“一房難求”的杭州 10宗競(jìng)品質(zhì)地塊9宗“沒人要”
“金九銀十”開端的節(jié)骨眼,一度一房難求的杭州樓市卻率先遭遇“暴擊”。9月15日,杭州第二批集中供地中的10宗競(jìng)品質(zhì)地塊報(bào)名截止,停止遞交申請(qǐng)文件及繳納保證金。
據(jù)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院消息,全部10宗“競(jìng)品質(zhì)”地塊中,9宗地塊報(bào)名未達(dá)標(biāo),無法進(jìn)入后續(xù)正式競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié),相當(dāng)于還沒推出就遭遇“流拍”,僅富陽富春灣新城地塊的報(bào)名情況符合要求。
自第二批集中供地以來,許多城市重新調(diào)整了拍賣規(guī)則,如限制溢價(jià)、觸頂搖號(hào)、禁“馬甲”、競(jìng)品質(zhì)等等。然而出人意料的是,流拍、終止出讓、底價(jià)成交等等陸續(xù)出現(xiàn),多座城市平淡收?qǐng)觯耆珱]有了第一次的火熱。
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9宗地塊無人問津
一直以來,杭州在全國賣地排行中始終穩(wěn)居三甲,而這次出現(xiàn)“未拍先涼”的情況當(dāng)屬首次。與杭州形成鮮明對(duì)比的是青島,9月13日,青島首次“競(jìng)品質(zhì)”結(jié)果出爐,多家房企滿分再搖號(hào)。
58安居客房產(chǎn)研究院分院長張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)》記者,降低“面粉”價(jià)格,是控制“面包”價(jià)格的前提。但如何控制“面粉”價(jià),首條起點(diǎn)線在于起始評(píng)估價(jià)。
杭州的競(jìng)品質(zhì)地塊起價(jià)看似與周邊地塊相差不大,但由于資質(zhì)門檻高、投資回報(bào)周期長,大幅增加了房企資金成本,在利潤率降低的同時(shí),項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也有所提升。因此,此次“流拍”雖然結(jié)果扎眼,但也還算意料之外,情理之中。
杭州第二批集中供地的歷程可以說是一波三折,延遲、終止掛牌,更新競(jìng)拍規(guī)則再掛牌,繼而遭遇無人報(bào)名。
7月30日凌晨,杭州發(fā)布第二批住宅用地集中出讓公告,其中一條規(guī)定:土拍開展“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn),且通過政府先驗(yàn)收后以現(xiàn)房銷售的形式確保方案落實(shí),共有10宗宅地率先試點(diǎn),不再是單純價(jià)高者得,先競(jìng)“品質(zhì)方案”,獲得資格后進(jìn)入競(jìng)地價(jià)程序。
張波表示,在“競(jìng)品質(zhì)”大方向下,開發(fā)商利潤被一再壓縮。都說“面粉”決定“面包”價(jià)格,現(xiàn)在是“面粉”漲價(jià),前幾日更有新聞顯示最近多地水泥價(jià)格逼近歷史高位,“面包”還不讓往貴了賣,那“面包店”必然沒法虧本去做“面包”來賣。
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門檻過高
一位TOP20房企的區(qū)域總表示,“競(jìng)品質(zhì)”地塊的門檻要求高,還要求現(xiàn)房銷售,資金回款周期長,起價(jià)過高,導(dǎo)致利潤率過低,結(jié)果便是開發(fā)商參與意愿低,甚至是無。
進(jìn)入競(jìng)拍的富春灣新城地塊也不是因?yàn)椤坝欣蓤D”,而是因?yàn)闆]有虧本。
張波告訴記者,影響“競(jìng)品質(zhì)”地塊高比例流拍的因素主要有以下幾個(gè):其一,地塊本身的參拍門檻較高,不但參拍企業(yè)要符合相應(yīng)要求,并且還需要交納一定的“競(jìng)品質(zhì)”保證金,這就會(huì)影響到房企的整體參與度。
其二,“競(jìng)品質(zhì)”地塊要求現(xiàn)房銷售,相比參拍門檻,現(xiàn)房銷售對(duì)于房企的影響明顯更大,目前房企普遍存在急需降負(fù)債的問題,現(xiàn)房銷售大大提高了對(duì)現(xiàn)金流的要求,也會(huì)直接影響到房企的負(fù)債水平,即使項(xiàng)目本身有一定利潤空間,地塊的吸引力也會(huì)因此減弱。
其三,杭州市場(chǎng)的降溫則是外部因素。隨著全國調(diào)控不斷深入,各熱點(diǎn)城市都開啟了“降溫模式”,這直接影響到市場(chǎng)的情緒表現(xiàn),導(dǎo)致房企拿地變得更為謹(jǐn)慎。
除了利潤薄,第二批集中供地還對(duì)競(jìng)拍房企資質(zhì)做出嚴(yán)格要求,例如資質(zhì)要過關(guān),資金來源也要被審查,還嚴(yán)禁同一家房企多個(gè)馬甲競(jìng)拍等等。這在游戲規(guī)則上就已經(jīng)刷掉了一批中小房企入局了。
從報(bào)名結(jié)果來看,住房品質(zhì)的提升任重道遠(yuǎn),樓市無法把這個(gè)壓力都放到房企身上,這是一個(gè)需要多方力量共同協(xié)作才可達(dá)成的目標(biāo)。預(yù)計(jì)后續(xù)不排除杭州會(huì)對(duì)政策進(jìn)行適當(dāng)微調(diào),以更好適合市場(chǎng)變化的需求,在保持地價(jià)穩(wěn)定的同時(shí),更大限度平衡項(xiàng)目品質(zhì)和市場(chǎng)預(yù)期。
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房企選優(yōu)的好時(shí)候
杭州土拍市場(chǎng)遇冷只是浙江樓市的一個(gè)縮影。
據(jù)好地大數(shù)據(jù),8月至今,浙江全省總計(jì)成交涉宅地65宗,總建面601萬平方米,成交總價(jià)575.1億元,平均溢價(jià)率10.4%。
其中16宗以底價(jià)成交,10宗的溢價(jià)率在1%以內(nèi)接近底價(jià),10%以內(nèi)低溢價(jià)率成交的有11宗,以上總計(jì)占比為 57%。?
也就是說,8月以來,超過一半的地塊以底價(jià)或低溢價(jià)率成交,市場(chǎng)總體趨冷。與此同時(shí),地塊在臨出讓前緊急撤銷的戲碼,已上演多次,撤銷出讓的原因均不明,但很大可能是因?yàn)闆]人報(bào)名而終止。
好地方面認(rèn)為,盡管目前金融政策收緊,房企資金承壓,但大多數(shù)房企還是有拿地保規(guī)模的需求,而且現(xiàn)在市場(chǎng)降溫,正是可以挑選優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的好時(shí)候。?
另外,集中供地新規(guī)下,以杭州為代表的核心城市,雖然封頂溢價(jià)率降低,且封頂后競(jìng)配建改為搖號(hào),利潤率能有所保證,但地塊報(bào)名宗數(shù)的限定,以及搖號(hào)增加的拿地不確定性,也讓房企需要在其他城市尋覓好地塊。
(責(zé)任編輯:常丹丹 HO016)
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