??2011年開(kāi)發(fā)、2015年開(kāi)業(yè)、2018年閉店、2020年重啟。沈陽(yáng)豫瓏城自開(kāi)發(fā)到如今走過(guò)的十年，可以簡(jiǎn)單用這幾個(gè)時(shí)間點(diǎn)概括。

??曾經(jīng)，這是一個(gè)郭廣昌寄予了深厚期望的商業(yè)項(xiàng)目。

??2015年，受盡電商擠迫的實(shí)體商業(yè)紛紛尋求轉(zhuǎn)型。郭廣昌在沈陽(yáng)豫瓏城開(kāi)業(yè)慶典上，說(shuō)它是復(fù)星打造全新“蜂巢城市”的首個(gè)正式開(kāi)業(yè)產(chǎn)品，是復(fù)星主動(dòng)轉(zhuǎn)型的“試驗(yàn)田”。

??通過(guò)此項(xiàng)目的新嘗試和實(shí)踐，復(fù)星寄希望于將豫瓏城的模式拓展到全國(guó)更多的地方。

??但顯然，這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)能按照郭廣昌所劃的既定路線走。開(kāi)業(yè)后便持續(xù)虧損，到2018年停業(yè)進(jìn)入改造階段，它僅走過(guò)了三年。

??此前，有投資者提出，項(xiàng)目是否將“虧光凈資產(chǎn)，開(kāi)始資不抵債”。公司高管層倒很坦誠(chéng)，他說(shuō)，商業(yè)項(xiàng)目確實(shí)需要培育期，對(duì)該項(xiàng)目的現(xiàn)狀管理層非常重視，實(shí)施了一系列經(jīng)營(yíng)管理提高辦法，希望能盡快看到效果。

??調(diào)整已然開(kāi)始。方式之一，是找來(lái)母公司豫園股份的“輸血”。據(jù)了解，該項(xiàng)目近日已從豫園股份的間接附屬公司，變?yōu)榱酥苯映止晒?，由此獲得了豫園股份的大額注資。

??然而，“輸血”畢竟只能解一時(shí)的燃眉之急。

??母公司注資“救急”

??6月30日，沈陽(yáng)豫園商城置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“沈陽(yáng)豫園置業(yè)”）的投資方出現(xiàn)變更。當(dāng)中，上海豫園商城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“上海豫園房地產(chǎn)”）對(duì)沈陽(yáng)豫園置業(yè)的持股比例從100%下降至45.42%。

??新增引入上海豫園旅游商城（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“豫園股份”）作為股東方。變更完成后，沈陽(yáng)豫園置業(yè)由豫園股份和上海豫園房地產(chǎn)分別持股54.58%、45.42%。

??上海豫園房地產(chǎn)實(shí)際也是豫園股份旗下公司，由后者直接持股100%。僅由此看，這起變更似乎并無(wú)異常，豫園股份對(duì)沈陽(yáng)豫園置業(yè)的持股只不過(guò)是從間接持股變?yōu)榱酥苯映止?，但最終實(shí)際控制的仍是豫園股份。

??然而，不僅僅是股權(quán)結(jié)構(gòu)的這層關(guān)系，同一時(shí)間，沈陽(yáng)豫園置業(yè)的注冊(cè)資本也出現(xiàn)了激增，從原先的8.5億元增加120%至18.71億元。其市場(chǎng)主體類型也由“有限責(zé)任公司(非自然人投資或控股的法人獨(dú)資)”變更為“其他有限責(zé)任公司”。

??一系列的變更之下，不由得讓人產(chǎn)生懷疑。資料顯示，沈陽(yáng)豫園置業(yè)成立于2011年12月，目前注冊(cè)資本18.71億元，法人代表為茅向華。經(jīng)營(yíng)范圍包括：普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，自有房屋租售，食品、日用百貨等。該公司正是沈陽(yáng)豫瓏城項(xiàng)目（現(xiàn)已更名為“中街-盛京龍城”）的開(kāi)發(fā)公司。

??沈陽(yáng)豫瓏城項(xiàng)目曾被郭廣昌寄予過(guò)極大期望。2011年，豫園商城（豫園股份的原稱）以總投資額18.9億元，投資開(kāi)發(fā)了該項(xiàng)目。四年后的2015年12月，沈陽(yáng)豫瓏城開(kāi)業(yè)。當(dāng)時(shí)項(xiàng)目占地面積3.23萬(wàn)平米，建筑面積16.5萬(wàn)平米。

??項(xiàng)目集商業(yè)、旅游、文化為一體，借助上海豫園商城特色商業(yè)文化資源，并深挖沈陽(yáng)當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)文化打造而成。被譽(yù)為是匯華夏古今特色于一體的商旅文項(xiàng)目，在當(dāng)時(shí)引起廣泛關(guān)注。

