房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生變化。市場(chǎng)正在持續(xù)增長(zhǎng)，調(diào)控也在日益收緊，“房住不炒”的趨勢(shì)也體現(xiàn)得愈發(fā)明顯。面臨新的市場(chǎng)環(huán)境，貝殼依舊在2021年上半年取得了總交易額同比增長(zhǎng)72.3%的成績(jī)，可以說(shuō)，貝殼對(duì)于長(zhǎng)期主義的堅(jiān)持為其提供了穿越周期的力量。

周期來(lái)臨

8月12日，貝殼發(fā)布了2021年第二季度及上半年業(yè)績(jī)。2021年上半年，貝殼營(yíng)業(yè)收入達(dá)449億元(人民幣，下同)，同比增長(zhǎng)64.6%，調(diào)整后凈利潤(rùn)為31.40億元。2021年上半年貝殼總交易額（GTV）達(dá)2.29萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)72.3%。貝殼上半年存量房業(yè)務(wù)GTV為1.33萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)70.1%，新房業(yè)務(wù)GTV達(dá)8417億元，同比增長(zhǎng)70.7%，貝殼新興及其他業(yè)務(wù)營(yíng)收突破12億元，同比增長(zhǎng)68.9%。

這是貝殼對(duì)市場(chǎng)的回應(yīng)。

同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化正在明顯發(fā)生。一方面，市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)，根據(jù)貝殼研究院的相關(guān)報(bào)告，上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持快速增長(zhǎng)，二手房市場(chǎng)交易量較去年下半年增長(zhǎng)12%，新房交易額創(chuàng)2016年以來(lái)同期最高，二線(xiàn)重點(diǎn)城市及城市圈內(nèi)二三線(xiàn)城市增長(zhǎng)速度較快。

但另一方面，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控正在變得愈發(fā)嚴(yán)格，“三道紅線(xiàn)”、集中供地、拿地金額限制等，都在使市場(chǎng)回歸理性。僅就信貸來(lái)說(shuō)，貝殼研究院表示，2021年1月1日起，《房地產(chǎn)貸款集中度管理制度》正式實(shí)施，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)設(shè)定的相應(yīng)上限，超過(guò)的銀行限期進(jìn)行壓降，目的是防止房地產(chǎn)占用過(guò)多的社會(huì)信貸資源。在此政策之下，2021年銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款采取了精準(zhǔn)額度控制。

6月份，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的72個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，較5月分別上浮5個(gè)、4個(gè)基點(diǎn)；6月72個(gè)重點(diǎn)城市平均放款周期延長(zhǎng)至50天。分季度看，二季度首套、二套房貸利率分別累計(jì)上漲17、15個(gè)基點(diǎn)，加息幅度超過(guò)一季度。

調(diào)控不僅僅發(fā)生在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，也同樣來(lái)到了房地產(chǎn)交易領(lǐng)域。2021年7月13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，其中表示在房屋買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域，將重點(diǎn)治理發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告，發(fā)布虛假房源信息；捂盤(pán)惜售，囤積房源；挪用交易監(jiān)管資金；套取或協(xié)助套取“經(jīng)營(yíng)貸”“消費(fèi)貸”等非個(gè)人住房貸款用于購(gòu)房；協(xié)助購(gòu)房人非法規(guī)避房屋交易稅費(fèi)；違規(guī)收取預(yù)付款、“茶水費(fèi)”等費(fèi)用，變相漲價(jià)；利用不公平格式條款侵害消費(fèi)者權(quán)益；捆綁銷(xiāo)售車(chē)位、儲(chǔ)藏室；捏造、散布不實(shí)信息，擾亂市場(chǎng)秩序等行為。

而近日，《北京市住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》（下稱(chēng)《條例》）面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。依據(jù)《條例》規(guī)定，租賃服務(wù)包括信息發(fā)布、居間、代理、轉(zhuǎn)租等服務(wù)，其中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以提供居間、代理服務(wù)，住房租賃企業(yè)可以提供轉(zhuǎn)租服務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得提供轉(zhuǎn)租服務(wù)。

有網(wǎng)絡(luò)傳言據(jù)此稱(chēng)北京鏈家已被禁止在北京從事房屋轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)。北京鏈家回應(yīng)表示，北京鏈家作為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，一直嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，目前提供居間、代理服務(wù)，未從事任何轉(zhuǎn)租服務(wù)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得賺取住房出租差價(jià)，這是一直以來(lái)的規(guī)定，沒(méi)有改變過(guò)。

