作者 | 夏心愉

　　出品 | 愉見(jiàn)財(cái)經(jīng)

　　流火

　　5年前的流火8月，房地產(chǎn)行業(yè)在一個(gè)極樂(lè)的頂端。

　　當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格上行、流動(dòng)性又有支撐，比拼的一般都是“撐死膽大的、餓死膽小的”。在那場(chǎng)極樂(lè)里，大家甚至相信銳利的杠桿和增速能刺透周期，得以始終——但不是的，一切不過(guò)只是周期。

　　資產(chǎn)價(jià)格上行和流動(dòng)性供應(yīng)，隨便挪走一樣，都足以致命。

　　對(duì)房企來(lái)說(shuō)是這樣，對(duì)炒房者來(lái)說(shuō)其實(shí)也一樣。杠桿，是順周期時(shí)的“好風(fēng)憑借力，送你上青云”；也是逆周期時(shí)的“導(dǎo)火索”，引火上身。

　　翻空

　　5年前的流火8月，房地產(chǎn)行業(yè)在一個(gè)極樂(lè)的頂端。

　　我清晰地記得2016年8月，位于上海靜安（原閘北）中興社區(qū)的一幅住宅地塊進(jìn)入掛牌階段，起拍價(jià)46億，吸引了18家企業(yè)前來(lái)競(jìng)拍。最終某閩系房企以110.1億的總價(jià)擊敗17家各路土豪，以10萬(wàn)/㎡的名義樓板價(jià)，14.3萬(wàn)/㎡的可售面積樓板價(jià)，139%的溢價(jià)率，創(chuàng)下截至當(dāng)時(shí)中國(guó)土地成交史上“最貴地王記錄”。

　　面粉那么貴，面包還不得上天？于是在買房者層面，大家也騷動(dòng)了。有一個(gè)段子說(shuō)，買房臨簽協(xié)議時(shí)接了個(gè)電話，回來(lái)房?jī)r(jià)就跳價(jià)10萬(wàn)。

　　但也是在那個(gè)流火時(shí)刻，“愉見(jiàn)財(cái)經(jīng)”發(fā)了一個(gè)朋友圈，寫(xiě)了三篇空頭文章。

　　當(dāng)時(shí)我說(shuō)，樓市（主要是說(shuō)一線）到2016年底就不再火熱了。事實(shí)是，以北上廣為例，2017、2018年的樓市都不算好，從我最熟悉的上海樓市來(lái)看，從我發(fā)這則朋友圈的2016年8月到2020年3月（疫情期間），二手房平均跌幅不小于10%。

　　這還沒(méi)給你算上耗在房子上的資金成本的損失呢。

　　2016年8月開(kāi)始，我用公眾號(hào)連續(xù)發(fā)了《火葬場(chǎng)旁邊出地王：要么錢當(dāng)紙用、要么行業(yè)掉頭》、《當(dāng)房子和票子比泡沫》、《“看空”樓市會(huì)討罵》。以上朋友圈截圖，在《看》一文中也有引用。

　　翻多

　　但我不是老學(xué)究也不是死空頭，并且還是一個(gè)有著對(duì)改善型居住需求和美好生活向往的碼字工。

　　因此在疫后當(dāng)我感受到貨幣偏寬疊加疫情積壓的需求被釋放、學(xué)區(qū)房舉起了領(lǐng)漲大旗，我做的第一件事，就是戴上口罩去看房買房了。

　　并且我可沒(méi)忘了親們，還及時(shí)跟你們匯報(bào)了我的買房經(jīng)：《浪跡買房江湖（上）》、《浪跡買房江湖（下）》。

　　別的房子我沒(méi)盯盤，就我買的兩套房子而言，去年年中到現(xiàn)在，僅看掛牌價(jià)的話，漲幅都不低于30%。

　　多再翻空

　　但終究，人算不如天算，小周天折騰不過(guò)大周天。就像周金濤說(shuō)的，人生發(fā)財(cái)靠康波。

　　同理，避險(xiǎn)也得看看周期。

　　回到這張圖。房企也好，個(gè)人也罷，都逃不過(guò)上圖中“5年零3個(gè)月”的周期大反掌。我遮起來(lái)的那兩個(gè)字是“墓局”，5年前在公號(hào)里貼這張圖時(shí)，怕這兩個(gè)字太刺激到人，才遮的。

　　現(xiàn)在來(lái)看，大多數(shù)房企，像不像在一個(gè)“墓局”里，想盡辦法卻續(xù)命難？

　　至于我自己，一來(lái)是因?yàn)槲乙彩芟拶?gòu)的制約必須騰挪，二來(lái)也是因?yàn)楸仨毤皶r(shí)拆自己的杠桿。我多翻空了。

　　其實(shí)我也有在“愉見(jiàn)財(cái)經(jīng)”里匯報(bào)大家的。

　　“愉見(jiàn)財(cái)經(jīng)”在3月就寫(xiě)了《不擼房了，那擼啥？》，并同時(shí)掛牌拋一套學(xué)區(qū)房。我說(shuō)自己像郭主席的傳教士，告知炒房危險(xiǎn)！

　　我把對(duì)樓市的預(yù)測(cè)，清清楚楚寫(xiě)在了上文置頂?shù)牡谝粭l留言里，大家可以點(diǎn)擊上頭的藍(lán)字標(biāo)題回看的。

　　年底快到了，這個(gè)預(yù)測(cè)準(zhǔn)不準(zhǔn)，也能被提前感受到了吧。

　　順勢(shì)而為

　　小時(shí)候，我是一個(gè)考了全班第二都會(huì)哭鼻子的傻丫頭，因?yàn)橛X(jué)得沒(méi)考第一就是不夠用功。當(dāng)時(shí)的我就一根筋，覺(jué)得人生嘛努力最重要。

　　長(zhǎng)大后，我覺(jué)得努力只是充分非必要條件。人生真正重要的，是判斷“勢(shì)”有沒(méi)有、以及“勢(shì)”在哪里——如果有“勢(shì)”就要順勢(shì)用力，如果沒(méi)“勢(shì)”就要韜光養(yǎng)晦。

　　因?yàn)槿松詈蟮牡梅郑鋵?shí)是，順勢(shì)時(shí)候的多得分+逆勢(shì)時(shí)候的少扣分，兩者相加才是最后得分。

　　懶散之人會(huì)輸在前一張卷子；而我們這些從小受了精英教育長(zhǎng)大的、很懂努力的人，有時(shí)候也會(huì)輸，甚至還有人從人生的高處跌落，往往都是輸在第二張卷子。

　　不該折騰的時(shí)候不要瞎折騰，該撤兵防守的時(shí)候就要比賽誰(shuí)守得住。

　　馭存心，如六馬。

　　風(fēng)向變了。那接下去的勢(shì)，是什么呢？文末，借用新財(cái)學(xué)院朱振鑫老師的一套總結(jié)：

　　- 做大蛋糕的方式，從高速度導(dǎo)向到高質(zhì)量導(dǎo)向；

　　- 個(gè)人之間分配蛋糕的方式，從效率優(yōu)先到公平優(yōu)先；

　　- 企業(yè)和個(gè)人之間分配蛋糕的方式，從產(chǎn)業(yè)優(yōu)先到民生優(yōu)先；

　　- 和其他國(guó)家一起做蛋糕、分蛋糕的方式，從相互依存到同時(shí)還要自主可控。

　　綱舉目張。

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