??易居房地產(chǎn)研究院6月3日發(fā)布《2021年5月全國40城新建商品住宅成交報告》。該報告核心觀點如下，5月40城新房成交面積環(huán)比小幅增長2%，同比增長11%，創(chuàng)2017年以來同期新高。5月，易居研究院監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅增長2%，同比增長11%，創(chuàng)2017年以來同期新高。1-5月，40城成交面積同比增長57%，增速較1-4月回落21個百分點，3月以來增速持續(xù)回落。1-5月京廣深成交同比增長超1倍，南寧鄭州等中西部二線城市成交偏弱。從今年1-5月的新房成交面積來看，北京廣州深圳同比增長均超1倍，上海同比增長78%，一線城市是三類城市中成交同比增速最高的。南寧和鄭州1-5月新房成交面積同比小幅下降。南寧今年新房銷售比較低迷，主要是前兩年樓市比較火熱，目前處于降溫周期。鄭州今年1-5月新房供應相比去年同期有所下降，部分區(qū)域樓市銷售情況也不是很好，導致了成交量同比下降。此外，長沙、長春等城市今年1-5月的成交量同比增速也較低，說明今年的行情主要是東部城市樓市表現(xiàn)較好，中西部和東北的部分二線省會城市樓市成交較為低迷。

??易居研究院研究員沈昕表示，深圳地方金融監(jiān)管局6月2日發(fā)布公告稱，該局近期對5家小貸公司以及9家從事贖樓擔保業(yè)務的擔保公司進行了監(jiān)管約談，要求機構(gòu)嚴查信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)情況。說明監(jiān)管層對資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域還是持嚴格管控的態(tài)度。展望未來，6月份是房企集中沖刺半年度業(yè)績的關(guān)鍵期，預計房企會積極推盤，但在調(diào)控層層加碼、多地房貸收緊利率上升、嚴查違規(guī)資金進入樓市的情況下，市場預期將轉(zhuǎn)淡，未來幾個月新房成交將趨于平穩(wěn)。

??該報告主要有以下內(nèi)容：

??5月40城成交面積環(huán)比小幅增長2%，同比增長11%

??2021年5月，易居研究院監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅增長2%，同比增長11%，創(chuàng)2017年以來同期新高。

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動平均數(shù)據(jù)來進行分析，5月的移動平均同比增速為46.4%，增速小幅回落。該曲線在2015年9月達到本輪周期的最高點之后，便開始震蕩下行至2017年10月左右達到本輪低點。2017年11月之后，該曲線開始上行，2018年12月開始震蕩下行。2020年一季度受疫情影響，曲線下行幅度有所擴大，二季度商品房銷售逐漸恢復正常，曲線于5月份開始震蕩上行。

??受去年同期的低基數(shù)影響，2021年一季度曲線加速上行，4月曲線繼續(xù)上行，5月曲線調(diào)頭向下?？紤]到去年6月份后成交基數(shù)上升，預計該曲線還將繼續(xù)下行。

??2021年1-5月40城成交面積同比增長57%，增速持續(xù)回落

??2021年1-5月，40城成交面積同比增長57%，增速較1-4月回落21個百分點，3月以來增速持續(xù)回落。

??從本輪行情的歷史走勢來看，2017年2月，40城年初累計成交面積同比增速進入負區(qū)間，之后降幅不斷擴大，年底在-22%處企穩(wěn)。這說明2017年市場出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺或升級了“分類調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機需求。

??2018年，40城累計成交面積同比增速曲線出現(xiàn)了反彈，這主要是因為三四線城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長較多。2019年1月，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0軸附近小幅震蕩。

??2020年1月，受春節(jié)與2019年錯位影響，成交面積同比下降近兩成。2月受新冠肺炎疫情影響，全國大部分城市售樓處關(guān)閉，銷售受到極大影響，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水。3月份以來隨著銷售逐步恢復正常，40城累計成交面積同比降幅持續(xù)收窄，年末降幅已接近0。

??2021年年初，受去年同期低基數(shù)影響，40城累計成交面積同比增速曲線大幅上行，3月以來增速持續(xù)回落。

??對比國家統(tǒng)計局公布的全國住宅成交累計同比數(shù)據(jù)來看，兩條曲線走勢大致相近，40城曲線波動更大。這主要由于板塊輪動效應，一二線典型城市對宏觀政策更為敏感。預計1-5月全國住宅成交累計同比增速也將繼續(xù)回落。

??分城市類別來看，2021年1-5月，一線城市累計同比增長106%，二線城市累計同比增長56%；三四線城市累計同比增長47%。

??一線城市在經(jīng)歷2017年和2018年的樓市低迷期后，2019年1月年初累計成交面積同比開始轉(zhuǎn)為正增長，上半年增速逐漸提高，下半年則逐漸回落。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月一線城市累計同比曲線大幅跳水，3月繼續(xù)小幅下行,4月后降幅持續(xù)收窄，9月由降轉(zhuǎn)增，此后增速持續(xù)提高。2021年1-2月，由于去年同期的低基數(shù)，累計同比曲線大幅上升，3月以來增速持續(xù)下行，一線城市是三類城市中增速最高的。

