??杭州市住房保障和房產管理局消息，8月18日，“個人自主掛牌房源”功能正式上線“杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺”。

??據(jù)介紹，該功能打破了傳統(tǒng)依賴中介機構的房屋銷售模式，改善了二手房交易過程中買賣雙方和中介機構房源信息不對稱的弊端。此外，平臺不僅引導買賣雙方按照房源核驗掛牌的規(guī)范流程開展交易，還新設置了用戶身份智能分類功能，實現(xiàn)個人自主掛牌房源信息僅向個人實名認證用戶開放，經紀人員無法查看，杜絕信息外泄，防止騷擾。

??一時間各大主流媒體紛紛報道和關注，有媒體表示，或受此消息影響，8月19日晚間，貝殼股價跌幅達14.86%。

??官方二手房交易平臺看似將打破傳統(tǒng)依賴中介機構的二手房銷售方式，事實上主要還是起到加強市場監(jiān)管的功效，重點整治發(fā)布虛假房源、二手房價格虛高、學區(qū)炒作等市場亂象，其對二手房交易市場影響有限。

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??政府推交易平臺意欲加強市場監(jiān)管

??據(jù)了解，杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺早在2016年就已上線，通過系統(tǒng)優(yōu)化、功能更新、服務升級等途徑，打造了集經紀機構與人員管理、房源掛牌管理、信息公示等多功能為一體的綜合性管理服務平臺。

??在當時，該平臺徹底升級了傳統(tǒng)市場監(jiān)管模式，實現(xiàn)“由事前監(jiān)管變?yōu)槭虑?、事中、事后全過程監(jiān)管”，“由單一政府管理變?yōu)檎⑿袠I(yè)、社會共同監(jiān)督”和“由管人、管事、管行為變?yōu)楣芷脚_、管數(shù)據(jù)、管信用”的三大根本性轉變；開創(chuàng)了“覆蓋行業(yè)全體的信息備案機制”、“實名掛牌服務的大數(shù)據(jù)關聯(lián)機制”、“針對每單交易的記錄和評價機制”、“實時動態(tài)調整的星級評定機制”四項創(chuàng)新機制。

??目前，平臺實現(xiàn)近千家經紀機構、三千多家門店和近十萬名從業(yè)人員信息實時公示；累計掛牌房源一百多萬件，涉及房屋四十多萬套；交易評價量累計達三十多萬條。在平臺的管理下，累計發(fā)布行業(yè)檢查公示約569次，企業(yè)經營異常目錄約558家、列入行業(yè)懲戒名單約22人，列入風險警示名單約7人。

??2021年8月18日，“個人自主掛牌房源”功能正式上線，據(jù)官網介紹，該功能的上線標志著杭州的二手房自主交易有了更規(guī)范、更安全、更便捷、更完善的線上官方新渠道。

??長期以來，中介機構在二手房市場扮演的是撮合交易的重要角色，其掌握三大優(yōu)勢：

??其一，信息不對稱，廣大的中介門店壟斷周邊小區(qū)全部待售房源信息，買家只有通過中介渠道才能在更大范圍挑選自己所鐘意的房源。

??其二，交易資金安全性，二手房交易的特點在于大額、低頻次，注定買賣雙方均是風險厭惡型，通過增加中介機構這層環(huán)節(jié)，可以打破陌生人之間的信任壁壘，便有買賣雙方都能安心交易。

??其三，提供必要的服務，表現(xiàn)于中介從業(yè)人員協(xié)調買賣雙方議價，盡快達成買賣雙方都認可的交易價格，并輔助辦理銀行貸款、交易過戶、繳納稅費等業(yè)務。

??表面上看，杭州上線“二手房交易監(jiān)管服務平臺”可以解決信息不對稱問題，省出了一大筆支付給中介機構的傭金。但實際來看，陌生人之間的信任關系極難構建，尤其是大額交易的二手房市場，首要關注點便是交易資金的安全性，將對方想象成“非誠信者”也許是更安全的交易策略，才能將交易資金安全風險降到最低。

??因此，政府搭建“二手房交易監(jiān)管服務平臺”主要還是起到加強市場監(jiān)管的功效，對二手房交易市場影響有限，預計絕大多數(shù)二手房仍將通過中介渠道撮合成交，政府交易平臺實難做大交易規(guī)模，大幅提升市場占有率。

