喧囂與冷靜：物業(yè)服務的資本化與增長密碼

來源：智能家居時間：2021-09-23 06:40

物業(yè)服務的核心還是要回歸“服務”兩字。

在經(jīng)歷了一輪上市的資本化浪潮后，物業(yè)管理公司陸續(xù)進入了從橫向和縱向同時收并購的資本化進階發(fā)展時期。而隨著整個房地產(chǎn)市場運行邏輯發(fā)生變化，被收購方也逐步蔓延到了物業(yè)管理上市公司或擬上市公司中。

9月18日舉行的博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第21屆年會期間，雅生活集團執(zhí)行董事、總裁兼首席執(zhí)行官李大龍指出，物業(yè)行業(yè)進入中國大概有40年時間，最近五年隨著資本化的浪潮，進入到新發(fā)展時代。

“每個行業(yè)都有這樣的趨勢，尤其是頭部物業(yè)管理企業(yè)，它的增長主要來源于地產(chǎn)公司的供給。隨著第三方市場集中度越來越密集，這個行業(yè)非常分散，整合一定是大趨勢?！彼M一步指出。

但與會嘉賓指出，整合會因不同公司的定位而遵循差異化邏輯，更重要的是在完成每一筆資本化之后，是否能夠真正將相關能力與公司本身很好融合。

近年來日益喧囂的物業(yè)服務資本化浪潮背后，如何冷靜下來回歸服務本質，才是企業(yè)將能力不斷延伸的核心脈絡。

物管資本化2.0時代

物業(yè)管理公司最初的業(yè)務主要來自于房地產(chǎn)開發(fā)公司本身的需要，但隨著基礎服務能力模型完善和規(guī)?；l(fā)展需要，擴充邊界成為必經(jīng)之路。這一方面來自與外部合作，另一方面就是收并購。

橫向收并購可以完善服務業(yè)態(tài)和地域覆蓋的版圖，縱向收并購則將完善物業(yè)服務公司的能力范疇。

李大龍表示，雅生活在上市之后一直在努力踐行市場拓展。從2018年開始到目前，收購了超過20家公司，目的是加強行業(yè)深耕、彌補能力的不足。

“收購之后怎樣在市場端、運營端形成合力，后臺風險端怎么把控，是行業(yè)所面臨的難點。隨著行業(yè)不斷集中，相關公司不斷提升服務、產(chǎn)品力，提升針對獨立化運行能力。這個行業(yè)進入2.0時代，未來還要繼續(xù)升級、整合。”他續(xù)稱。

這意味著，物業(yè)服務行業(yè)仍處在早期發(fā)展階段，即便是在行業(yè)整合浪潮之下，也依然要保持敬畏心。

龍湖智慧服務集團副總經(jīng)理王建輝就警示道，需要冷靜面對企業(yè)規(guī)模擴大的趨勢。“不同企業(yè)、標的物之間會有本質不同。收并購只是市場外拓的手段之一，同時還要兼顧和企業(yè)本身文化是否相同、業(yè)態(tài)是否互補、團隊能否更好共創(chuàng)?！?/p>

對此，世茂服務執(zhí)行董事兼總裁葉明杰指出，在研判收并購標的過程中，要根據(jù)自身定位來錨定收并購范圍。據(jù)介紹，世茂服務采取集中化策略，要求在收并購時，更專注在一個城市中提升自己的濃度和密度。

越秀服務執(zhí)行董事兼常務副總裁毛良敏同樣認為，收并購過程中要保持戰(zhàn)略定力：或互補，或在某個業(yè)態(tài)做深做專?！罢麄€行業(yè)目前處于比較好的時代，在這個過程中要追求的是看到風險，追求更有質量地增長，各方面權衡。得符合企業(yè)標準利潤率，帶來品牌效應，做深做密?！?/p>

回到本質，無論是收并購還是投后管理，與會嘉賓一致認為，物業(yè)服務的核心還是要回歸“服務”兩字。

尋找第二增長曲線

隨著物業(yè)服務能力邊界的進一步擴圍，服務的對象不僅僅是居住在商品房中的人群，而是在近年來被進一步擴展到公共空間中；同時，服務能力也不僅僅是基礎的清潔、安保，而是延伸到房產(chǎn)經(jīng)紀、廣告等。因此，對于新業(yè)態(tài)的不斷滲透，也將有望助力物業(yè)服務行業(yè)走出更長遠的第二增長曲線。

李大龍指出，雅生活多業(yè)態(tài)的布局能夠產(chǎn)生業(yè)務上的有效協(xié)同，“業(yè)務上的協(xié)同包含了市場端、產(chǎn)品端和運營端，我們的服務是以運營為核心，包括對人、事、物的管理，多年的物業(yè)精細化服務為我們積累了大量經(jīng)驗，這些都有利于做整合和業(yè)務邊界擴張，所以服務的延伸空間很大，比如進入城市服務，將來大有可為?！?/p>

毛良敏則強調，面對物業(yè)管理行業(yè)的多業(yè)態(tài)發(fā)展大勢，應該有所為有所不為。在越秀服務錨定的四個賽道之外，2020年公司進入城市服務賽道，因為涉及公共交通安全，其中存在一定技術壁壘。2021年開始，越秀服務看到在城市更新領域管理和服務的市場機會，即物業(yè)管理企業(yè)通過參與舊城的工程改造咨詢并改造，參與到資金盤活和運營，再加上傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務能力，讓舊城煥發(fā)新活力。

綜合越來越豐富能力的物業(yè)服務企業(yè)，走向科技屬性，甚至成為平臺型公司，也將是接下來的發(fā)展命題。

王建輝指出，物業(yè)服務公司的多元化服務空間，已從傳統(tǒng)的住宅，延伸到商業(yè)、醫(yī)院、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、城市管理等約13種業(yè)態(tài)，其特征是都沒有被快速發(fā)展的數(shù)字化科技所加持。

“大量物聯(lián)網(wǎng)設備、To C端的軟件和平臺能否對我們的服務帶來加持。這是在空間上的延續(xù)，意味著業(yè)態(tài)增加，但背后的暗線是整個數(shù)字化轉型帶來的加持?！彼m(xù)稱，而新增值業(yè)務探索的核心點是做乘法，把物業(yè)企業(yè)在社區(qū)空間里的優(yōu)勢能力結合起來，做組合型創(chuàng)新。

“守正，出奇?！崩畲簖堈J為，守正是因為，物業(yè)管理是輕資產(chǎn)運營類的行業(yè)，在擴大規(guī)模的同時，保證服務品質，同時保持經(jīng)營效率和利潤，這是基本盤。有基本盤，才有了現(xiàn)金流，對行業(yè)、企業(yè)來說，就有機會引入更多人才，聚集更多資源。

出奇，是在主業(yè)基礎之上打造未來增長的第二曲線，核心是如何讓場景、流量變現(xiàn)，打造增值服務，在此基礎上希望能變成生態(tài)類企業(yè)。

（作者：駱軼琪編輯：李清宇）

（責任編輯：李顯杰）