9月15-18日，2021博鰲房地產(chǎn)論壇在在海南啟幕，本屆盛會以“理性與穩(wěn)健 房地產(chǎn)的改變”為主題。論壇已成功舉辦二十屆，是中國房地產(chǎn)最權威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的全行業(yè)論壇，匯聚房地產(chǎn)、金融、運營服務領域全業(yè)態(tài)的權威領袖與行業(yè)先鋒。大會特邀樂乎集團CEO羅意作為“博鰲大講堂”的演講嘉賓，與業(yè)界同仁一同把脈產(chǎn)業(yè)發(fā)展，探索城市更新進程中，存量時代的發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)，分享政策東風下的長租公寓行業(yè)向好發(fā)展的思考。

　　政策·暖

　　長租公寓·冰火兩重天

　　6月18日國務院常務會議決定：從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業(yè)單位等向個人、規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

　　國家界定了保障性租賃住房和市場化租賃住房的區(qū)別，以及相應的配套體系，將落地執(zhí)行放在了城市政策中，并提出了具體的執(zhí)行時間。各個城市將陸續(xù)出臺保障性租賃住房的準入機制、認定原則，以及相應的配套支持政策。其中北京、廈門等城市已逐步發(fā)布可落地的政策。今年從政策層面最大的變化就是可預期、可落地。羅意認為，長租公寓行業(yè)不缺政策利好，但差在具體落實。

　　市場·變

　　長租公寓·疫情后快速回暖

　　后疫情時期，我國經(jīng)濟發(fā)展仍受到疫情余波的影響，但今年春節(jié)之后的租賃市場的回暖速度較快，熱度超出預期，租金價格已逐步恢復至疫情前的合理價格內(nèi)。以樂乎集團為例，年初全國約有3000間庫存，在一個半月內(nèi)做到全部去化，在4-6月份，新簽約的租賃價格完全恢復到2019年的水平；在8月之后，國家針對教培、金融、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)實行強監(jiān)管、強管控等政策，對以上行業(yè)做出了不同程度的調(diào)整，對于下半年的長租公寓市場而言，是否存在以上情況，也未可知。在微觀的企業(yè)視角看行業(yè)表現(xiàn)，“暴雷”逐步遠離長租領域將漸行漸遠。

　　租住·REITs

　　長租公寓·邁進主流地產(chǎn)基金的視野

　　2021年6月29日，發(fā)改委發(fā)布《關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，明確提出，盤活存量資產(chǎn)，促進形成投資良性循環(huán)，多措并舉吸引社會資本參與盤活存量資產(chǎn)，試點行業(yè)中包括保障性租賃住房。此后7-8月，國務院辦公廳出臺《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，國新辦召開“努力實現(xiàn)全體人民住有所 居”新聞發(fā)布會，北京市住建委發(fā)布《北京市住房租賃條例(征求 意見稿)》等重要文件，明確了擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，解決新市民和青年人住房困難問題……支持城市更新中舊房改造、舊村改造等工程?；谛袠I(yè)政策與金融政策的加碼，吸引越來越多的國內(nèi)外頂級資本投資城市存量資產(chǎn)的盤活，試水保障性租賃住房項目。

　　REITs的背后，不同的行業(yè)機構，看到的是不同的機遇，側面推動了租賃住房市場分化與品類擴充。對于樂乎集團而言，羅意坦言，樂乎將一如既往地去“住房租賃運營服務專家”的定位，年初試水分散式存房，趨向全品類發(fā)展，與高和資本共同成立保障性租賃住房的第一只基金。

　　運營·身份

　　長租公寓·長期被忽視的租賃住房運營服務力量

　　通過多年的發(fā)展，房屋租賃運營服務企業(yè)的定義逐漸浮出水面?；跇泛踹\營頭部企業(yè)成果與行業(yè)研究，主要是指輕資產(chǎn)企業(yè)，是以品牌加盟、代理 運營、招租服務為主要模式的租賃住房企業(yè)，區(qū)別于重資產(chǎn)持有和中資產(chǎn)包租，其主要收入來源由品牌特許、管理費用、業(yè)績獎勵、招租收入、場景創(chuàng)新收入等構成。基于SAS（居住生活服務平臺，Space And Service），通過運轉“客戶、產(chǎn)品、業(yè)務”三輪主軸，協(xié)調(diào)和實現(xiàn)管理與交付服務所需要的流程及活動，有效和高效地完成服務支持和服務提供，確?？蛻艉头仗峁┱叩睦?。以運營管理為基礎，衍生相關資產(chǎn)交易、供應鏈及金融服務，打造閉環(huán)的的資產(chǎn)服務能力；以運營管理為依托，為租客提供優(yōu)質的租住和生活服務，實現(xiàn)租住生活場景的全覆蓋；與異業(yè)合作伙伴跨界合作，實現(xiàn)互利共贏；鼓勵樂乎門店員工成為門店合伙人，實現(xiàn)收益共享。

