(xiàn)千億銷售規(guī)模的基礎(chǔ)上，正榮提出新三年戰(zhàn)略，發(fā)展基調(diào)由“快”變“穩(wěn)”，在求財(cái)務(wù)安全和盈利能力下均衡發(fā)展。

??從2017-2018年合同銷售同比分別增長(zhǎng)78.5%和54%的高速發(fā)展時(shí)期，到2019年的21%，再到2020的8.6%，在求穩(wěn)的基調(diào)下，正榮地產(chǎn)的合約銷售金額增速也在逐年放緩。

??2020年，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”調(diào)控目標(biāo)，并出臺(tái)“三道紅線”融資新規(guī)，各地方也頻繁出臺(tái)樓市新政，從多個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。

??原來撬動(dòng)高增長(zhǎng)的途徑均被束縛，降低預(yù)期就成了順理成章的選擇。

??踩中紅線

??依靠金融杠桿彎道超車的模式已經(jīng)成為過去時(shí)。

??穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期,成為建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，而“三道紅線”融資新規(guī)更是穩(wěn)字當(dāng)頭。

??對(duì)那些過去狂飆突進(jìn)的房企而言，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，保證財(cái)務(wù)穩(wěn)健才是當(dāng)務(wù)之急。

??正榮地產(chǎn)自不例外。

??年報(bào)顯示，截至2020年末，正榮地產(chǎn)的負(fù)債總額為1837.82億元，而2019年末為1381.58億元，增長(zhǎng)了456.24億元，增幅達(dá)33%。

??截至2020年末，正榮地產(chǎn)尚未償還銀行及其他借款總額為417.61億元，而這一數(shù)據(jù)2019年末為363.17億元。一年時(shí)間，增加了54.44億元，增幅達(dá)14.83%。

??負(fù)債的增加與去年正榮地產(chǎn)高溢價(jià)拿地不無關(guān)系。

??東地產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，即便在有疫情的2020年正榮地產(chǎn)拿地依然毫不手軟。

??3月5日，正榮地產(chǎn)力戰(zhàn)166輪，以5.7億元總價(jià)拿下了江蘇徐州XT2020-1地塊，溢價(jià)率高達(dá)107.35%；

??4月24日，正榮地產(chǎn)以4.8億元拿下福建莆田PS拍-2020-06號(hào)地塊，溢價(jià)率為71.42%；

??5月28日，經(jīng)過164輪競(jìng)價(jià)，正榮地產(chǎn)以13.06億元拿下江蘇宿遷2020(經(jīng))A開發(fā)區(qū)02地塊，溢價(jià)率43.7%；

??10月20日，正榮地產(chǎn)經(jīng)過91輪廝殺，以4.43億元拿下湖北武漢P（2020）104號(hào)地塊，溢價(jià)69.64%。

??高溢價(jià)拿地導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金持續(xù)流出，與此同時(shí)正榮地產(chǎn)在去年還大肆舉債。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，正榮去年共發(fā)行6筆美元債、1筆人民幣債，融資金額已經(jīng)超過100億人民幣的規(guī)模。

??2020年，5月15日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告宣布發(fā)行2億美元、2024年到期、年息8.35%的優(yōu)先票據(jù)；6月15日，發(fā)行2億美元、2023年到期、年息8.3%的優(yōu)先票據(jù)；9月4日，發(fā)行3.5億美元、2025年到期、年息7.35%的優(yōu)先票據(jù)；11月12日，發(fā)行2億美元、2021年到期、年息5.95%的優(yōu)先票據(jù)。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年以來，房企海外發(fā)行美元債的平均成本在6%左右。相較而言，正榮發(fā)債的年息最高達(dá)8.35%，在行業(yè)中屬于高位。

??好消息是，正榮地產(chǎn)的凈負(fù)債正在下降。

??年報(bào)顯示，截至2020年底，正榮地產(chǎn)凈負(fù)債率下降至64.7%，現(xiàn)金短債比提升至2.2倍，不過，截至去年末，正榮地產(chǎn)扣除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率76.57%，仍踩中“三道紅線”的其中一道。

??正榮地產(chǎn)的融資成本也在降低。4月9日，正榮地產(chǎn)公告稱將發(fā)行2.2億美元2022年到期年息5.98%的優(yōu)先票據(jù)。正榮地產(chǎn)擬根據(jù)公司的綠色債券框架動(dòng)用票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額再次撥付現(xiàn)有債項(xiàng)。統(tǒng)計(jì)資料顯示，今年一季度，正榮地產(chǎn)先后發(fā)行4億美元5年期年息6.63%綠色優(yōu)先票據(jù)；3億美元5年期年息6.7%的綠色優(yōu)先票據(jù)，并完成贖回3.1億美元2022年到期年息9.15%的優(yōu)先票據(jù)。

