前天，北京今年第二批集中供地公布，43個住宅地塊集中入市。

和今年第一批供地一樣，第二批43個地塊均根據各自不同情況，研定了未來房屋的銷售指導價，開發(fā)商在拿地時，需書面承諾未來售價不得超過銷售指導價。

大家都非常關心各個地塊未來的銷售指導價是多少？

這兩天，計劃參與第二批拍地的開發(fā)商們已可以從市住建委申請查詢各地塊的房屋銷售指導價，我們也從互聯(lián)網等渠道收集匯總了相關信息，今天整理和分析給大家。

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先來看一下我們統(tǒng)計的各地塊未來房屋銷售指導價。

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接下來給大家分析一下。

這次的幾個熱點地塊中，海淀東升鎮(zhèn)京昌路地塊無疑是最受關注的地塊之一，它地處四環(huán)和五環(huán)之間，京藏高速西側，中國農業(yè)大學旁。周邊大多數是上世紀90年代建成的老小區(qū)，其中1996年的靜淑園二手房成交價在10.59萬元／平米。

而新地塊建議的銷售價格為11.2萬元／平米，而且還競政府持有產權份額，如果最終是最高10％的政府份額成交，那么房屋實際銷售價格就是10.08萬元／平米。

豐臺區(qū)麗澤的萬泉寺地塊也是受矚目的好區(qū)位地塊，地處二三環(huán)之間，它的建議銷售價格為11.2萬元／平米，競政府持有份額最高20％，如果是這樣成交的話，那么實際房價就是8.96萬元／平米。

而周邊二手房的年代稍遠，價格普遍在每平米六到七萬元，售價最高的順馳藍調小區(qū)是2008年建成的，均價在8.8萬元／平米左右，周邊近兩年的新盤葛洲壩中國府則是高層住宅11.3萬元／平米。

可以看出，新地塊的銷售指導價的研定上，是綜合周邊二手房和新房的價格因素合理測算的。

同樣位于豐臺區(qū)的周莊子地塊，地處三四環(huán)之間，麗澤的輻射區(qū)域，建議銷售價格為10.6萬元／平米，競政府持有份額最高10％。

而周邊前兩年的新房西府大院均價11.3萬元／平米，中海甲叁號院均價11.5萬元／平米。周邊二手房則老小區(qū)居多，價格在每平米五六萬左右。較新的小區(qū)是2001年建成的萬年花城五期88473.00元/平方米[豐臺]萬年花城五期143套在售，成交均價在9.4萬元／平米。

從這些例子可以看出，新地塊的房屋銷售指導價體現了明顯抑制房價上漲預期的目的。而且有些區(qū)域在今年第一批集中供地中就有供地，從同區(qū)域兩次供地的房屋銷售指導價比較看，也是保持持平，體現了穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的意圖。

比如，朝陽區(qū)的王四營，此前第一批供地時，未來房屋銷售指導價為7.1萬元／平米，這次供地也同樣限定是7.1萬元／平米；亦莊舊宮兩批供地的項目，未來房屋銷售指導價也都是7萬元／平米。

再看一下備受大家關注的大興黃村“競現房銷售”地塊，該地塊的房屋銷售指導價是5.9萬元／平米，這和第一批供地中黃村地區(qū)地塊的房屋銷售指導價是一樣的。

但不同的是，這次地塊是“競現房銷售”的，也就是說，如果最終競拍結果是現房銷售的話，得大約三年之后房屋才能銷售。而銷售價格仍然限定的是如今的價格。

也就是說，政府通過“競現房銷售”，已經將該項目未來幾年的銷售價格“鎖死”不漲，這也充分體現了穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目的。

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最后，對大家可能產生疑惑的問題解讀一下。

可能有人會問，第二批中一些地塊的地價上限和房屋銷售指導價的差距比較小，比如朝陽孫河地塊，地價上限和房屋銷售指導價之間1萬多元的差價，如何能讓開發(fā)商在窄利潤空間下保證房屋交付品質和質量。

首先，部分地塊的整理成本比較高，因此地價沒法設置得很低。但即便是這樣，政府也并沒有隨著地價，將房屋銷售指導價定高，而是根據周邊房價的實際情況，研定合理的建議房價。

比如，孫河的幾個地塊，起始樓面地價是6.2萬元／平米，地價上限時6.5萬元／平米，加之地塊容積率比較低，如果按照普通測算，很多人都認為這幾個地塊房屋銷售指導價格要到每平米八萬多甚至九萬。但實際上最終的建議價格只是7.98萬元／平米，這明顯看出在研定房屋銷售指導價時，政府已經有意的往下“壓”了一些，穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的意圖明顯。

目前孫河中央別墅區(qū)的次新房價格在每平米七到八萬元左右，最高的超過9萬元／平米。

其次，關于品質和質量這一塊兒，從第一批集中供地到本次集中供地的政策設計和開發(fā)商承諾看，確保品質和質量是貫穿始終的。而且這次36個地塊還采取了競高品質建設方案的方式，如果競到地價上限，開發(fā)商就要競高品質建設方案，誰的方案好誰拿地，而且必須嚴格按照方案來建設，確保品質。

可以說，對于建筑質量和品質這一塊兒，北京是一個“?；?、促提升”的原則，確保未來住宅的品質和質量。

最后，北京對于建筑質量、交付品質一直都在加強監(jiān)管。前些天正式實施的《關于進一步規(guī)范商品住房銷售行為的通知》中，就從各個環(huán)節(jié)“逼著”開發(fā)商確保房屋交付的品質，比如設定了交付樣板間、工藝樣板區(qū)的新規(guī)，并且要求必須與實際交房一直，嚴禁“貨不對版”。

而且，最近市住建委還專門出臺《關于落實建設單位工程質量安全首要責任的通知》，加強建筑工程事前預控管理、施工過程管理、工程竣工驗收和質量保修管理，全面提升建筑品質和質量管理。

還可能有人會問，首批供地中，競政府產權份額比例的地塊，政府比例的上限都是20％，這次第二批有的地塊則為10％，有的是20％，這是如何考慮的？

第一批集中供地中有6個地塊采用這種方式，這次第二批有7個地塊采用，地塊更多了。根據具體地塊的情況，設定的不同比例上限。

比如海淀京昌路地塊，區(qū)位要比第一批的樹村更好，指導價一樣，所以政府產權份額上限也就設得低一些。

最后，這次公布房屋銷售指導價中，還有一個幅度范圍，這是不是就是均價的上下浮動？但有的是±3％，有的是±5％或是8％，這是為何？

是這樣的，商品房中都有均價上下浮動范圍，之所以不同項目的浮動范圍不一樣，這是根據不同地塊的具體情況不同來設定的，比如容積率低的項目，浮動范圍就會大一些。

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