難而正確

周期之下，如何生存是擺在每個(gè)企業(yè)面前的課題。

貝殼找房董事長(zhǎng)兼CEO彭永東認(rèn)為，市場(chǎng)政策調(diào)控，目標(biāo)是回歸健康、穩(wěn)定的交易。彭永東提到，調(diào)控是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的正常動(dòng)作，相應(yīng)的調(diào)控能夠助力抵抗非理性房?jī)r(jià)，幫助市場(chǎng)回歸基準(zhǔn)線(xiàn)，平穩(wěn)發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有穩(wěn)定、健康的正常交易量基準(zhǔn)線(xiàn)，大部分時(shí)候圍繞基準(zhǔn)線(xiàn)上下小幅波動(dòng)，健康穩(wěn)定增長(zhǎng)。彭永東說(shuō)：“從微觀(guān)層面來(lái)說(shuō)，任何一個(gè)城市都有穩(wěn)定的交易量，并圍繞這個(gè)交易量上下波動(dòng)，如果交易量大幅超過(guò)這個(gè)穩(wěn)定的交易量，價(jià)格就會(huì)大幅上漲。成交量圍繞著這個(gè)城市的穩(wěn)態(tài)在波動(dòng)，價(jià)格會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。”

空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)指出，整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷剛需主導(dǎo)、金融周期、換房時(shí)代，未來(lái)將進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代。在去杠桿的大方向中，房地產(chǎn)的金融屬性必然會(huì)有所弱化，住房回歸到最基本的居住屬性，這也意味著住房市場(chǎng)的周期性會(huì)減弱，從高頻波動(dòng)周期進(jìn)入低波動(dòng)周期，房屋交易的內(nèi)生性更強(qiáng)，對(duì)金融的依賴(lài)度降低。這樣一個(gè)更平穩(wěn)的周期是中介經(jīng)營(yíng)的重要條件，也是一個(gè)利好。

其實(shí)，市場(chǎng)波動(dòng)可以幫助企業(yè)重新思考自身存在的價(jià)值。彭永東表示：“有意思的是，每輪周期的政策調(diào)整年份，如2008年、2011年、2014年、2017年，我們的下一年一般都會(huì)做一些今天看來(lái)‘難而正確’的事。2009年貝殼開(kāi)始做科學(xué)化管理，2012年開(kāi)始做真房源、發(fā)力客戶(hù)體驗(yàn)和線(xiàn)上，2015年開(kāi)始全國(guó)化布局，2017~2018年在做貝殼?！彼麖?qiáng)調(diào)，創(chuàng)造價(jià)值與長(zhǎng)期主義是貝殼以上動(dòng)作背后的主要思考。

當(dāng)然，面對(duì)周期和調(diào)控，中國(guó)房地產(chǎn)的機(jī)遇仍在。依據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，1~7月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控次數(shù)累計(jì)高達(dá)352次，8月上半月，各類(lèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)密集出現(xiàn)，累計(jì)已超過(guò)30次。

而這一切的背后均指向一個(gè)共同目標(biāo)：促進(jìn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

按照諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的分析，即使在這樣頻繁密集的調(diào)控之下，今年房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)熱度較去年仍處于上升態(tài)勢(shì)。在3月，市場(chǎng)曾一度達(dá)到一個(gè)成交小高峰，隨后在政策加碼下回落，但熱度仍處歷史較高水平。

由此可見(jiàn)，政府調(diào)控政策全方位、多層次、漸進(jìn)式建立起的長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制，正在力促房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)固，房企穩(wěn)健，房?jī)r(jià)穩(wěn)定。

長(zhǎng)期主義是經(jīng)歷過(guò)過(guò)往高低之后的相信和選擇?！跋嘈乓患虑椴](méi)有那么容易，長(zhǎng)期主義對(duì)于貝殼，是因?yàn)檫^(guò)往的很多高高低低之后，我們會(huì)越來(lái)越相信它。經(jīng)歷過(guò)了，才會(huì)有現(xiàn)在的選擇，才會(huì)去做?！?/p>

貝殼一直堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，做“難而正確”的事是其鮮明的標(biāo)簽。我們應(yīng)當(dāng)看到，市場(chǎng)對(duì)于長(zhǎng)期主義是有積極回饋的，貝殼優(yōu)秀的業(yè)績(jī)便是最有力證明。

品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)

具體來(lái)說(shuō)，貝殼認(rèn)為，原本房地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)中，以制造新需求為主的產(chǎn)品銷(xiāo)售方向，已經(jīng)逐漸成為落后于時(shí)代發(fā)展的類(lèi)型。未來(lái)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中，服務(wù)價(jià)值的上升趨勢(shì)將越發(fā)明顯。

貝殼也是這么做的，上半年，貝殼持續(xù)提升服務(wù)品質(zhì),為更多用戶(hù)帶來(lái)安心的服務(wù)。截至第二季度末，貝殼簽約服務(wù)中心在全國(guó)30城落地287家，大幅提升了客戶(hù)在簽約環(huán)節(jié)的服務(wù)體驗(yàn)和安全性。貝殼持續(xù)推進(jìn)新經(jīng)紀(jì)品牌門(mén)店“一二手經(jīng)紀(jì)人分崗”，進(jìn)一步提升了合作效率。截至6月底，在21個(gè)城市里有61%以上的門(mén)店完成了一二手分崗。

二季度，貝殼在上海試點(diǎn)推出數(shù)字化工具“必行Pad”。經(jīng)紀(jì)人在與客戶(hù)當(dāng)面溝通時(shí)，可以用“必行Pad”更清晰全面地呈現(xiàn)房屋現(xiàn)狀、未來(lái)裝修效果等信息。在“必行Pad”幫助下，經(jīng)紀(jì)人和客戶(hù)的平均交互時(shí)長(zhǎng)增長(zhǎng)29%。

