等待美元債窗口期的房企眾生相2：安全邊際在哪？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-09-14 21:40

這是路數(shù)的第三十一篇原創(chuàng)文章

也是這一主題系列的第二篇

“當(dāng)流動(dòng)性的音樂(lè)停止時(shí)，事情將變得復(fù)雜；但只要音樂(lè)還在播放，你就得站起來(lái)跳舞，我們就必須繼續(xù)跳舞?！?

現(xiàn)在再看美國(guó)花旗集團(tuán)首席執(zhí)行官Chuck Prince的這句話，也是部分房企在債券市場(chǎng)的寫照。

曾經(jīng)膨脹的規(guī)?；靶氖侵浞科筇璧膭?dòng)力，這令它們?cè)趥袌?chǎng)的行事風(fēng)格和在房地產(chǎn)上一樣激進(jìn)。

特別是在2018年和2019年，不少像是趕集一般，一筆連著一筆發(fā)著令人咋舌的高息美元債。

但，出來(lái)混，始終要還。眼下和明年，就是集中兌付期。

怎么上岸，可能遠(yuǎn)比戀戰(zhàn)更重要。漂亮扛過(guò)去，也算是業(yè)內(nèi)正面教材。

這說(shuō)的就是以花樣年（01777.HK）為代表的房企。

花樣年的存量美元債自今年5月以來(lái)出現(xiàn)集體式殺跌。最低的一只當(dāng)前價(jià)格每1美元只賣50美分左右，嚴(yán)重偏離。

除非新發(fā)債券票面利率高到一定程度，不然短期內(nèi)借新還舊可能性挺低?；葑u(yù)和穆迪在今年7月的報(bào)告中都有提示這一點(diǎn)。

從自身找問(wèn)題。市場(chǎng)恐慌歸因花樣年的高債務(wù)杠桿。

在美元債占總?cè)谫Y結(jié)構(gòu)比重超過(guò)50%的若干房企中，花樣年還要加上條：集中兌付壓力。

未來(lái)13個(gè)月內(nèi)，花樣年有6筆，總額近19億美元到期或可回售的美元債。▼

這些存量美元債當(dāng)時(shí)成本較高。比如，2021年12月18日到期的那筆，票面利率是15%。

所以啊，別光怨外部融資環(huán)境對(duì)民企天然不友好。其實(shí)更該反思曾經(jīng)是否高估了自身加杠桿的能力。

在行業(yè)上升周期，高杠桿掩蓋了主體信用瑕疵。一遇到融資收縮時(shí)期，高杠桿更像是定時(shí)炸彈。

接下來(lái)，怎么拆解，才是對(duì)管理層真正的考驗(yàn)。

目前的情況還沒(méi)有那么糟糕，中報(bào)靜態(tài)數(shù)字顯示，短期內(nèi)花樣年還應(yīng)付的了。畢竟非受限現(xiàn)金有近280億元，EBITDA利息覆蓋率尚可。

不過(guò)邏輯前提是：

一、銷售回流暢通，周轉(zhuǎn)不能遇阻；

二、有造血能力，毛利較低項(xiàng)目不能多；

三、不出現(xiàn)大范圍的信用擠兌；

花樣年決定要減弱對(duì)美元債的依賴度。按管理層所述，雖然手握一定的發(fā)債額度，但短期內(nèi)不考慮新增美元債。

這也意味著接下來(lái)要靠自身造血。土儲(chǔ)質(zhì)量如何，一定程度決定能否逆境反轉(zhuǎn)。

目前已經(jīng)確權(quán)的1749萬(wàn)方中，一二線城市占比超過(guò)90%，這代表一定的安全邊際。

但土儲(chǔ)更大的看點(diǎn)在城市更新——目前測(cè)算約2094萬(wàn)方占總土儲(chǔ)的近一半，貨值約4600億元。

往好處說(shuō)，城市更新用地每年可貢獻(xiàn)約50萬(wàn)方可售資源，緩解花樣年部分土地補(bǔ)充壓力。

但硬幣另一面，城市更新用地權(quán)屬確認(rèn)需要時(shí)間，導(dǎo)致存在周轉(zhuǎn)上的不可控因素。

此外，通過(guò)城市更新用地獲取，花樣年進(jìn)行了出表操作，報(bào)表透明度降低且表外負(fù)債加大。

位于深圳成功供地的梅林越華項(xiàng)目和坪山世界塑料廠一期是典型。

查項(xiàng)目公司的股東資料，可以發(fā)現(xiàn)，前者屬于少數(shù)股東權(quán)益的明股實(shí)債；后者是跨境出表。

值得注意的是，花樣年若干項(xiàng)目和信托公司有往來(lái)操作，加大表外負(fù)債的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

