首創(chuàng)置業(yè)黯然退場(chǎng)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-07-14 11:10

　　“三道紅線”的到來(lái)意味著中國(guó)房地產(chǎn)時(shí)代上半場(chǎng)徹底的終結(jié)，即便是像首創(chuàng)置業(yè)這種國(guó)企也需推陳出新、涅槃重生。

　　2021年6月25日，有市場(chǎng)消息傳出，首創(chuàng)置業(yè)（2868.hk）或?qū)⑺接谢?。?dāng)天首創(chuàng)置業(yè)股價(jià)開(kāi)盤迅速拉升，盤中漲幅一度沖至68%，最高達(dá)1.88港元/股。

　　兩周后，官方公告姍姍來(lái)遲，首創(chuàng)置業(yè)正式披露了相關(guān)消息，公司將向港交所申請(qǐng)自愿撤銷H股的上市地位。要約人北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)有限公司，提出以2.8港元/股將其私有化，注銷總額為 52.9億港元。

　　在復(fù)牌后，公司股價(jià)暫升45.93%，7月12日，首創(chuàng)的股價(jià)已經(jīng)躍升至2.54港元，創(chuàng)近兩年來(lái)新高。

　　首創(chuàng)置業(yè)究竟緣何會(huì)走上私有化退市的道路？常年萎靡、H股交易量差只是其尋求私有化退市的誘因。主因還是由于近幾年銷售能力下降、業(yè)績(jī)下滑。

　　01 股價(jià)萎靡

　　首創(chuàng)置業(yè)自2003年上市至今日，股價(jià)長(zhǎng)期在2元以內(nèi)徘徊，而在今年4至5月期間一度跌入1元大關(guān)。此外，公司交易流動(dòng)性也長(zhǎng)期處于較低水平。

　　作為北京政府所屬的大型國(guó)有企業(yè)，首創(chuàng)置業(yè)的業(yè)務(wù)布局包括住宅開(kāi)發(fā)，奧特萊斯綜合體，城市綜合體，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)等核心業(yè)務(wù)。同時(shí)對(duì)于文創(chuàng)、高科技地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等賽道也有所布局。

　　2020年3月，公司公布的年度業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，營(yíng)業(yè)收入212.48億元；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)18.19億元，同比下降49%；歸母凈利潤(rùn)9.82億元，同比下降54%；毛利率23.66%，同比下降8.99%。

　　首創(chuàng)財(cái)務(wù)總監(jiān)范書(shū)斌對(duì)此解釋道：“受到新冠疫情和部分城市調(diào)控的影響，公司二類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售速度不及預(yù)期，高毛利一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也未能上市，同時(shí)奧萊業(yè)績(jī)也受到較大沖擊，多重不利因素影響下，公司業(yè)績(jī)同比有所下滑?！?

　　與此同時(shí)，奧萊綜合體業(yè)務(wù)也向集團(tuán)總部出售轉(zhuǎn)讓。

　　很顯然，把奧萊剝離港股上市公司主體，可以減少港股對(duì)于資本運(yùn)作、資金融資方面的限制；而總部的出手相助，可以提升其融資信用擔(dān)保的資質(zhì)，從而更好的支持奧萊在全國(guó)的健康發(fā)展。

　　盈利表現(xiàn)不及預(yù)期，首創(chuàng)置業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)的高杠桿同樣存有隱患：現(xiàn)金短債比為1.13，凈資產(chǎn)負(fù)債率為127%，剔除預(yù)售款后的凈資產(chǎn)負(fù)債率為71.3%。三道紅線中仍然踩中兩條。

　　其實(shí)首創(chuàng)系的資金問(wèn)題在今年5月就已有所端倪。4月末，上海電氣(601727,股吧)通訊技術(shù)有限公司由于應(yīng)收賬款發(fā)生逾期，向法院提起了訴訟，請(qǐng)求判令被告首創(chuàng)集團(tuán)、首創(chuàng)貿(mào)易公司向其合計(jì)支付貨款11.93億元及違約金。

　　一石激起千層浪，首創(chuàng)集團(tuán)的資金問(wèn)題瞬間引發(fā)了社會(huì)各方廣泛地關(guān)注。

　　是什么讓首創(chuàng)置業(yè)的資金壓力與日俱增？又是什么讓其二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)低迷以至退市？

