背負138億應收賬款，最大客戶欠款33億，貝殼會是踩雷房地產商的第二家中介嗎？

來源：智能家居時間：2021-09-24 07:20

陷入困境的房地產巨頭恒大讓一眾金融機構驚惶無措之際，誰也沒有想到，最先倒下的竟然是房地產中介。

世聯(lián)行踩雷，貝殼緊張

2021年9月17日，A股上市公司世聯(lián)行(002285,股吧)公告稱，其與恒大集團存在業(yè)務往來，為恒大集團提供新房代理銷售服務，收取相應的傭金。近期，因恒大集團資金周轉困難，無力支付拖欠公司的賬款。截至2021年8月31日，世聯(lián)行與恒大集團之間應收票據(jù)余額為5.51億元，應收賬款余額為6.94億元。截至公告日，其與恒大集團已就應收款項中約2.46億元達成抵房解決方案，尚有應收款項余額9.99億元。

但是，聰明的資金早已嗅到了血腥味。早在世聯(lián)行公告之前，其股價已開啟了斷崖式下跌。從9月6日到9月17日，世聯(lián)行股價連續(xù)跌了9天，從8.05元跌至4.04元，近乎腰斬，市值蒸發(fā)80億。

二級市場的劇烈反應不難理解。2020年，世聯(lián)行的凈利潤只有1.1億元；恒大拖欠的世聯(lián)行賬款，是后者去年凈利潤的9倍。如果無法收回，則世聯(lián)行等于白干9年。

但是，世聯(lián)行可能不是被房地產商引爆的最大地雷，背負150億應收賬款的中介龍頭貝殼才是房地產下行周期中潛在的最大犧牲品。

根據(jù)貝殼2021年半年報，截止2020年末和2021年6月末，其應收賬款分別高達131.84億元和138.32億元。截止2018年末、2019年末，貝殼的應收賬款分別為34億元、81億元。

從數(shù)據(jù)可見，過去3年半，貝殼的應收賬款增長了4倍。貝殼的應收賬款主要為房地產商的新房銷售傭金，之所以增長如此迅猛，主要原因是貝殼從2019年開始發(fā)力新房代銷業(yè)務。

和二手房服務傭金相比，新房服務傭金金額大、回收周期也更長。2018年、2019年和2020年，貝殼新房銷售服務的回款周期分別為117天、96天和103天，同期，二手房服務傭金的回款周期只有14天、10天和8天。

貝殼的新房業(yè)務規(guī)模擴張很快。截止2018年末、2019年末和2020年末，貝殼平臺上的新房項目分別為3486個、7769個、8639個。2018年，通過貝殼平臺完成的新房交易規(guī)模為2808億元，新房交易數(shù)量19.6萬單；2020年，通過貝殼平臺完成的新房交易規(guī)模增長至13830億元，新房交易數(shù)量達到92.4萬單。

貝殼與房地產商的合作模式很多，其中包括業(yè)內爭議頗多的獨家代理制，即開發(fā)商將某個項目銷售任務打包給某家房地產中介，由后者在指定期限內完成銷售任務。在這個模式下，中介可以向開發(fā)商要求更高的代理費率，但同時，為了拿到獨家，中介也要向開發(fā)商支付保證金。

通過先行繳納巨額保證金的對賭模式，貝殼利用資金優(yōu)勢擊退了很多競爭對手，在全國搶占了大量房地產商的新房銷售代理權。截止2019年末和2020年末，貝殼向房地產商繳納的保證金余額分別為33.11億元和21.24億元。

這意味著，截止2020年末，貝殼在房地產商積壓的應收賬款和保證金合計達到了153億元。如此巨額的應收賬款，即使是對房地產中介霸主貝殼來說，也意味著沉重的回款壓力。2020年，貝殼凈利潤為27.78億元，首次實現(xiàn)凈利潤轉正。但其應收賬款和保證金為凈利潤的5.5倍。和世聯(lián)行相比，貝殼的盈利能力雖然強大很多，但信用損失風險也很大。

最大客戶欠款33億

從世聯(lián)行踩雷恒大應收賬款看，房地產中介機構對新房銷售服務費的損失風險完全沒有與時俱進地進行評估并計提相應損失準備。

世聯(lián)行2020年對應收賬款的壞賬計提比例高達14.4%。不過，從帳期看，6個月以內的應收賬款壞賬計提比例為1.15%，6個月-1年的計提比例為6.19%，一年以上的壞賬計提比例提高至33.7%，2年以上的計提比例高達79.49%。

再來看世聯(lián)行的大客戶恒大。截止2020年末，世聯(lián)行6個月以內的應收賬款為13.04億元，商業(yè)承兌票據(jù)為7.03億元，合計超過20億元。

2020年，世聯(lián)行前五大客戶銷售收入為14.14億元，其中恒大一家貢獻了7.15億元，占比超過50%。

截止2021年8月31日，世聯(lián)行與恒大集團之間應收票據(jù)余額為5.51億元，應收賬款余額為6.94億元。而根據(jù)半年報，世聯(lián)行的商業(yè)承兌票據(jù)余額總額為5.64億元。也就是說，這些應收票據(jù)全部來自恒大。

