本文為“房地產(chǎn)帶鹽人”的第245篇文章。

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說了很久的話題終于塵埃落定：北京最熱的三個區(qū)域海淀、西城、東城學區(qū)劃片這事有了明確的眉目。一直以來北京都毫無疑問的被看做學區(qū)資源分配的風向標，關于彈性學區(qū)、調劑變化的話題我自己就起碼兩年前就說過，一年前特別提醒過，如今宇宙學區(qū)的中央發(fā)生的變化不過是這樣一個水到渠成的事兒而已。

先說一句：別著急唱空和唱多，不代表東城、海淀未來沒有變數(shù)，除非這一波你孩子已經(jīng)拿到好學區(qū)學位了，但是未來要炒學區(qū)房，或者未來通過買學區(qū)房就別想了。

曾經(jīng)的天價學區(qū)房

西城家長應該最郁悶

7月2日左右，西城通知區(qū)域內家長網(wǎng)上填報多學區(qū)劃片上學志愿的時候發(fā)現(xiàn)，熱門的學校比如德勝、金融街、月壇等學區(qū)都有本區(qū)內入學的購房時間區(qū)分，以2020年7月31日為界，之后購房的只能選擇相鄰片區(qū)不怎么好的學校，之前買房的也不都是高枕無憂，這里面還有個上學學區(qū)順位的問題，排靠后的也存在調劑的可能性。

好來，西城這情況基本介紹完畢，上個小學已經(jīng)兼具了調劑、順位這兩者，分別是出現(xiàn)在高考錄取和NBA選秀里常見的詞匯，真讓人五味雜陳，可這說的是旁觀者；對于西城家長們而言怕是苦和憂慮居多。

咱在看海淀，幼升小情況基本一樣，無非是兩點不同，一個是時間上以2019年1月1日為界，當然也有少量不得不調劑，主要是看學位數(shù)量是否足夠，這種也不是完全以時間為限，而是隨機調劑。相對于西城的大起大落，涇渭分明，海淀的學區(qū)相對充裕、好學校還接得住這么多學生，所以從一兩年前就被關注聚焦的海淀反而沒有那么讓人意外。

學區(qū)干掉了學區(qū)房，目前德勝板塊已有學區(qū)房出現(xiàn)幅度不小的降價，可以說天下學區(qū)房莫不是如此，在資源積累淵博的老城區(qū)，老破小全憑學校教育資源這個剛需擁有與房齡、面積、戶型不相干的傲人價格，甚至出現(xiàn)有產(chǎn)權的胡同過道賣出天價的歷史，然而現(xiàn)在要回歸房產(chǎn)本身的話，的確是令人唏噓，尤其是北京，大幾百萬的一套老破小可能是一個家庭的絕大多數(shù)資產(chǎn)。

尤其是去年趕著時間買房的家長，如果孩子因為調劑沒進入理想學校，這個投入真的是慘痛教訓。但是如果你是以后就是東城好、海淀好，然后奔著這個去轉戰(zhàn)新學期熱點買二手房，那我得特別提醒幾句：

1、既然開始了波動，就會存在一輪輪的變化，不代表今后其他區(qū)域學區(qū)就一成不變，別成為下一輪的高價接盤但是上不了學的買房人。2025年這一波適齡兒童的父母要注意。

2、已經(jīng)持有這類學區(qū)房，面臨變數(shù)的（無論是曾經(jīng)投資、原來自己的房子、還是買了孩子上完學了的）因為目前還是區(qū)域性質調劑，你可以稍微等等不著急去趁機會甩賣，變化的反復也很難說。但是絕對不建議此時再去賭一把投資型購買學區(qū)房了。

3、關于非京籍上學名額的事情，公平的趨勢尚不能解決這么大的問題，尤其是前面說的三個區(qū)域。

回來重申一下我一直說的學區(qū)房問題，變數(shù)是必然的，強調兩點：

一、學區(qū)房漲價是誰受益？二手房尤其是學區(qū)房跟一手房有顯著的區(qū)別就在這里，但不方便展開說，之前涉及這個話題太多文章都發(fā)不出來。只有買房人受益的事情非常難持續(xù)。

二、學區(qū)的輿論壓力負效應指向誰？

沒好處，有壓力，怎么可能不調整呢？

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