房企披多個(gè)“馬甲”拿地行不通了南昌土拍新規(guī)“利劍出鞘”

來源：智能家居時(shí)間：2021-06-09 22:00

財(cái)聯(lián)社（上海，記者王海春）訊，同一開發(fā)商用多個(gè)“馬甲”企業(yè)參加同一場土拍，在熱點(diǎn)城市屢見不鮮，而南昌土地新政直接封堵了這條路。

日前，南昌市政府發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)調(diào)控工作的通知（以下簡稱“通知”），嚴(yán)格限制關(guān)聯(lián)公司參加同一宗住宅用地競買。

按南昌市最新的土地競買規(guī)則，“限房價(jià)、限地價(jià)”地塊的競買人應(yīng)滿足土地出讓公告中明確的競買要求，并在報(bào)名時(shí)書面承諾其關(guān)聯(lián)公司不參加同一宗地競買。土地一次性報(bào)價(jià)結(jié)束后，會將競買人的名單對外公布，接受監(jiān)督；如有關(guān)聯(lián)公司同時(shí)參加一宗地競買情況，將被舉報(bào)或投訴，經(jīng)南昌市市場監(jiān)管局查實(shí)后，將依法依規(guī)予以嚴(yán)肅處理。

房企披“馬甲”拿地受限

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，禁止一家企業(yè)注冊多個(gè)“馬甲”后參拍“限房價(jià)、限地價(jià)”住宅地塊，意在防止企業(yè)對熱門地塊展開“人海戰(zhàn)術(shù)”。

“為爭奪熱門項(xiàng)目，此前市場曾出現(xiàn)過企業(yè)通過名下數(shù)十家‘馬甲’公司去競拍同一個(gè)地塊的情況。不了解情況的，會認(rèn)為地塊熱度高，未來前景應(yīng)該不會太差，這其中可能會形成一種項(xiàng)目很熱的預(yù)期。但實(shí)際上企業(yè)能獲得多大利潤空間的關(guān)鍵在于項(xiàng)目成本多少、未來能賣多少錢?！币患腋＝ǚ科笫袌霾拷?jīng)理告訴財(cái)聯(lián)社記者。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，此前無錫等一些城市也出臺了類似的規(guī)定，該規(guī)則一方面是為了使市場競爭更加公平，以及防止變相“圍標(biāo)”；再者也有降低土地市場熱度，限制因拍賣熱度過高出現(xiàn)高價(jià)格地塊的考慮。

“并非每家企業(yè)都能通過大量‘馬甲’公司去參加拍賣，以增加競得地塊的概率。參拍企業(yè)都要繳納金額不低的保證金，對企業(yè)資金要求相當(dāng)高。因而能養(yǎng)得起‘馬甲’的企業(yè)，都是規(guī)模不低、實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)。對于那些想拿項(xiàng)目，但養(yǎng)不起‘馬甲’的開發(fā)商來說，如果恰好陷入這樣的人海戰(zhàn)’中，對他們來說可能稍顯不公平?！睆埐ㄕf。

其進(jìn)一步表示，如果房企出動“馬甲”去參拍意向熱門地塊，這其中是否有變相“圍標(biāo)”之嫌，也是市場爭議的一個(gè)話題。而禁止“馬甲”參拍住宅地塊，一家企業(yè)一次只有一張入場券，一定程度可以減少不公平競爭以及變相“圍標(biāo)”現(xiàn)象的發(fā)生。

通知顯示，采取“限房價(jià)、限地價(jià)”方式出讓的土地的出讓公告時(shí)間為30天，競買保證金比例達(dá)到60%，出讓金繳納的期限為出讓合同簽訂之日起1個(gè)月內(nèi)。

不過，在今年22個(gè)實(shí)行集中供地的重點(diǎn)城市里，南昌并不在其中。對于為何南昌對此做出新的規(guī)定，中指研究院南昌分院高級分析師徐駿峰表示，這與當(dāng)?shù)厥袌龅淖兓嘘P(guān)。

