弘陽地產(chǎn)二代接班挑戰(zhàn)多，債務(wù)壓頂，千億夢難圓。

撰文/何嬙

出品/每日財報

久等的紅盤，神秘的新政，拖延的供地。當(dāng)我們緊繃的神經(jīng)，被市場的風(fēng)吹草動反復(fù)折騰時，卻沒人注意到，難熬的房企，在經(jīng)歷一場變革。

前幾年，謀求擴張的弘陽地產(chǎn)拿地積極，不僅多次溢價拿地，還數(shù)次以“地王”身份出現(xiàn)在土拍市場。然而有的“地王”項目面世后，卻遭到了市場的冷遇。

公開資料顯示，弘陽地產(chǎn)是一家江蘇省領(lǐng)先的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商，專注于住宅物業(yè)開發(fā)以及商業(yè)及綜合用途物業(yè)的開發(fā)、運營及管理。弘陽地產(chǎn)秉持“做透大江蘇，深耕長三角，布局都市圈”布局戰(zhàn)略，于2018年登陸資本市場。

曾幾何時，意氣風(fēng)發(fā)的弘陽地產(chǎn)高喊三年實現(xiàn)“千億目標(biāo)”，可努力了很多年，結(jié)果卻遠(yuǎn)不及預(yù)期。時至2020年，弘陽地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售額僅為865億元，距離千億目標(biāo)可以說是尚差百里。而高速擴張的背后，弘陽地產(chǎn)如今規(guī)模降速、毛利下滑。高管出走后的弘陽地產(chǎn)，還面臨負(fù)債沉重、資金鏈考驗等難題。

規(guī)模擴張   高溢價拿地不手軟

據(jù)了解，1999年12月，曾煥沙開始涉足房地產(chǎn)，憑借著雄厚的資金實力、寬廣的人脈網(wǎng)絡(luò)和良好的社會口碑，紅太陽(000525,股吧)2003年開發(fā)的“旭日華庭”，建筑總面積達(dá)40萬平方米，創(chuàng)下一天銷售842套的奇跡。

自2003年成立弘陽集團后，曾煥沙就將業(yè)務(wù)重心放在了房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營及物業(yè)服務(wù)上。2018年7月，弘陽地產(chǎn)登陸資本市場，這一年，弘陽地產(chǎn)合約銷售473.4億元，同比增長84%，增幅排名全國房企第二位。

上市后，為了實現(xiàn)千億目標(biāo)，弘陽地產(chǎn)開啟大手筆拿地模式。數(shù)據(jù)顯示，2018年，弘陽新增地塊31個，2019年增加至57個，2020年再次拿地50個，且大部分土地均為高溢價購得。今年以來，在融資新規(guī)和房地產(chǎn)調(diào)控下，弘陽拿地的節(jié)奏和力度依然沒有手軟。

2021年1月，弘陽地產(chǎn)5.05億元拿下溢價率高達(dá)122.74%的徐州陶樓山東側(cè)B地塊，隨后又斥資17.33億元競得溢價率達(dá)98.74%的江蘇淮安市生態(tài)新城203號商住地塊。

然而現(xiàn)如今，一系列高價拿地“操作猛如虎”后的弘陽，已呈現(xiàn)毛利下滑、債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重等后遺癥。

負(fù)債攀升   盈利能力逐年下滑

《每日財報》了解到，2020年弘陽地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入201.6億元，凈利潤18.5億元。盡管弘陽地產(chǎn)銷售仍保持增長，但是企業(yè)的毛利率和凈利率卻逐年下滑，2017-2020年，弘陽地產(chǎn)的銷售毛利潤率分別約為40.6%、31.2%、25.1%、22.4%，凈利率分別約為19.5%、14.3%、10.8%、9.2%。