　　02 戰(zhàn)略搖擺

　　縱觀首創(chuàng)置業(yè)的發(fā)展歷程，其戰(zhàn)略模式經(jīng)過(guò)了三個(gè)階段的轉(zhuǎn)變，分別為離京、回京、再離京。

　　2002年公司在京起步，一年后于香港聯(lián)交所主板上市。此后迅速進(jìn)入成都、無(wú)錫等市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了環(huán)渤海-中西部-長(zhǎng)三角的區(qū)域布局。

　　但是受到08年金融危機(jī)等多方面因素影響，大多數(shù)項(xiàng)目遭遇了去化慢的問(wèn)題。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，公司從拿地到開(kāi)盤的平均時(shí)間間隔為 2.17 年，開(kāi)盤3年后的累計(jì)銷售進(jìn)度過(guò)慢，使得首創(chuàng)置業(yè)在土地一、二級(jí)開(kāi)發(fā)后無(wú)法快速轉(zhuǎn)化出銷售業(yè)績(jī)，回籠現(xiàn)金流。

　　因此京外投資逐步減少，投資重點(diǎn)開(kāi)始重新轉(zhuǎn)回京津冀地區(qū)。此時(shí)的首創(chuàng)集團(tuán)也積極發(fā)揮了大股東的資源優(yōu)勢(shì)，使得公司以低成本、低投入獲取城市核心地段優(yōu)質(zhì)土地資源。

　　隨著 “330 新政”等一系列利好政策的提出，公司在京津冀的銷售業(yè)績(jī)也創(chuàng)下新高。但過(guò)度依賴環(huán)京地區(qū)導(dǎo)致錯(cuò)過(guò)了三、四線城市的開(kāi)發(fā)，京津冀以外地區(qū)的銷售業(yè)績(jī)長(zhǎng)年處于不溫不火的狀態(tài)，增速趨緩。

　　反觀此時(shí)加倉(cāng)三四線城市的房企，以萬(wàn)科、碧桂園、恒大、中梁控股等為代表，均實(shí)現(xiàn)了規(guī)模上的跨越式發(fā)展。

　　對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，在全國(guó)化進(jìn)展不順的情況下，專注熟悉的地區(qū)無(wú)可厚非。但是輕率地放棄三四線城市，也等于放棄了擴(kuò)大規(guī)模的大好機(jī)會(huì)。

　　隨著環(huán)京地區(qū)“317 新政”等限購(gòu)政策的不斷升級(jí)，公司被迫再次離開(kāi)京津冀，開(kāi)啟了全國(guó)化的進(jìn)程，而此時(shí)大本營(yíng)京津冀地區(qū)的銷售也不斷回落，增速由2017年的16.23%降至2019 年的1.16%，增長(zhǎng)接近于停滯。

　　03 領(lǐng)軍人物更迭

　　客觀的講，首創(chuàng)置業(yè)的戰(zhàn)略擺動(dòng)，與其大股東首創(chuàng)集團(tuán)的領(lǐng)軍人物更迭密切相關(guān)。近些年圍繞首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)的話題可謂是層出不窮。

　　作為與王石、任志強(qiáng)、潘石屹，馮侖等中國(guó)房地產(chǎn)黃金一代的領(lǐng)軍人物，在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最黃金的十多年時(shí)間里，正是劉曉光將首創(chuàng)置業(yè)推上行業(yè)龍頭，公司也于2003年成功在港股上市。

　　劉曉光一度在京津冀地區(qū)瘋狂擴(kuò)張拿地。以至現(xiàn)在，首創(chuàng)置業(yè)還能繼續(xù)啃劉曉光的“老本”，同行也戲稱其為“京城地主”。

　　根據(jù)2021披露的半年報(bào)顯示，公司一到六月實(shí)現(xiàn)銷售面積32萬(wàn)平方米，而京津冀地區(qū)就達(dá)到了12.2萬(wàn)平方米，

　　然而首創(chuàng)的日益強(qiáng)大卻無(wú)法掩蓋劉曉光人生的跌宕起伏。2006年6月，因涉嫌違規(guī)土地交易，劉曉光曾被帶走調(diào)查，隨后回歸重新主持工作，并擔(dān)任首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)直至2015年。2年后因病逝世，享年62歲。

