中國網(wǎng)財經(jīng)7月5日訊(見習(xí)記者 甘承浩)隨著6月29日武漢首場集中供地土拍的結(jié)束，22個重點城市首輪集中出讓正式收官。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，22城首批集中供地總計成交住宅用地(含綜合用地)878宗地塊，土地出讓金總額為1.07萬億元，綜合溢價率15.1%。從此輪集中土拍的結(jié)果可以看出，土拍規(guī)則的合理設(shè)定對穩(wěn)定價格作用顯著，城市熱度分化加劇，長三角熱度最高，品牌房企表現(xiàn)更加突出，同時也存在分化。

住宅用地供應(yīng)增加 多地土拍實施新規(guī)則

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，上半年實施集中供地的22個城市住宅用地(含非集中供應(yīng)土地)出讓面積1.93億平米，同比增長11%。而全國同期整體住宅用地出讓面積同比減少12% 。

來源：貝殼研究院

對此，貝殼研究院高級分析師潘浩表示，2月末公布“兩集中”政策后，4月中至6月中22城集中供地，首次大量集中在關(guān)注度較高的城市供應(yīng)土地，使得周邊城市供地節(jié)奏相應(yīng)有所調(diào)整，避免與大城市直面競爭。

值得注意的是，此輪22城集中出讓的綜合溢價率為15.1%，這意味著土拍規(guī)則取得了良好的穩(wěn)定地價的作用。

據(jù)悉，此次22城首次集中供地，所有住宅用地71%設(shè)定了土地價格上限，“限地價+控房價+競配建/競自持”的規(guī)則搭配更是多數(shù)城市的選擇，以達(dá)到控制土地溢價率、控制房價、加大租賃房供給的目的，有效落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。

此外，廣州、南京等7城實施觸頂搖號規(guī)則，上海、無錫等城市則“明令禁止”杜絕馬甲公司拍地。

值得注意的是，22城中，重慶、濟(jì)南與武漢三城在拍地規(guī)則上皆未有限制，不過重慶規(guī)定部分地塊競拍的溢價率若超過50%，企業(yè)需在一個半月內(nèi)繳清全額土地款。武漢則是在多數(shù)地塊出讓公告里標(biāo)明基礎(chǔ)配建、保障房、產(chǎn)業(yè)引入等需求，條件較嚴(yán)，定向性明顯，對房企的項目運營能力要求高。

最后，蘇州、上海、鄭州則實施規(guī)避“價高者得”的 “一次性報價”規(guī)則。此創(chuàng)新性拍地規(guī)則除了能有效控制溢價率，達(dá)到穩(wěn)地價效果，同時有效實現(xiàn)公平競爭，避免土地成交過于集中在個別房企。

城市熱度分化依然顯著

首輪集中供地中，不同城市的表現(xiàn)可謂“冰火兩重天”。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，杭州、北京兩城在首次集中土拍中，土地出讓金均突破千億，分別達(dá)到1178億元和1110億元；南京、廣州、上海分別收金993億元、906億元、857億元，位列土地出讓金排行榜3-5名。其中，南京51幅涉宅用地成功出讓，其中36幅地塊觸及頂價，總成交金額約為992.52億元。

而長春作為首個進(jìn)行土地集中出讓的城市，38宗地塊中，有25宗底價成交，并有2宗地塊流拍、11宗地塊中止出讓；青島則延續(xù)勾地模式，55宗地中，54宗以底價成交。從2021年首批溢價率看，青島與長春的溢價率也是22城中的最后兩位，分別為2.1%與3.3%。

來源：貝殼研究院

拿地企業(yè)方面，中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2021年上半年，TOP100企業(yè)拿地總額16485億元，同比增長4.6%。具體到在首批集中供地的22城，品牌房企表現(xiàn)更加突出，集中度也相對提升。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示， TOP50與TOP100房企成交金額的集中度分別為58%、66%，均較2021年上半年全國土地市場集中度有明顯提升，TOP50房企的集中度提升最為顯著。而規(guī)劃建面方面，各梯隊房企較上半年全國土地集中度均呈現(xiàn)倍增趨勢。

潘浩分析，一方面，集中供地22城多為一二線核心城市，自身具有較高的吸引力；另一方面，首輪集中供地中房企選擇聯(lián)合拿地比重增多，也會影響梯隊集中度表現(xiàn)。

值得注意的是，集中供地考驗著各家房企的資金實力，為減少前期的資金投入以及后期的運營風(fēng)險，“聯(lián)合拿地”成為不少房企的土地策略之一。首輪22城集中供地中，濱江集團(tuán)(002244,股吧)以67%的聯(lián)合比例領(lǐng)跑榜單，其后金科、卓越、首開均保持60%(含)以上的聯(lián)合拿地比例。

與此同時，8家拿地在3宗(含)以上的房企依然選擇獨立拿地方式，其中旭輝與建發(fā)拿地宗數(shù)均超過10宗。業(yè)內(nèi)人士分析，首輪集中供地中，房企取地的策略是多樣化的，不同房企結(jié)合自身發(fā)展需求，選擇適合的拿地策略，從而實現(xiàn)利益最大化。

未來核心區(qū)域土地供應(yīng)或減少

隨著首輪集中供地落下帷幕，各城市因城施策在土地市場的第一次嘗試也進(jìn)入消化和總結(jié)階段。

從土拍政策來看，相較以往可謂推陳出新、百花齊放，但從落地效果來看，市場的關(guān)注度并沒有因為拍地規(guī)則的調(diào)整有所變化，高價值地塊即使背負(fù)較高的成本代價依然引來眾多關(guān)注。

業(yè)內(nèi)人士指出，在未來兩輪的集中供地中，城市將結(jié)合首次供地的情況進(jìn)一步修正全年的供地計劃，使得年度土地市場保持穩(wěn)定，行之有效的政策將得以延續(xù)和被借鑒，“試水”失敗的政策將退出市場，但“限地價+控房價+競配建/競自持”的模式或?qū)⒊蔀檎{(diào)節(jié)土地市場熱度的基礎(chǔ)規(guī)則被廣泛采用。

潘浩也表示，市場環(huán)境趨同的城市將傾向采用相似的土拍政策，南北分化將愈加明顯。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年兩集中出讓住宅用地城市核心區(qū)規(guī)劃建筑面積占比達(dá)到41%，較2020年增長13個百分點，其中八成城市提高了首批“兩集中”核心區(qū)域地塊供應(yīng)占比。

業(yè)內(nèi)人士分析，由于第一次實行集中供地政策，各地推出相對核心、優(yōu)質(zhì)的地塊，吸引房企入駐，在同類城市中形成一定的比較優(yōu)勢，同時也為后期集中供地的順利推進(jìn)打好基礎(chǔ)。但核心地塊供應(yīng)量相對有限，預(yù)計第二、三批集中供地的核心區(qū)土地供應(yīng)比例將下降。

此外，上半年兩集中政策對各線級城市的土地供應(yīng)節(jié)奏都有著不同程度的影響，特別是22城之外的三四線城市，較2019、2020年出讓住宅用地規(guī)劃建筑面積下降了兩成至三成，隨著“兩集中”逐步常態(tài)化，這部分城市下半年將有可能追趕節(jié)奏、加大供應(yīng)。

未來，在“三道紅線”之下，房企規(guī)模相對固化，處于不同條件下的房企將進(jìn)行不同的嘗試，特別是中游房企，更加強調(diào)細(xì)分市場的挖掘和中短期市場行情的準(zhǔn)確把握。

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