??02

??中介從業(yè)人員需加強管理規(guī)范

??短期看來，二手房交易去中介化較難成行，一方面，二手房業(yè)主較難接受將個人信息完全曝露于網絡化的“二手房交易監(jiān)管服務平臺”，部分不良人員“鉆空子”的風險實難有效規(guī)避。另一方面，即使政府平臺可以做到全面監(jiān)管買賣合同約定的交易資金，但由于二手房交易長期以來存在著做低總價合理避稅的“貓膩”，實際成交價與合同約定價之間的價差便成為交易資金風險的敞口，交易資金安全性實難做到全面保障。

??需要注意的是，雖然二手房在交易過程中去中介化較難成行，但是在具體操作的過程中的確也有部分從業(yè)人員不夠規(guī)范的現(xiàn)象，對此，2021年8月10日，杭州市住房保障和房產管理局就曾向各房地產中介機構下發(fā)《關于規(guī)范房地產中介機構及從業(yè)人員信息發(fā)布的通知》。

??明確，房地產中介機構及從業(yè)人員不得發(fā)布包括炒作學區(qū)房及以個別成交案例、局部區(qū)域價格波動炒作市場行情等信息。包括發(fā)布背離“房住不炒”定位，不利于房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的信息、臆測房地產政策走向和趨勢及未經核實的其他相關信息。

??要求，各房地產中介機構要高度重視房地產信息發(fā)布工作，切實履行主體責任，加強對本機構及從業(yè)人員發(fā)布房地產信息的管理。全面梳理本機構及從業(yè)人員建立或參與的微博、微信公眾號、微信朋友圈、抖音、論壇、購房網絡群和網絡平臺等，強化機構對相關賬號的備案管理，及時掌握信息，規(guī)范發(fā)布內容。市、區(qū)兩級房管部門將進一步加大對各類不當信息發(fā)布行為的處置查處力度，不定期開展房地產中介機構及從業(yè)人員發(fā)布房地產信息的檢查。

??我們認為，從對整個行業(yè)的規(guī)范管理上看“二手房交易監(jiān)管服務平臺”的搭建具有一定的意義和效用，尤其是對發(fā)布虛假房源、二手房價格虛高、學區(qū)炒作等市場亂象的整治意義更高。

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??杭州二手房成交量已創(chuàng)近2年新低

??從目前杭州整體市場來看，雖然自2020年二季度以來，杭州新房市場明顯轉暖，成交持續(xù)高位運行。甚至在進入2021年之后，市場持續(xù)火爆，成交顯著放量。典型如5月，隨著前期認購房源集中網簽備案，商品住宅成交面積飆升至432萬平方米，成交套數(shù)達到38428套，創(chuàng)歷史新高。1-7月，杭州累計成交1446萬平方米，同比增長70%，較2019年同期更是翻倍增長。

??然而，隨著金融政策收緊的影響，利率提高以及房貸緊縮，導致購房者購房成本加大，購房意愿大幅度降低，二手房的成交量自2021年3月達到高點以來目前已經連續(xù)4個月下滑。

??2021年7月，杭州全市（除富陽、臨安外）共成交6326套二手住宅，環(huán)比下跌22.3%，同比下跌40.3%，且創(chuàng)下近兩年單月成交量新低（疫情及春節(jié)假期除外）。成交量持續(xù)走低的同時，成交金額不斷下跌，7月全市僅成交197億，較6月下跌23.5%，成交單價也有所回調。

??進入8月，二手房市場仍然不容樂觀。一方面，“8.5新政”出臺，導致樓市房票直接砍掉30%，三成購房者失去了買房資格，二手住宅市場將受到一定的沖擊。另一方面，由于新房市場供應開閘，其中不乏市場期待已久的紅盤，部分有買房資格的購房者將轉戰(zhàn)新房市場，后續(xù)二手房的成交規(guī)模也將大概率延續(xù)下行趨勢。

圖：2021年1月-2021年7月杭州二手住宅成交量價（單位：套、元/平方米）

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

??展望未來，政府搭建“二手房交易監(jiān)管服務平臺”并非完全取代中介機構，主要目標還是加強二手房市場監(jiān)管。而對二手房市場而言，二手房成交參考價、信貸資金管控等政策組合拳更具“殺傷力”，難免將延長二手房交易周期，二手房成交活躍度下降甚至將波及新房市場。在調控政策層層加碼后，熱點城市一、二手房市場或將明顯降溫，成交將逐漸回落至正常水平，但并不會明顯失速，房價也將趨勢性走穩(wěn)。

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