多地撤回集中供地出讓規(guī)則有待優(yōu)化拿地難能否緩解?

來源：智能家居時間：2021-08-12 08:50

第二批集中供地在即，接連幾個城市臨時調(diào)整，讓市場各方產(chǎn)生猜測。

繼深圳、天津中止或延期第二批集中供地之后，青島第二批集中供地亦發(fā)生變動。8月11日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告稱，第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故“終止”，再次實施公開出讓時間，以屆時公告為準(zhǔn)。

第二批集中供地在即，接連幾個城市臨時調(diào)整，讓市場各方產(chǎn)生猜測。

一位中型房企負(fù)責(zé)人向第一財經(jīng)表示，考慮到第一批集中供地時暴露出來的一些問題，各地可能在考慮優(yōu)化出讓方式。

另有未經(jīng)證實的市場消息顯示，土地成本過高，捆綁條款過多，開發(fā)利潤空間微薄，影響了房企拿地積極性，這些問題會在接下來的供地中有所調(diào)整，至少會給房企留下適當(dāng)利潤空間。

受到資金收緊、樓市下滑等因素影響，房企拿地積極性普遍下降，一些熱門城市在近期出現(xiàn)了土地流拍的現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，土地市場的降溫或?qū)⒃诘诙泄┑刂械玫礁囿w現(xiàn)。

市場熱度分化

一直以來熱度居高不下長三角土地市場，接連傳來流拍的訊息。

8月9日，浙江溫州瑞安一宗宅地因無人報價流拍。8月2日，浙江麗水蓮都采桑社區(qū)的一宗地塊流拍，而該區(qū)域地塊原本會吸引眾多房企追逐。8月3日，溫州又有三宗商住用地終止出讓。

有多家大中型房企工作經(jīng)歷的投拓人士蕭曉（化名）提到，每個地塊具體情況不同，流拍的原因也多種多樣，比如是不是商辦、產(chǎn)業(yè)用地，是不是有很多附加條件，引入產(chǎn)業(yè)、有納稅要求等，有些要求很難達到。

以前述麗水地塊為例，其對商業(yè)、回遷安置住宅、幼兒園（含教工宿舍）等設(shè)定了要求。第三方研究機構(gòu)好地研究院也指出，雖然是好項目，但是如果條件設(shè)定復(fù)雜，或起拍價定價過高，市場最后會用腳投票。

無錫也出現(xiàn)了一宗流拍地塊。在8月4日落下帷幕的無錫第二輪集中供地中，有一宗地塊無人報名。億翰智庫表示，這宗位于惠山區(qū)的地塊，地理位置較為偏遠、周邊配套欠缺且板塊內(nèi)項目去化較差，加上起拍價高，利潤空間較小。

“出現(xiàn)流拍的情況多主要因為浙江那邊地價太高了，加上最近各種政策出臺，房企更加謹(jǐn)慎，”某房企投拓人士向第一財經(jīng)記者表示，“便宜的地該拿還得拿”。

也就在流拍、終止出讓的同時，依然有多宗地塊以高熱度成交，行情出現(xiàn)分化。

8月3日，紹興一宗地塊，歷經(jīng)近4小時、333輪競價才得以成交，浙江萬固以7.95億元、逾2萬平方米的競配保障房摘地；同日，另一家房企也在4小時的爭奪后，以5.1億元、4800平方米配套用房獲得地塊。

冷熱分化在無錫亦有體現(xiàn)。而二輪集中土拍共23宗地塊中，位于梁溪區(qū)的一宗地塊獲得77家房企報名參拍，開拍前就已觸及最高限價直接轉(zhuǎn)為搖號；而錫山、新吳等遠郊板塊，出讓地塊的參拍房企基本都在3家以下，最終也多以超低溢價成交。

土地作為“生命線”，房企拿與不拿“主要還是落在項目本身賺不賺錢”，上述房企投拓人士表示。

“部分區(qū)域的房地比較好的地塊依舊較受追捧，”好地研究院分析師認(rèn)為，“一些因為前段時間市場行情較好，起拍價、保留價定得過高的地塊，流拍現(xiàn)象將會越來越多。”

