800萬“房票”廢了，家長會逃離西城區(qū)學區(qū)房嗎？

來源：智能家居時間：2021-07-12 09:30

7月2日下午4點，陳新打開北京市義務教育入學服務平臺。他回憶那一瞬間的感覺：“就像是當頭一棒。”

他和妻子在去年11月買了北京市西城區(qū)德勝學區(qū)的一套“老破小”，面積僅60平方米出頭，但總價接近800萬元，單價為每平方米13萬元。憑著這張“房票”，他原本以為，即將上一年級的孩子從起跑線上就能得到最優(yōu)質的小學教育。

陳新選擇的德勝學區(qū)，是西城區(qū)教育高地的“峰頂”。學區(qū)內的幾所小學要么是“牛小”，要么有優(yōu)質初中的直升名額，沒有家長眼中的“渣小”。陳新買下的“老破小”，對口北京市三帆中學附屬小學，是極其熱門的“牛小”。他在了解過政策之后認為，孩子進入三帆附小的概率很低，他和妻子也沒這個指望。他們期望的是，即使執(zhí)行多校劃片，只要不出德勝學區(qū)，“隨便調劑，我們完全不怕”。

7月2日，北京市西城區(qū)2021年小學多校劃片入學意向填報工作在當日啟動，包括陳新在內的西城區(qū)德勝、月壇學區(qū)的一批家長發(fā)現(xiàn)，學區(qū)內小學已經沒有多校劃片的招生計劃了，孩子只能調劑去學區(qū)外上學。留給他們選擇的，只有相鄰學區(qū)不知名的學校。

這讓陳新始料未及。

他們不甘心西城區(qū)最貴的學區(qū)房白買了

陳新所能選擇的六所調劑校，位于相鄰的新街口學區(qū)和什剎海學區(qū)。他從未關注過這兩個學區(qū)，有的調劑校甚至從沒聽說過。

此時是周五下午四點，填報系統(tǒng)將于周日下午關閉。陳新的妻子立刻請假，前往西城區(qū)教委打聽進一步的信息。在區(qū)教委外，她遇到許多情況相似且都憂心忡忡的家長，這才知道，大家都因為“731政策”遭遇了同樣的問題。

“731”的時間節(jié)點，來自于2020年4月西城區(qū)教委發(fā)布的一紙文件，文件規(guī)定：自2020年7月31日后在西城區(qū)購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女，以及此日之后戶籍從本市其他區(qū)遷入西城區(qū)的適齡兒童申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內入學。

陳新的房子購于2020年11月，屬政策中所言“731后購房家庭”。在買房之前，陳新和妻子為是否要購買學區(qū)房探討了許久，自以為吃透了政策。

當時，這個小家庭住在五環(huán)外，孩子第二年就要上小學了，對應的學區(qū)很一般。如果立刻賣房并置換，房本未滿五年，按照北京的政策，買賣將交一大筆稅費，很不劃算。他們四處打聽，發(fā)現(xiàn)在此前凡是買房落戶的家庭，哪怕第一志愿的對口小學無法錄取，德勝學區(qū)內的其他小學也可以兜底。而2021年北京市適齡兒童的人數(shù)又是前后幾年里的低谷，在糾結了數(shù)月后，去年11月，陳新夫婦終于下定決心，去西城的德勝學區(qū)買房。

西城區(qū)是北京市的教育高地，共有11個學區(qū)，優(yōu)質中小學資源十分豐富。在家長論壇上，一名家長這樣評價，“哪怕是西城區(qū)很一般的小學，在其他區(qū)也屬于中游水平。”

家長們選擇西城區(qū)的房子，主要就是奔著教育資源以及西城學籍來的。一名此次同樣面臨調劑的孩子家長告訴記者，自己原先的住房在豐臺區(qū)，區(qū)內的優(yōu)質初中、高中都不多。如果孩子在豐臺區(qū)讀小學，根據(jù)其戶籍及學籍，初中依然要在豐臺就近入學，中考時有很大的可能性，仍然要在本區(qū)就讀高中，中考跨區(qū)極難實現(xiàn)。在北京家長們的理解中，這是小升初和中考執(zhí)行的“鎖區(qū)”政策。