此外，貝殼持續(xù)豐富新房樓盤(pán)的線(xiàn)上信息，增加了樓盤(pán)不利因素等信息點(diǎn)披露，讓消費(fèi)者可以更全面、真實(shí)地了解房屋信息，并做出更合理的決策。貝殼已推出五大新房服務(wù)承諾、“N天無(wú)理由退房”服務(wù)承諾等多項(xiàng)措施，為消費(fèi)者營(yíng)造安心的品質(zhì)購(gòu)房環(huán)境，助力“無(wú)憂(yōu)購(gòu)房”。

受益線(xiàn)上線(xiàn)下融合模式的飛輪效應(yīng)帶動(dòng)，2021年第二季度，貝殼移動(dòng)端月均活躍用戶(hù)（MAU）達(dá)5211萬(wàn)，同比增長(zhǎng)33.5%。

貝殼也一直在致力于行業(yè)的協(xié)作和互信。

貝殼連接的經(jīng)紀(jì)品牌之間繼續(xù)保持著健康緊密的合作關(guān)系，收獲了越來(lái)越多行業(yè)伙伴與服務(wù)者信任。財(cái)報(bào)顯示，上半年貝殼存量房業(yè)務(wù)GTV同比增長(zhǎng)70.1%達(dá)到1.33萬(wàn)億元，其中非鏈家連接經(jīng)紀(jì)門(mén)店貢獻(xiàn)的存量房業(yè)務(wù)GTV同比增長(zhǎng)89.6%。2021年第二季度末調(diào)查顯示，經(jīng)紀(jì)人“守規(guī)感知度”較2020年底提升12%。

截至2021年6月30日，貝殼連接門(mén)店達(dá)52868家，連接經(jīng)紀(jì)人達(dá)548600人。

在人店模式基礎(chǔ)上，新房業(yè)務(wù)也實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。2021年上半年新房業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為238億元，同比增長(zhǎng)70.4%。上半年，貝殼與97%的合作開(kāi)發(fā)商簽署了“五不”承諾協(xié)議，即“不截客”“不洗客”“不行賄”“不收取客戶(hù)資金”“不虛假宣傳”，從而讓新房生態(tài)更加健康。

同時(shí)，貝殼還以“家”為中心，積極參與其他服務(wù)領(lǐng)域。隨著消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)居住需求不斷提升，技術(shù)賦能行業(yè)能力逐漸成熟，家裝產(chǎn)業(yè)正迎來(lái)新拐點(diǎn)。上半年，貝殼持續(xù)投入產(chǎn)品研發(fā)，不斷增強(qiáng)家裝業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、流程化和線(xiàn)上化水平。第二季度，貝殼自營(yíng)的被窩家裝在北京實(shí)現(xiàn)單量同比增長(zhǎng)十倍以上，Home SaaS系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售（CRM）、BIM設(shè)計(jì)、交付、供應(yīng)鏈、平臺(tái)管理等五大模塊落地。

7月6日，貝殼宣布與華東區(qū)域知名裝企圣都家裝簽署合作協(xié)議。圣都深耕中國(guó)華東市場(chǎng)，20年間積累了優(yōu)質(zhì)的存量規(guī)模、過(guò)硬的團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)和管理方法論。貝殼牽手圣都，有利于加速雙方對(duì)家裝行業(yè)的布局和深耕，提升家裝行業(yè)效率與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)復(fù)用在房產(chǎn)交易領(lǐng)域多年的產(chǎn)業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和天然的獲客、轉(zhuǎn)化能力，貝殼正逐步延伸品質(zhì)居住服務(wù)鏈條，為更多消費(fèi)者創(chuàng)造更多元價(jià)值。

彭永東表示：“隨著供需平衡和房?jī)r(jià)長(zhǎng)期相對(duì)穩(wěn)定，我們判斷會(huì)出現(xiàn)三個(gè)轉(zhuǎn)變，即市場(chǎng)的重心會(huì)由‘房’轉(zhuǎn)向‘人’，由‘交易’轉(zhuǎn)向‘服務(wù)’，消費(fèi)者的需求由‘買(mǎi)到房’轉(zhuǎn)向‘住得好’。同時(shí)，‘住’這個(gè)行業(yè)仍然相對(duì)低效，用戶(hù)滿(mǎn)意度低，標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化、線(xiàn)上化程度低等問(wèn)題亟待解決?；诖?，我們認(rèn)為短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，不會(huì)改變消費(fèi)者長(zhǎng)期對(duì)美好居住的向往和需求。在這樣一個(gè)當(dāng)下，我們會(huì)猶如過(guò)去20年來(lái)一樣，再一次向內(nèi)歸因，去找尋穿越市場(chǎng)波動(dòng)，在未來(lái)長(zhǎng)期創(chuàng)造價(jià)值的機(jī)會(huì)。”文/王西嶺

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