（文/張志峰編輯/馬媛媛）7月30日凌晨，杭州市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站發(fā)布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告。此次供地31宗，均為涉宅地塊，總出讓土地面積2873畝，建筑面積合計466.02萬平方米，總起拍價為633.78億元，預(yù)計將在9月7日－8日出讓。

和首批集中出讓的地塊一樣，第二批集中出讓的地塊大多也都分布在蕭山、余杭、錢塘、臨平等“九星”區(qū)域（九個郊區(qū)新城），總占地面積約2279畝，占第二批集中出讓總面積的80%，意在優(yōu)化調(diào)整用地供給空間結(jié)構(gòu)，增加星城住房用地供給比例。

10地塊先競品質(zhì)、后競地價

值得注意的是，第二批集中供地名單中，杭州首次在10城區(qū)推出10宗“競品質(zhì)”試點地塊，采取一次性公告和線下“競品質(zhì)”、線上“競地價”兩階段操作方式，從源頭上引導(dǎo)房地產(chǎn)市場供應(yīng)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。

“競品質(zhì)”階段建設(shè)品質(zhì)模塊得分最高的建設(shè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表將作為“競地價”階段的報價依據(jù)及土地競得后的項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

同時，本次試點地塊全部實行現(xiàn)房銷售，通過竣工備案等驗收手續(xù)并通過政府組織的履約監(jiān)管核驗后方可銷售，商品住宅建成后實現(xiàn)“品質(zhì)可視化、標(biāo)準(zhǔn)可固化、指標(biāo)可量化”總體目標(biāo)。

按照規(guī)則，“競品質(zhì)”有三大步驟。

首先，申請人須按照競買報名資格申請須知要求，遞交申請文件，并向指定賬戶足額繳納“競品質(zhì)”階段競買保證金。

其次，杭州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會組織競買報名資格評審，確定取得競買報名資格的競買申請人，以取得競買報名資格的競買申請人中建設(shè)品質(zhì)評分最高者所投報的各項指標(biāo)作為地塊建設(shè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，并作為地塊競得后的建設(shè)、驗收、移交、保修標(biāo)準(zhǔn)。

最后，報名須取得杭州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會核發(fā)的《競買報名資格確認(rèn)書》后，方可提交競買申請進(jìn)入競地價程序。設(shè)定土地上限價格，當(dāng)競買報價達(dá)到土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此價格的基礎(chǔ)上投報無償移交保障性租賃住房面積程序。

也就是說房企需要取得參與競品質(zhì)的資格后，才可以提交建設(shè)方案，并由杭州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會進(jìn)行打分。

值得一提的是，在此之前，北京、西安、成都等地均已推出類似的“競品質(zhì)”土地出讓措施。但與之相比，杭州先競品質(zhì)、再競地價的規(guī)則尚屬首創(chuàng)，并把得分最高的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，作為項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

億翰智庫認(rèn)為，此舉對于崇尚高周轉(zhuǎn)房企來說將是重大打擊，同時利好房地產(chǎn)行業(yè)向品質(zhì)建設(shè)轉(zhuǎn)變。同時政策整體意圖在于控?zé)岫?，利好綠城、濱江等本土龍頭房企，以及保利、招商、萬科等國央企，在杭高銷售額新增貨值不足的房企或許會加快入局。

優(yōu)化土拍細(xì)則，提高門檻

除10宗試點地塊之外，為進(jìn)一步“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，杭州對第二批集中出讓地塊的競價規(guī)則亦進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整。

其一是取消預(yù)申請，房企參拍門檻大幅提高。此前，房企繳納最高不超過5000萬元的“勾地金”，就能獲得一宗地塊的參拍資格。現(xiàn)在則要求競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與競買。

其二是溢價率上限由30%調(diào)整為20%，其中“競品質(zhì)”試點地塊的溢價率上限為10%。

不過，由于起拍價上調(diào)，及競品質(zhì)、增加配建等要求，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為杭州地產(chǎn)開發(fā)“低利潤”現(xiàn)狀并未改變。

其三是出讓地塊達(dá)到上限價格后，由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”，并做好租賃管理。

分析人士認(rèn)為，杭州此次土拍對細(xì)則進(jìn)行大幅優(yōu)化，主要是針對首批集中供地引起外界諸多爭議而來。

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，在不久前剛剛結(jié)束的22城首批集中供地名單中，杭州一口氣推出57宗共4533畝土地，以1178億元總收入摘得頭籌，幾乎相當(dāng)于排在末位青島、福州等城市的10倍，出盡了風(fēng)頭。

但同時，又由于其土拍市場過熱，平均溢價率高達(dá)26.1%，41宗地塊競拍至自持階段，被業(yè)內(nèi)直呼“不賺錢”，引發(fā)市場對于該批土地房屋質(zhì)量和未來房價的擔(dān)憂。

特別是日前，杭州本土的老牌房企宋都股份(600077,股吧)宣布以放棄5000萬元保證金為代價，主動“退貨”引發(fā)全國關(guān)注。據(jù)悉，該地塊為杭政儲出【2021】8號地塊，純住宅用地，今年5月7日，宋都股份以封頂29.90%溢價率加上21%自持拿下該地塊，總價17.83億元。

也就是說，同樣的地塊，如果按照現(xiàn)在的規(guī)則想要退地，至少需要舍棄2.7億元保證金。并且假如按照試點地塊規(guī)則，在“競品質(zhì)”之后，亦能讓房企競價過程更加理性，即便封頂也大概率不會被競拍至這么高的溢價和自持比例。

另外，此次杭州土拍還細(xì)化了商服用地要求。從保障住宅布局空間，提高住宅環(huán)境品質(zhì)的角度，對住宅用地中規(guī)劃允許配建不超過10%的公建部分，提出集中建設(shè)公益性配套公建、沿街布置配套商業(yè)等要求。

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