??黃仙枝在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，通過這幾年不斷地調(diào)整和布局，正榮地產(chǎn)基本做到財(cái)務(wù)穩(wěn)健、盈利速度不斷提升，從財(cái)務(wù)穩(wěn)健程度來講，集團(tuán)現(xiàn)在三條線中只有一條線還不是綠檔，爭(zhēng)取2022年上半年把三條線都轉(zhuǎn)綠。

??土地籌碼

??土地是房企生存和發(fā)展的基本保證。

??實(shí)施“1+6+X”戰(zhàn)略，深耕區(qū)域全國(guó)布局，依然是正榮地產(chǎn)投資布局戰(zhàn)略。

??業(yè)績(jī)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，正榮地產(chǎn)總土儲(chǔ)達(dá)到2845萬平方米，儲(chǔ)備項(xiàng)目達(dá)到216個(gè)，貨值約5000億元。其中，2020年正榮地產(chǎn)新增土儲(chǔ)總建筑面積達(dá)到714萬平方米，新增項(xiàng)目46個(gè)，權(quán)益比和并表比分別達(dá)到70%和81%。

??公司項(xiàng)目主要分布在長(zhǎng)三角、海峽西岸、中部、西部、環(huán)渤海及珠三角六大主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域的核心城市，其中82%位于一二線城市或具有高增長(zhǎng)潛力的地區(qū)。目前公司總土儲(chǔ)權(quán)益比為2019年的穩(wěn)步上升。

??從新增土儲(chǔ)所在區(qū)域來看，正榮地產(chǎn)遵循“布局全國(guó)，堅(jiān)持區(qū)域深耕，擴(kuò)大戰(zhàn)略縱深”的拿地策略。2020年新增的土儲(chǔ)中有77%來自一二線城市，43%位于長(zhǎng)三角地區(qū)，31%位于海峽西岸，在區(qū)域深耕策略基礎(chǔ)之上，持續(xù)加碼長(zhǎng)三角地區(qū)。

??在長(zhǎng)三角地區(qū)中，正榮地產(chǎn)2020年重返上海市場(chǎng)，以低溢價(jià)在南京、蘇州兩大核心城市持續(xù)深耕，并擴(kuò)大區(qū)域縱深至徐州、合肥、無錫、阜陽(yáng)、宿遷、昆山等地。同時(shí)，2020年正榮地產(chǎn)在大灣區(qū)亦有所突破，以底價(jià)在佛山獲得一幅優(yōu)質(zhì)地塊。

??若按照當(dāng)前1500億左右的年銷售額來?yè)Q算，5000億元的土儲(chǔ)貨值，可以支撐正榮地產(chǎn)未來2年-3年的銷售業(yè)績(jī)。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企整體去化周期降至3.39年，同比下降11%。從百?gòu)?qiáng)各房企的去化周期來看，已有43家房企去化周期縮短至3年以下，28家房企去化周期在3-4年內(nèi)，回歸至較為安全范圍。

??按照目前土儲(chǔ)量，正榮地產(chǎn)兩到三年的去化周期，處于安全范圍內(nèi)，也符合目前提高周轉(zhuǎn)率的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

??對(duì)于“兩集中”土拍潮流，正榮地產(chǎn)認(rèn)為：“兩集中出讓土地政策對(duì)行業(yè)影響是利好，會(huì)降低地價(jià)提升利潤(rùn)空間，正榮有14個(gè)城市涉及集中供地，這一制度考驗(yàn)房企資金運(yùn)作能力，正榮地產(chǎn)相對(duì)比較有優(yōu)勢(shì)。”正榮地產(chǎn)管理層表示，接下來正榮依然會(huì)維持60%以上權(quán)益比，遵循“布局全國(guó)，堅(jiān)持區(qū)域深耕，擴(kuò)大戰(zhàn)略縱深”的拿地策略。

??時(shí)代變了，穩(wěn)中求進(jìn)，才符合行業(yè)未來發(fā)展的邏輯，同時(shí)企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)放緩將成為常態(tài)。

??而隨著政策和市場(chǎng)的深度調(diào)整，房企集中度提升已成為必然趨勢(shì)。強(qiáng)者恒強(qiáng)的背景下，如何在更大的挑戰(zhàn)中尋求機(jī)遇并走得長(zhǎng)遠(yuǎn)堅(jiān)實(shí)，將是正榮地產(chǎn)和同段位房企不得不面對(duì)的新考驗(yàn)。

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