徐駿峰認(rèn)為，南昌作為江西省會城市，近年來樓市相對平穩(wěn)，不過土地市場受供應(yīng)影響，各家房企拿地難度不斷增加，個(gè)別板塊競爭激烈，導(dǎo)致樓面價(jià)與住宅銷售限價(jià)差距不大，從而引發(fā)了一系列因成本管控因素，導(dǎo)致房屋交付時(shí)出現(xiàn)質(zhì)量問題的情況。此次出臺的最新土拍規(guī)定，從供給端規(guī)范了土地市場的拍賣規(guī)則，將有助于南昌樓市長遠(yuǎn)發(fā)展，一定程度上能優(yōu)化當(dāng)前市場供應(yīng)、成交格局。

項(xiàng)目利潤空間被鎖定

為穩(wěn)定市場，除了禁止“馬甲”公司參拍住宅項(xiàng)目，南昌還出臺了土地限價(jià)、房屋最高限價(jià)、嚴(yán)管裝修等相關(guān)配套措施。

按南昌出臺的新規(guī)定，住宅用地可實(shí)行“限地價(jià)”出讓。市區(qū)（東湖、西湖、青云譜、青山湖、紅谷灘區(qū)，經(jīng)開、高新區(qū)，灣里管理局）范圍內(nèi)設(shè)置了房屋最高限價(jià)的住宅用地，可根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢和調(diào)控需求實(shí)行“限地價(jià)”出讓。出讓時(shí)一并設(shè)置房屋最高限價(jià)、土地競價(jià)上限和一次性報(bào)價(jià)區(qū)間，交易方式采取“網(wǎng)上拍賣+一次性報(bào)價(jià)”復(fù)合模式?！熬W(wǎng)上拍賣”階段競價(jià)超過競價(jià)上限時(shí)，轉(zhuǎn)入“一次性報(bào)價(jià)”階段；在“一次性報(bào)價(jià)”階段，按最接近所有報(bào)價(jià)平均值的原則確定競得人。

此外，通知還明確，南昌市房管局根據(jù)擬出讓住宅周邊新建商品住房和二手房價(jià)格等情況，制定房屋最高限價(jià)。

分析人士認(rèn)為，地塊實(shí)行限價(jià)后，或?qū)⒂行p少房企“內(nèi)卷”式拿地，合理鎖定住地價(jià)成本和房價(jià)之間的差距，降低因成本因素造成的交房質(zhì)量問題。

在徐駿峰看來，目前南昌住宅市場房屋限價(jià)區(qū)域板塊之間沒有特別明顯的價(jià)格梯度，部分區(qū)域存在新房、二手房價(jià)格倒掛的情況，根據(jù)周邊市場實(shí)際情況制定房屋限價(jià)，能促進(jìn)各區(qū)域市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

張波指出，南昌此次最新規(guī)則中潛含了房價(jià)、地價(jià)之間的聯(lián)動機(jī)制，而這樣的機(jī)制，其實(shí)是在土地出讓時(shí)就將調(diào)控前置了，“如果這樣的聯(lián)動機(jī)制效果不錯(cuò)，預(yù)計(jì)其它城市可能會借鑒這種方式?！?/p>

“開發(fā)商所拍地價(jià)即使較高，并不代表未來房價(jià)將因此而大幅上漲，因?yàn)橄嚓P(guān)部門可能對項(xiàng)目未來的售價(jià)做出限定。這樣的聯(lián)動機(jī)制，其實(shí)是鎖定了項(xiàng)目利潤。對售價(jià)的鎖定，意味著開發(fā)商即使愿意拍出更高的土地價(jià)格，但由于售價(jià)限定了天花板，其中的風(fēng)險(xiǎn)只能由自己承擔(dān)?！睆埐ū硎?。

（責(zé)任編輯：李顯杰）