“房住不炒”監(jiān)管趨嚴(yán)與房企現(xiàn)金流困境

來源：智能家居時間：2021-09-15 20:00

十九大以后，中央確立了“房住不炒”的重大宏觀政策。房價直接關(guān)系百姓資產(chǎn)價格以及附著之上的生活質(zhì)量，并維系國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。自2020年下半年以來，全國已有60余個城市出臺房地產(chǎn)調(diào)控，政策從供需兩端同時發(fā)力保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，在抑制投資性需求的同時也注重保護(hù)合理自住需求的釋放。

而2021年的房價管控力度更加嚴(yán)格。對于“房住不炒”的政策落實從開發(fā)商信貸到二手房交易限制，都進(jìn)行了層層把關(guān)，希望通過行政規(guī)范和行業(yè)監(jiān)管強(qiáng)化住房價格的穩(wěn)定波動。從房價的穩(wěn)定表現(xiàn)上，2021年7月15日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)（《2021 年 1-6 月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》）。先看今年上半年全國新建商品住宅的均價：10702 元/㎡。70個大中城市房地產(chǎn)市場運行總體平穩(wěn)，價格略漲，各線城市新房價格環(huán)比漲幅略微擴(kuò)大，二手房價格除了二線城市漲幅回落，一線和三線城市的環(huán)比漲幅均現(xiàn)擴(kuò)大。

保現(xiàn)金流成為房企2021年的核心任務(wù)。迫于外部環(huán)境的壓力，都鉚足勁想把失去的搶回來，不少房企會通過“以價換量”的形式加快去化促回款，目前又恰逢“金九銀十”銷售旺季，房企促銷豪賭一把，剛好可以借機(jī)推出一些特價房源或優(yōu)惠政策，來吸引購房者。

在營銷端，當(dāng)前房地產(chǎn)市場交易規(guī)模短期將出現(xiàn)回落，短期在新冠肺炎疫情影響下，疊加售樓處關(guān)閉、中介機(jī)構(gòu)暫停營業(yè)等。全國兩百強(qiáng)企業(yè)中已有143家房企搭建了線上售樓處，其中TOP50內(nèi)房企均設(shè)有線上售樓處，TOP100內(nèi)房企有92家，占比超9成。

在政策端，在幾次“座談會”的新式調(diào)控下，熱點城市都出臺了調(diào)控政策，力度都很大，比如增值稅免征期“2年改回5年”，接下來的四季度只會緊不會松。僅2021年7月單月，全國房地產(chǎn)調(diào)控累計次數(shù)為34次，1-7月合計368次，深圳、東莞、杭州、沈陽等熱點城市紛紛收緊樓市政策，一些城市增加的調(diào)控措施只是針對公積金政策收緊，大部分城市的調(diào)控政策力度不大?！叭龡l紅線”：一是扣除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率不得超過70％；二是凈債務(wù)率不得超過100％；三是房地產(chǎn)企業(yè)的“現(xiàn)金短債比”小于1。直接打壓了房企現(xiàn)金流，房企們高懸政策之劍，只能抓回款、降負(fù)債，拼命打折加快銷售回流現(xiàn)金以延續(xù)生存和發(fā)展。

在貨幣端，央行降息、貨幣政策寬松、新利率LPR調(diào)整是趨勢。隨著政府為應(yīng)對疫情逐漸加碼的經(jīng)濟(jì)刺激政策在貨幣上的應(yīng)用，市場上的資產(chǎn)貶值幅度愈發(fā)加快，房產(chǎn)的固定資產(chǎn)效應(yīng)就愈發(fā)明顯。并且伴隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的建設(shè)，在進(jìn)一步推動存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作，深化利率市場化改革，五大行于2020年8月25日起，對符合轉(zhuǎn)換條件但尚未辦理轉(zhuǎn)換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換為LPR。市場化利率定價會帶來利率降低，如果未來LPR會持續(xù)下降，那么把房貸利率轉(zhuǎn)換為參考LPR定價會更劃算。

政府如何應(yīng)對疫情影響下的房產(chǎn)頹勢？

首先，以往依靠土地出讓金為主的“土地財政”的方式不可持續(xù)，政府債和PPP項目的推進(jìn)會促進(jìn)政府從直接干預(yù)微觀市場向精準(zhǔn)的宏觀調(diào)控，轉(zhuǎn)型服務(wù)型有為市場，促進(jìn)政府治理能力現(xiàn)代化進(jìn)程，真正通過技術(shù)手段實現(xiàn)針對購買多套房的假離婚、假落戶、假人才的監(jiān)管和審查。只有土地價格不和政府利益綁定，房地產(chǎn)市場價格才會有真實反映市場價格的漲跌交易。

其次，增加土地供應(yīng)量，為城市化人口提供戶籍便利。房住不炒的核心是居有其屋，市場供給不足的情況下還想著調(diào)控房價根本不現(xiàn)實，當(dāng)前中國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化水平還很低，很大部分城市務(wù)工人口受戶籍制度、限購等影響不能實現(xiàn)在工作城市買房落戶生活，既不利于社會穩(wěn)定，又妨礙社會主義的公平原則。需要增加土地供給，增加市場化價格競價制度，廢除部分明顯限制房產(chǎn)交易的行政法規(guī)，提供購房落戶便利，實現(xiàn)部分意義上的市場配置土地資源。

中國的房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，更重要的是秉持“房住不炒”理念，增加土地供給、促進(jìn)政府治理能力現(xiàn)代化。實現(xiàn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)制度下對土地要素的市場化改革，成為未來穩(wěn)定房價的重要因素，也是促進(jìn)百姓幸福感和獲得感的重要實現(xiàn)方式。

逄錦華（財經(jīng)評論人）編輯陳莉校對柳寶慶

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）