房企拿地情緒偏冷

土地市場內(nèi)部熱度有所分化，但整體的降溫態(tài)勢已較為明顯。

這在無錫的第二輪集中供地中得到了體現(xiàn)。克而瑞統(tǒng)計顯示，此次出讓的23幅地中僅有9宗搖號成交，占比不足四成，而首次出讓的16幅地有15幅觸及最高限價成交，占比超過九成；溢價率也從首次的12%下降至僅4%。

整體反響平平的原因之一在于諸多地塊被政府設(shè)定了監(jiān)管協(xié)議。億翰智庫統(tǒng)計，第二批集中出讓地塊中，共有10宗地塊帶監(jiān)管協(xié)議，占總出讓宗數(shù)比例為43%，再疊加“限地價+搖號”的競拍政策，共同促成了無錫此次的降溫。

在業(yè)內(nèi)人士看來，土地市場降溫不會是個別現(xiàn)象，隨著未來多個城市啟動第二批集中供地，降溫的趨勢或?qū)⒏鼮槊黠@。

杭州近期將土拍規(guī)則進行了調(diào)整：取消保證金預(yù)勾地制度，改為繳納地塊起始價20%的保證金；溢價率上限調(diào)降至20%；推出10宗“競品質(zhì)”試點地塊，溢價率上限設(shè)為10%，并要求現(xiàn)房銷售。

越發(fā)嚴(yán)格拿地規(guī)則，讓開發(fā)商產(chǎn)生畏難情緒。有業(yè)內(nèi)人士分析，“競品質(zhì)”地塊的現(xiàn)房銷售要求，提高了建安成本，降低了周轉(zhuǎn)率，對資金要求更高，進而對利潤造成影響，這使得企業(yè)在參與時變得謹(jǐn)慎。

有曾報名了杭州首輪土拍的某Top20民營房企內(nèi)部人士表示，此次不參與杭州第二輪供地，“要交20%的保證金，一塊地按照90億元來講話，相當(dāng)于要交20億的保證金”。

在比較嚴(yán)格的出讓規(guī)則之下，很少有企業(yè)能夠達到拿地要求，特別是民營房企，基本上失去了競爭優(yōu)勢。中指院數(shù)據(jù)顯示，22城集中供地中，拿地金額前10的企業(yè)中有4家是國企，前50中有22家是國企；拿地面積前10中，4家是國企，前50中有21家是國企。

對于近日暫停的深圳第二輪供地，業(yè)內(nèi)的猜測之一便是報名房企低于預(yù)期，拿地意愿較強的多為地國企，民企參與度較低。

不過，從近期多個城市撤回出讓計劃的動作來看，出讓方式應(yīng)會適當(dāng)優(yōu)化。

一位券商的地產(chǎn)分析師認(rèn)為，之前很多地方在第一批供地中通過抬升基準(zhǔn)地價、競配建、競租賃等這些方式來控制名義地價，但實際地價漲了很多，可售量還縮減了，后續(xù)房價很難控制。而近期流出的消息來看，接下來地方政府會向著控制“實際地價”的方向走了，這一舉措有望在控制房價的同時，順帶改善房企的毛利率。

同策研究院資深分析師肖云祥表示，盡管樓市調(diào)控密集出臺，但調(diào)控的意圖并不在于讓房企活不下去。“監(jiān)管層還是讓大家賺錢的，只是回歸到一個普通的水平，不再像以前那么暴利了”。

天津在10日披露了修改后的規(guī)則在這方面已有所體現(xiàn)：部分地塊的最高限價下調(diào)，出讓地塊最高溢價率也調(diào)降至15%，同時，達到限價后采取搖號的方式。相較于競配建等方式，搖號不會變相提高地價，更符合“三穩(wěn)”預(yù)期，客觀上也保護了房企的利潤。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）