北京市中招政策包括統(tǒng)一招生、校額到校和市級統(tǒng)籌。以西城區(qū)的名校北京四中來說，2021年招生計劃數(shù)452人，除了實驗班以及中美高中課程項目班之外，普通班招生289人。其中，在西城區(qū)招192人，朝陽區(qū)招14人，其他幾區(qū)零散招生不到10人，另外還招收聲樂、舞蹈、民樂、籃球、科技等特殊學生75人。也就是說，初三學生在西城區(qū)通過中考進入北京四中的概率大于其他區(qū)。

校額到校是指將優(yōu)質高中部分計劃定向分配到一般初中校，采用校內選拔方式，依據(jù)考生成績從高分到低分及考生填報的志愿順序錄取。同樣，北京四中普通班校額到校招生人數(shù)158人，分配給西城131人，通過校額到校途徑進入北京四中的概率，本區(qū)也大于外區(qū)。市級統(tǒng)籌的名額相對于校額到校非常少，也就是說，如果學生在外區(qū)讀小學、初中，考入西城區(qū)優(yōu)質高中的概率很小。而西城區(qū)和海淀區(qū)，擁有北京市最多的優(yōu)質高中資源，這成為西城、海淀受無數(shù)家長追捧的重要原因。

上述原住豐臺區(qū)的家長因此決定入手西城區(qū)的房子。在他的盤算里，雖然小學并不出名，但孩子至少可以直升西城區(qū)一所質量不錯的初中，將來也許可以考入西城區(qū)的優(yōu)質高中。

有這種想法的家長不在少數(shù)，導致西城區(qū)的學位之爭，比北京市其他區(qū)都更為“慘烈”，這從兩個數(shù)據(jù)可窺一斑。

業(yè)內分析師告訴記者，從北京全市幼升小入學人數(shù)上看，今年確實是低谷。2020年，京籍幼升小人數(shù)為15萬多人，今年不到14萬人，明年將超過17萬人，后年則井噴至接近20萬人。但從西城區(qū)的數(shù)據(jù)看，幼升小的人數(shù)始終處在上漲階段。今年，西城幼升小的人數(shù)預計為2.2萬人，相比之下，今年該區(qū)小學畢業(yè)生為1.28萬人。也就是說，六年來，西城幼升小人數(shù)多了接近一倍。2023年，西城幼升小人數(shù)將達到近年來該區(qū)峰值，預計為2.5萬人。

房產交易數(shù)據(jù)也透露出這一信號。西城區(qū)去年4月底發(fā)布“731新政”之后，至“731”到來之前，三個月的窗口期內，西城區(qū)二手房迎來交易高峰。分析師介紹，2020年4月，西城區(qū)二手房住宅成交量是855套，因新政發(fā)布，5月立刻上漲了將近一倍，為1617套。6月達頂峰，1896套，創(chuàng)造了西城區(qū)單月二手房成交歷史紀錄。7月稍微回落至1070套，“731新政”實施后的8月，成交量下跌了一半，僅603套。之后的成交量一直處在低位，直到去年12月，成交量再次超過1000套。

分析師說，從“731新政”正式施行至今，西城二手房整體成交量為11713套，其中德勝街道累計成交1288套，占總量的11％。如果加上此次同樣受影響的頂級學區(qū)月壇學區(qū)，大約共有2000套住房背后的家庭受“731新政”影響較大。

陳新這幾天與其他家長聯(lián)絡后發(fā)現(xiàn)，在“731”之后于德勝學區(qū)購房的家長，孩子基本都調劑到了臨近學區(qū)，鮮有留在本學區(qū)的。他對此提出質疑，如此大規(guī)模的調劑，是學區(qū)內學位真的不夠用，還是為了實施“731政策”進行了“一刀切”？

在家長們看來，留給他們的調劑校，“是別的學區(qū)挑剩下、沒人要的”。另外，雖說是臨近學區(qū)，但家長們做了計算，六所調劑校，離家最近超過三公里，最遠則要五六公里。這意味著義務教育的九年里，孩子可能都要在這個距離中奔波。