比如中融信托，它在2020年成為花樣年旗下多家控股子公司的股東方和股權(quán)置出方。到2021年，花樣年又從中融信托手上回購(gòu)子公司股權(quán)。

在南京花萬(wàn)里置業(yè)有限公司身上，中融信托從進(jìn)入到退出時(shí)間大概是一年。

市場(chǎng)在波動(dòng)，好在花樣年展現(xiàn)的求生欲還很強(qiáng)。

這方面，值得當(dāng)下很多信用比較脆弱的房企學(xué)習(xí)。

一、力度不弱的回購(gòu)。

公司+控股股東一起買買買。特別是對(duì)今年10月到期的美元債，花樣年發(fā)出兩次要約回購(gòu)。

這明顯是在向市場(chǎng)釋放公司在流動(dòng)性方面的能力和實(shí)力。只是效果沒(méi)有立竿見影，畢竟市場(chǎng)信心的恢復(fù)需要時(shí)間。但一直買買買，總歸沒(méi)錯(cuò)。

要知道，按照現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格回購(gòu)債券所節(jié)約的利息，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比把資金投在任何地產(chǎn)項(xiàng)目都劃算。

二、底氣充足+詳細(xì)地交待債券償還方案。

花樣年細(xì)致到更新每一筆美元債的償還方案。

比如10月到期的，已經(jīng)準(zhǔn)備好資金償還。對(duì)12月到期的，會(huì)通過(guò)自有資金償還，資金來(lái)源包括已有資金及出售大宗資產(chǎn)。對(duì)2022年和2023年到期的，通過(guò)Tender +new issue+ exchange這些動(dòng)作完成。

這值得點(diǎn)贊，要知道減輕市場(chǎng)負(fù)面情緒的一大好方法是減少信息不對(duì)稱性。

三、殺伐果斷處置資產(chǎn)，并更新進(jìn)展。

被擺上貨架的部分商場(chǎng)和酒店，目前進(jìn)展順利。

此外，北京豐臺(tái)項(xiàng)目和青島項(xiàng)目進(jìn)展也算不錯(cuò)?；幽觐A(yù)計(jì)屆時(shí)會(huì)有5億美元流入，提供年底到期債務(wù)的還款空間。

在公司風(fēng)險(xiǎn)總體可控的情況下處置資產(chǎn)，便于后期輕裝上陣。不過(guò)，這一方式面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：

買方對(duì)資產(chǎn)的出價(jià)；

交易所需要消耗的時(shí)間；

一旦處理稍有不當(dāng)，就會(huì)變成拉鋸戰(zhàn)。比如花樣年要處置的成都項(xiàng)目相對(duì)比較復(fù)雜。美國(guó)項(xiàng)目也涉及到和當(dāng)?shù)卣臏贤ā?

雖然這些應(yīng)對(duì)操作還算漂亮，但“小而美”的花樣年未來(lái)會(huì)如何，尚未完全明晰。

太陽(yáng)底下，從來(lái)沒(méi)有新鮮事。

過(guò)去十年的發(fā)展節(jié)奏看著不太對(duì)：2012—2017年，花樣年曾處在轉(zhuǎn)型徘徊期，錯(cuò)過(guò)爆發(fā)的地產(chǎn)白銀時(shí)代。2018年重回地產(chǎn)主賽道，2019年創(chuàng)始人曾寶寶回歸開啟公司“二次創(chuàng)業(yè)”，逆勢(shì)擴(kuò)張。

現(xiàn)在，花樣年要真正面對(duì)的是，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)貫徹“房住不炒”下的未來(lái)發(fā)展問(wèn)題。

你看，從借貸銀行到評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)都在嚴(yán)格審視當(dāng)下的房企。各家要降負(fù)債去杠桿的進(jìn)程勢(shì)在必行。

華夏幸福、藍(lán)光、恒大等都在經(jīng)歷傷筋動(dòng)骨般的變化。監(jiān)管沒(méi)有顯現(xiàn)松動(dòng)跡象，風(fēng)險(xiǎn)尚未出清，分化還在。

花樣年要以什么樣的姿態(tài)繼續(xù)？

電視劇《天道》里演員的一句臺(tái)詞說(shuō)得很好：

得盯著黑手，也得盯著衙門的快刀，要在狼嘴里有肉的時(shí)候下筷子，還得在衙門拔刀之前抽身。

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（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）