　　在行業(yè)利好政策頻出的今天，運營服務機構卻處在了相對尷尬的境地，比如在地方政策中，行業(yè)機構被分成了住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀機構，運營服務機構被歸于經(jīng)紀機構。但在政策的頂層設計上，對機構化、批量租賃企業(yè)的保護和支持的力度卻非常大，運營能力的不可忽視性是存在的，在存量中增量供給越加增多的狀況下，對于抓機會而盲目供給，是極其不可取的，而是需要對接專業(yè)的運營服務機構，給予專業(yè)的指導建議，優(yōu)質的運營方案和有效的行業(yè)全接口鏈接，對于資產(chǎn)方、資金方而言，尋找專業(yè)機構合作，會少走很多彎路。

　　從政策與城市發(fā)展的角度看，未來租賃住房將會成為“租購并舉”的最切實際的體現(xiàn)，也會是居住占比越來越高的選項，“健康可持續(xù)發(fā)展”是租賃住房的絕對定調(diào)。在未來長期的發(fā)展過程當中，運營服務機構的有效鏈接的價值會長期存在，并且更加規(guī)范，輔助監(jiān)管部門之發(fā)展規(guī)模化、機構化的租賃機構，從行業(yè)端，匯聚單元資料，整合租賃項目事務，配合相關部門的工作，從建設、監(jiān)管、稅收、人口管理、社會保障等多方面的配合，成為政府與居民的紐帶。

　　機構的運營能力體現(xiàn)，無非在規(guī)模與經(jīng)驗上，特別是常提起的運營效率，充分的體現(xiàn)了頭部運營服務企業(yè)的較高水平，因為SAS的運營門檻越來越高，能夠躋身前列的品牌，必將經(jīng)歷模式化、規(guī)?；?、標準化的洗禮，才能擁有強大的運營后臺建設與長遠的戰(zhàn)略發(fā)展遠見。

　　羅意認為，地產(chǎn)行業(yè)運營力量處于長期被忽視的狀態(tài)。隨著租賃住房行業(yè)到了一個新的發(fā)展階段，一定有大量的像樂乎這樣的專業(yè)運營服務機構成長起來，我們作為全行業(yè)最早（2015年）堅定選擇輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的從業(yè)企業(yè)，有義務把這一點講出來，推動行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

　　樂乎·呼吁

　　長租公寓·為運營服務機構正名

　　目前沒有出臺針對專業(yè)運營機構的扶持政策，甚至還沒有為住房租賃的運營服務機構正名。但在行業(yè)的發(fā)展中它已經(jīng)做出了重要的貢獻，樂乎集團倡導“透明交易”，至今加盟商“0”暴雷。

　　羅意認為，政策層面，應肯定運營服務機構的能力，加大力度培養(yǎng)運營服務機構及行業(yè)人才，去扶持那些優(yōu)秀的機構發(fā)展民生項目，甚至可以思考有以參（控）股的行為，來作為行業(yè)的壓艙石。他希望，越來越多的創(chuàng)業(yè)團隊要對整個賽道充滿信心，進入到輕運營、輕服務創(chuàng)業(yè)的序列當中來。在演講尾聲留下了思考：基于住房租賃行業(yè)極強的本地化屬性，未來有沒有可能探索聯(lián)合兼并的機會，接下來的3至5年，又會不會有一些機構成長起來呢？

　　目前，北京有290個回遷房項目，每個項目約3000套，將全部會流入租賃住房。還有非租改租，大量存量資產(chǎn)都在流向租賃住房賽道，資產(chǎn)有持續(xù)、穩(wěn)定的回報，必然要在專業(yè)服務上尋找確定性。

　　羅意最后強調(diào)，當下政策的指向是非常明確的，未來整個城市住房的問題，絕大部分是要通過不同的產(chǎn)品形態(tài)的租賃住房去解決的。面對行業(yè)機遇，運營機構要不斷地提升自己的軟實力，樂乎將選擇優(yōu)質的甲方資源合作，堅信行業(yè)的未來，堅信自己的價值，攜起手來推進住房租賃市場健康可持續(xù)發(fā)展，爭取獲得更大的認可和支持。樂乎作為運營服務的先行機構，將會一如既往的持續(xù)推動行業(yè)的向好發(fā)展。

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