截至受訪時，許多調劑出片區(qū)的家長，都沒有在系統(tǒng)內填報具體的學校。他們仍在與西城區(qū)教委溝通，希望能回本學區(qū)任意一所學校就讀，并希望教委能公開錄取細則，即學區(qū)內一共多少學位，適齡兒童多少人，哪些人被錄取了，其錄取條件是什么。

他們不甘心西城區(qū)最貴的學區(qū)房白買了。

降溫學區(qū)房成為了房地產調控的牛鼻子

一直以來，學區(qū)房如同烈火烹油，高燒不退。

“在此輪房價上漲中，學區(qū)房確實是龍頭。”分析師指出，最直接的原因來自經營貸入市，相比其他置業(yè)，學區(qū)房是剛需，買者更愿意承擔貸款。因此，經營貸入市之后，學區(qū)房貸款難度降低，相關市場立刻熱了起來。

還有多方面原因導致了2020年以來的學區(qū)房高峰。首先是疫情導致的教育需求回流，因出國難度較大，不論是北京的西城、海淀，還是上海、深圳，學區(qū)房的新購房者中很大比例是過去考慮出國上學的人群。另外，最近幾年是單獨二胎和全面二胎政策后的入學高峰期，優(yōu)質教育資源出現(xiàn)了明顯的緊張與不足，不少二胎家庭認為，兩個孩子享受教育資源，相當于16萬／平方米的房價變成了8萬／平方米，購入學區(qū)房意愿增強，放大了市場需求。

今年以來，全國超過10個城市單獨針對學區(qū)房發(fā)布了不同力度的調控政策，比如多校劃片、名額分配、公民同招、六年一學位等等。分析師指出，降溫學區(qū)房成為了房地產調控的牛鼻子，預計后續(xù)調控政策很可能針對學區(qū)房專門加碼。

在西城區(qū)幼升小引發(fā)極大關注之后，北京市西城區(qū)房屋管理局重申：嚴禁炒作學區(qū)房，各房地產經紀機構不得以學區(qū)房為賣點發(fā)布房源，不接受價格明顯高于市場價格的委托，不得參與炒作學區(qū)房的任何活動。近期，有兩名房地產經紀公司的經紀人被刑事拘留，因為其“針對西城區(qū)教改政策發(fā)布煽動性信息引發(fā)群體性聚集”，涉嫌尋釁滋事。

德勝學區(qū)一家房地產經紀公司的經紀人告訴記者，7月2日以來，門店所在區(qū)域幾乎沒有什么成交。一位賣家因著急用錢，降價幾十萬元出售了德勝學區(qū)的一套住房。也有買家付了幾十萬元定金，但想毀約不買。更多的買賣雙方基本處在按兵不動的狀態(tài)，觀望此事走向，再決定下一步動作。

分析師指出，此次事件主要影響了西城區(qū)排序前三的學區(qū)，但從目前得到的信息來看，區(qū)內其余八個學區(qū)受“731政策”影響沒有那么大，如果入學人數(shù)不井噴，買家依然可以在本學區(qū)內入學。

中國教育科學研究院研究員儲朝暉也告訴記者，在其他區(qū)域，學區(qū)房還是管用的。儲朝暉說，從長遠來說，如果教育均衡的問題不解決，學區(qū)房的問題就不可能徹底解決。而教育均衡的評價必須來自于家長，當家長認為擇校與否并不重要，孩子在任何學校都可以獲得比較好的教育，才真正實現(xiàn)了教育均衡。“要解決這個問題還有很長的路要走，不能指望某個措施能解決所有問題”。

在分析師看來，當教育部門做不到增加更多優(yōu)質資源，且“鎖區(qū)”和“就近入學”的原則依然不變的前提之下，學區(qū)房熱依然會存在。學區(qū)房調控政策，只是稀釋學區(qū)房資源的價值，但很難影響根本。從未來趨勢來看，動輒幾十萬元一平方米的學區(qū)房炒作肯定會明顯降溫，但對于整體優(yōu)質資源依然集中的熱點區(qū)域，學區(qū)房依然會高位運行。