??從郭廣昌當(dāng)時(shí)的站臺(tái)講話中，也可見(jiàn)項(xiàng)目的定位非同一般。

??在當(dāng)時(shí)受盡電商擠迫的實(shí)體商業(yè)紛紛尋求轉(zhuǎn)型的大環(huán)境下，他將沈陽(yáng)豫瓏城看作是復(fù)星主動(dòng)轉(zhuǎn)型，打造全新“蜂巢城市”的首個(gè)正式開(kāi)業(yè)的產(chǎn)品。誓要將項(xiàng)目打造成為“沈陽(yáng)的名片”。并寄希望于，通過(guò)該項(xiàng)目未來(lái)將豫瓏城的模式拓展到全國(guó)更多的地方。

??郭廣昌的愿景落了空。

??“商旅文”算盤

??自2018年7月與復(fù)星的重組完成后，豫園股份的地產(chǎn)業(yè)務(wù)有增無(wú)減。

??2020年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入440.51億元，同比僅微增0.27%。當(dāng)中，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)252.93億元、商業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)與物業(yè)綜合服務(wù)15.82億元，物業(yè)開(kāi)發(fā)與銷售171.75億元。公司房地產(chǎn)收入占比38.99%，毛利率30.06%，成為重要利潤(rùn)來(lái)源。

??投入仍在持續(xù)加碼。過(guò)去一年，豫園股份投入土地價(jià)款合計(jì)143.18億元，在上海、蘇州、長(zhǎng)沙、南京、昆明、杭州、西安及天津等地拿下8宗土地，新增有待開(kāi)發(fā)土地面積260.73萬(wàn)平方米。

??去年7月，該公司還完成對(duì)關(guān)聯(lián)方策源股份的要約收購(gòu)，強(qiáng)化了旗下地產(chǎn)項(xiàng)目在前期評(píng)估、產(chǎn)品定位、廣告策劃、銷售退出、商辦類物業(yè)運(yùn)營(yíng)等方面的實(shí)力，與地產(chǎn)的協(xié)同效應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)。

??事實(shí)上，早在與復(fù)星重組以前，“商旅文”模式一直是豫園股份所強(qiáng)調(diào)的部分。近些年來(lái)，其投資性房地產(chǎn)在大量開(kāi)發(fā)和頻繁的收并購(gòu)中不斷增長(zhǎng)。

??2015年，也就是沈陽(yáng)豫瓏城開(kāi)業(yè)那年，豫園商城以9.5億元價(jià)格收購(gòu)了日本星野Resort Tomamu 公司100%股權(quán)，從而拓展了北海道Tomamu滑雪場(chǎng)度假村的旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)；同年，豫園商城整合豫園商圈資源，投資67億元計(jì)劃開(kāi)發(fā)上海豫泰確誠(chéng)商業(yè)廣場(chǎng)，也即后來(lái)的豫園商城二期。

??而在去年9月，豫園股份還擬收購(gòu)澄江益邦100%股權(quán)。后者擁有云南省玉溪市澄江市仙湖山水國(guó)際休閑旅游度假園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)?！吧搪梦摹蹦Ｊ竭M(jìn)一步擴(kuò)張。

??數(shù)據(jù)顯示，隨著該公司外延式并購(gòu)以及完工物業(yè)增加，其物業(yè)租賃與管理業(yè)務(wù)收入有持續(xù)增長(zhǎng)。特別在2020年，因收購(gòu)策源股份增加了地產(chǎn)服務(wù)收入，豫園股份商業(yè)與物業(yè)綜合服務(wù)收入大幅增長(zhǎng)77.68%至10.86億元。

??但商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、沉淀資金大，對(duì)豫園股份而言也同時(shí)意味著困難的存在。據(jù)了解，除了開(kāi)業(yè)不到三年即重新停業(yè)改造的沈陽(yáng)豫瓏城，豫園股份早在2015年擬投資的豫園商城二期至今仍未開(kāi)工。

??除此之外，豫園股份截至2020年已出租物業(yè)包括中街-盛京龍城、天津湖濱廣場(chǎng)、泉州星光耀萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、安康天貿(mào)城、臺(tái)州星光耀廣場(chǎng)、蘇州星光耀廣場(chǎng)、真如星光耀廣場(chǎng)7個(gè)，總可出租面積50.87萬(wàn)平方米。當(dāng)中，除了泉州星光耀萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)達(dá)100%出租率，其余項(xiàng)目均不足90%，一些項(xiàng)目甚至僅有70%左右的出租率。

??數(shù)據(jù)顯示，豫園股份2020年利潤(rùn)總額52.74億元，同比減少2.90%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)24.68億元，同比減少9.51%。期間，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-9.55億元，同比下降127.76%；投資活動(dòng)現(xiàn)金流-50.07億元，下降38.12%。此外，其資產(chǎn)負(fù)債率卻進(jìn)一步增長(zhǎng)至64.31%。

??豫園股份面臨的壓力顯然不小。

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