　　劉曉光后，王灝曾短暫出任首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)一職。但王灝的首創(chuàng)之旅更像是基層歷練，僅半年之后便離開(kāi)首創(chuàng)步入政界。

　　2016年9月，李愛(ài)慶出任首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)及黨委書(shū)記?？战凳讋?chuàng)前，李愛(ài)慶曾任北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司董事長(zhǎng)。

　　李愛(ài)慶的空降讓首創(chuàng)置業(yè)近年來(lái)將更多將精力轉(zhuǎn)移到長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、武漢等南方城市，銷售規(guī)模也持續(xù)維持在800億元左右水平，但卻始終難以突破千億大關(guān)。

　　“首創(chuàng)置業(yè)作為國(guó)企會(huì)更多承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，過(guò)去較多開(kāi)發(fā)高檔住宅、未來(lái)會(huì)更多參與到保障房、長(zhǎng)租房、集體房、安置房建設(shè)，以滿足剛需和內(nèi)需。利用企業(yè)較低的土地成本，更多投入保障房建設(shè)。”李愛(ài)慶在接受采訪說(shuō)。

　　在李愛(ài)慶的帶領(lǐng)下，首創(chuàng)集團(tuán)逐漸完善了環(huán)保產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、金融服務(wù)業(yè)務(wù)等多元化的產(chǎn)業(yè)布局。并有首創(chuàng)置業(yè)、首創(chuàng)博桑、北京首創(chuàng)股份(600008,股吧)、首創(chuàng)環(huán)境控股等多家上市公司。

　　2020年5月，李愛(ài)慶不再擔(dān)任首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)與黨委書(shū)記的職務(wù)，由原北辰實(shí)業(yè)(601588,股吧)董事長(zhǎng)賀江川接任。然而，僅僅退休1年的李愛(ài)慶于今年7月6日因涉嫌違法違紀(jì)被帶走，正在接受紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查。

　　04 結(jié)語(yǔ)

　　首創(chuàng)置業(yè)，作為“京派房企”的典型代表，歷經(jīng)了劉曉光時(shí)代的如日中天，也品嘗過(guò)李愛(ài)慶時(shí)代的五味雜陳，現(xiàn)如今面臨退市私有化的無(wú)奈結(jié)局。

　　“去開(kāi)發(fā)”已是大勢(shì)所趨，雖然長(zhǎng)年估值過(guò)低導(dǎo)致融資困難，但作為國(guó)企，首創(chuàng)需要承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任，躋身于更多的長(zhǎng)周期業(yè)務(wù)。相反若是上市平臺(tái)，細(xì)小的戰(zhàn)略舉措就會(huì)影響公司的股價(jià)波動(dòng)，影響公司的市場(chǎng)預(yù)期。

　　因此看，首創(chuàng)置業(yè)的退市行為不失為識(shí)時(shí)務(wù)之舉。

　　“三道紅線”的到來(lái)意味著中國(guó)房地產(chǎn)時(shí)代上半場(chǎng)徹底的終結(jié)，在融資通道愈發(fā)收窄的環(huán)境下，即便是像首創(chuàng)置業(yè)這種國(guó)企也需推陳出新、涅槃重生。

　　在私有化塵埃落定后，首創(chuàng)置業(yè)也將徹底改名首創(chuàng)發(fā)展，探索業(yè)務(wù)多元化的發(fā)展方向。

　　如十八里店的首創(chuàng)繁星，建筑面積達(dá)到40萬(wàn)平方米，曾拿到中央財(cái)政專項(xiàng)資金2億元以上的補(bǔ)貼，成為北京市獲得最大專項(xiàng)資金支持的單個(gè)租賃房項(xiàng)目。再如北京文創(chuàng)園朗園，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)品牌擴(kuò)張，逐漸布局于杭州廈門等城市。

　　與此同時(shí)，退市回歸首創(chuàng)集團(tuán)的大系統(tǒng)，對(duì)于其業(yè)務(wù)本身也充滿利好，畢竟AAA的信用評(píng)級(jí)大部分也源自于股東的擔(dān)保背書(shū)。相信在“三道紅線”指標(biāo)持續(xù)改善后，首創(chuàng)的千億魔咒或?qū)⒋蚱啤?

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（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）