??二線城市累計同比曲線在2016年10月出現(xiàn)下行，2017年進入負區(qū)間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長，2019年前兩個月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新進入正增長。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月二線城市累計同比曲線大幅跳水，3月后降幅持續(xù)收窄。2021年1-2月，由于去年同期的低基數(shù)，累計同比曲線大幅上升，3月以來增速持續(xù)下行。

??三四線城市累計同比曲線在2016年11月出現(xiàn)下行，2017年進入負區(qū)間，2018年重回正區(qū)間，且同比增速逐漸擴大，2019年前兩個月同比大幅下降，3月以來同比降幅有所收窄。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年三四線城市累計同比曲線大幅跳水,3月以來降幅持續(xù)收窄，11月由降轉(zhuǎn)增，全年小幅增長。2021年前兩月，由于去年同期的低基數(shù)，累計同比曲線大幅上升，3月以來增速持續(xù)下行，1-5月三四線城市是三類城市中增速最低的。

??40城1-5月新房成交量同比增速排名：珠海增速最高，韶關(guān)降幅最大

??具體城市來看，2021年1-5月，珠海、廈門、武漢、北京的成交量同比增速最高。珠海今年新房成交火熱，尤其是主城區(qū)，呈明顯的供不應求狀態(tài)，而其去年同期基數(shù)較低，1-5月成交增速是40城中最高的。廈門樓市今年以來供應增長明顯，島內(nèi)和島外核心區(qū)多個項目集中備案，樓市成交火熱。武漢增速較高則主要是去年同期受疫情影響基數(shù)太低。自去年二季度以來，一線城市新房成交持續(xù)火熱，今年1-5月北京廣州深圳同比增長均超1倍，上海同比增長78%。

??1-5月新房成交量同比下降的城市有韶關(guān)、南寧、鄭州3個城市。其中韶關(guān)同比降幅最大，主要是去年同期韶關(guān)新房成交基數(shù)較高，韶關(guān)屬于廣東較為不發(fā)達區(qū)域，去年下半年以來樓市成交比較低迷。南寧今年新房銷售比較低迷，主要是前兩年樓市比較火熱，目前處于降溫周期。鄭州今年1-5月新房供應相比去年同期有所下降，部分區(qū)域樓市銷售情況也不是很好，導致了成交量同比下降。此外，長沙、長春等城市今年1-5月的成交量同比增速也較低，說明今年的行情主要是東部城市樓市表現(xiàn)較好，中西部和東北的部分二線省會城市樓市成交較為低迷。

??其他主要城市1-5月的新房成交量來看，二線主要城市中，杭州、南京、重慶的同比增速較高，西安、寧波等城市同比增速較低。

??預計未來幾個月市場預期將轉(zhuǎn)淡，成交將趨于平穩(wěn)

??2021年5月，40城新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅增長2%，同比增長11%。1-5月，40城新建商品住宅成交面積同比增長57%，3月以來同比增速持續(xù)回落。從城市來看，今年1-5月一線城市成交量同比增速最高，其中北京廣州深圳同比增長均超1倍。中西部及東北的部分二線城市比如南寧、鄭州、長沙和長春等成交偏弱。

??從政策面來看，4月末中央政治局會議召開，首次提出防止以學區(qū)房等名義炒作房價，強調(diào)要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，明確宏觀政策不急轉(zhuǎn)彎，積極的財政政策要落實落細、穩(wěn)健的貨幣政策要保持流動性合理充裕。5月以來，湖州、寧波、紹興、上海、南京等城市加強了調(diào)控措施。近日，銀保監(jiān)會統(tǒng)信部副主任劉忠瑞在新聞發(fā)布會上表示，對新增房地產(chǎn)貸款占比較高的銀行實施名單制管理，督促這些銀行落實房地產(chǎn)金融調(diào)控要求，合理控制房地產(chǎn)貸款增速。對限期整改不到位的，將進一步采取更加嚴厲的監(jiān)管措施。深圳地方金融監(jiān)管局6月2日發(fā)布公告稱，該局近期對5家小貸公司以及9家從事贖樓擔保業(yè)務的擔保公司進行了監(jiān)管約談，要求機構(gòu)嚴查信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)情況。說明監(jiān)管層對資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域還是持嚴格管控的態(tài)度。

??展望未來，6月份是房企集中沖刺半年度業(yè)績的關(guān)鍵期，預計房企會積極推盤，但在調(diào)控層層加碼及多地房貸收緊、利率持續(xù)上升的情況下，市場預期將轉(zhuǎn)淡，未來幾個月新房成交將趨于平穩(wěn)。

??附注：40個典型城市分別為：

??4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳。

??18個二線城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、蘭州、廈門、合肥、寧波；

18個三四線城市：揚州、東莞、溫州、岳陽、無錫、洛陽、泉州、淮安、金華、佛山、肇慶、惠州、煙臺、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。

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