（數(shù)據(jù)來源：弘陽地產(chǎn)年報）

在弘陽地產(chǎn)185.3億元的現(xiàn)金中，其中受限現(xiàn)金28.6億元，質(zhì)押存款32.5億元。也即是說，弘陽地產(chǎn)能夠動用的資金只有124.2億元，這其中還不包含本質(zhì)上同樣是債的56億元的一年期應(yīng)收款和應(yīng)付票據(jù)。

細(xì)細(xì)算來，弘陽地產(chǎn)的短期償債能力并沒那么好。數(shù)據(jù)顯示，弘陽地產(chǎn)2020年的非控股權(quán)益為122.23億元，比2019年同比上漲了193.9%，僅比母公司擁有人應(yīng)占權(quán)益少29.57億元，占權(quán)益總額的44.6%。非控股權(quán)益的大幅增加意味著弘陽對合作模式的依賴度提升。然而，非控股權(quán)益應(yīng)占利潤卻并未出現(xiàn)大幅增長。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，弘陽地產(chǎn)的非控股權(quán)益應(yīng)占利潤僅為1.94億元，僅比2019年同比上漲了15.5%，而母公司擁有人應(yīng)占利潤為16.61億元，是非控股權(quán)益利潤的8.6倍，存在明股實債之嫌。

高管離職   二代走向臺前接班

為了實現(xiàn)目標(biāo)，老板曾煥沙曾陸續(xù)請來了大批明星經(jīng)理人，以期助力弘陽跨進千億俱樂部，包括張良、蔣達(dá)強、羅艷兵、陳彬、鄒高武、鄂宇、何愛華、鄒俊、徐佳彥、林晨在內(nèi)的九名高管宣布入職，其中不乏業(yè)界“大?！?，而蔣達(dá)強、陳彬、鄒高武均來自旭輝控股。

然而，這個團隊僅僅合作了一年多便走向了分裂，留下一個尚未完成的千億目標(biāo)。第一個離開的是張良，2020年11月22日，弘陽地產(chǎn)公告宣布，張良因欲分配更多時間于個人事務(wù)上，已提出辭任非執(zhí)行董事及董事會薪酬委員會成員職務(wù)。

2021年初，由于工作調(diào)動原因，何捷辭任弘陽地產(chǎn)執(zhí)行董事、行政總裁，由袁春接任。2月26日，弘陽地產(chǎn)、弘陽服務(wù)分別發(fā)布公告，稱公司非執(zhí)行董事蔣達(dá)強先生因個人事業(yè)發(fā)展原因，于當(dāng)日分別辭任非執(zhí)行董事。

蔣達(dá)強辭任后，弘陽地產(chǎn)宣布，其所空缺出來的職位，交由董事會主席曾煥沙之子曾俊凱接替，其已獲委任為執(zhí)行董事、董事會薪酬委員會成員及公司副總裁。

資料顯示，弘陽創(chuàng)始人曾煥沙共有一子一女。按照預(yù)期規(guī)劃，兒子曾俊凱將接班地產(chǎn)公司，女兒曾子熙則主管弘陽物業(yè)板塊。去年分拆弘陽服務(wù)上市后，曾子熙被委任為執(zhí)行董事兼副總裁。

對于曾俊凱其人，過去一直很低調(diào)，在網(wǎng)上資料寥寥，僅有參加弘陽地產(chǎn)港交所IPO通過聆訊后發(fā)布會時的一張官方合照。在此之前的2018年10月,曾俊凱被派往過成都公司任總經(jīng)理，那時弘陽地產(chǎn)在成都僅有三個項目。

2021年初，曾俊凱回到弘陽大本營南京公司任職，擔(dān)任總經(jīng)理。如今，隨著曾俊凱升格成為副總裁，“二代”接班計劃也已然明朗。

新的變革下，且看這位“二代”將如何疏解弘陽地產(chǎn)擴張后遺癥，何時能夠帶領(lǐng)弘陽地產(chǎn)實現(xiàn)曾經(jīng)的千億愿景，《每日財報》將持續(xù)關(guān)注。

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