世聯(lián)行不僅毫無懷疑地接受了恒大的承兌票據(jù)，而且根據(jù)歷史經(jīng)驗將這部分票據(jù)的壞賬計提比例設為0.65%。

當恒大倒下時，世聯(lián)行曾經(jīng)的“大客戶”戰(zhàn)略和象征性的風險計提比例就展現(xiàn)出其荒誕的一面，這就像海上的游泳者突然遭遇退潮，才意識到自己竟然沒穿內褲。

和世聯(lián)行一樣，貝殼對房地產商應收賬款的信用風險估計同樣過于樂觀。

在貝殼2020年財報中，其泛泛提到了當下房地產商融資難的大環(huán)境以及應收賬款回收面臨的風險。“自2020年底開始，監(jiān)管提高房地產商的融資要求，不能滿足‘3條紅線’的房地產商無法獲得新的融資。如果我們合作的房地產商出現(xiàn)類似問題，可能無法按時償還賬款，我們將被迫增加損失準備或核銷相關賬款，這將影響公司業(yè)績?！?/p>

截止2020年末，貝殼的應收賬款總規(guī)模約143億元，對應損失準備為11億元，計提比例為7.8%；截止2019年末，貝殼應收賬款規(guī)模約85.5億元，對應損失準備為4.61億元，計提比例為5.39%。

可見，雖然貝殼在新房銷售業(yè)務大擴張的同時，提高了風險計提比例，但從世聯(lián)行的教訓看，房地產行業(yè)進入下行周期時，房地產商的流動性風險遠遠超出外界的樂觀預計。

貝殼沒有披露其前五大或前十大客戶情況，我們很難分析其應收賬款具體的風險暴露情況。但是，在招股書中，貝殼披露顯示，截止2019年末和2020年9月30日，貝殼最大單一客戶的應收賬款余額分別為31.84億元和19.96億元；在2020年年報中，貝殼更新披露顯示，截止2020年末，貝殼最大單一客戶的應收賬款余額為32.61億元。這意味著，2020年四季度，貝殼最大單一客戶應收賬款猛增了12.65億元。

主要客戶都已焦頭爛額

貝殼的這個最大客戶是誰？貝殼沒有公開說明，但從諸多新聞報道里，我們或許可以發(fā)現(xiàn)貝殼的很多重要客戶的身影。2020年秋，貝殼在其發(fā)起的“全民找房節(jié)”活動中宣稱，其與恒大、萬科、碧桂園、富力、華潤、中海、保利、融創(chuàng)、藍光等全國上百個地產商合作，覆蓋北京、上海、深圳、武漢、鄭州等65個城市精選樓盤。

貝殼的最大客戶很可能是融創(chuàng)。公開信息顯示，融創(chuàng)是貝殼的股東之一，2017年，融創(chuàng)以26億元代價獲得鏈家6.25%的股權。貝殼2020年上市后，融創(chuàng)持有貝殼大約4%股份，按目前市值計算約為8.5億美元。

作為貝殼的股東，融創(chuàng)2019年開始成為貝殼新房銷售領域最大的戰(zhàn)略合作伙伴之一。據(jù)媒體報道，2020年初，貝殼剛推出VR售樓部，融創(chuàng)便率先試水。同年，融創(chuàng)將西安、大連、沈陽、長春、天津、重慶、成都、昆明、貴陽等9個城市樓盤全部上線貝殼VR售樓部。

然而，貝殼的好伙伴融創(chuàng)同樣面臨沉重的債務壓力。

2021年半年報顯示，融創(chuàng)中國總資產為12054.53億元，總負債為9971.22億元，資產負債率82.72%，比2020年末下降了1.24%從“三條紅線”要求看，截至2021年6月末，融創(chuàng)中國凈負債率約86.6%，非受限現(xiàn)金短債比約為1.11，剔除預收賬款后的資產負債率約為76.0%。3條紅線中，融創(chuàng)勉強達標了兩條，但剔除預收賬款后的資產負債率仍然踩“紅線”。

如果貝殼的最大單一應收賬款客戶真的是融創(chuàng)，那么，貝殼給予股東兼好伙伴融創(chuàng)的賬期是否是90天呢？目前，貝殼與融創(chuàng)的應收賬款余額剩下多少呢？

與此同時，貝殼的另一個好伙伴恒大已經(jīng)陷入泥沼。

2021年6月，《財經(jīng)》(博客,微博)雜志報道稱，2020年銷售額破7000億元的恒大與中國實力最強的中介渠道商貝殼，大面積終止了合作。報道稱，在天津、武漢等地的大部分恒大樓盤，貝殼與恒大已經(jīng)終止了合作，原因是恒大拖欠大量傭金。

報道引用一位房地產區(qū)域高管的話說，貝殼在與地產商合作銷售新房時，一般要求新房網(wǎng)簽或草簽后90天內，結清七到八成的傭金。2021年一季度，又提高到了90天內結清全款。但恒大拖欠傭金的期限一般是“半年到兩年不等”，基本都超過90天。

一個疑問是，貝殼與恒大此前的銷售應收賬款余額有多少？是否足額計提了風險準備金呢？

拋開最大單一客戶的風險問題，貝殼在很多新一線或二線城市也面臨巨大的應收賬款回款壓力。

例如，在河南省會鄭州，2017年下半年，手握重金的貝殼以70家加盟店的強大陣勢殺進新房銷售市場，并以保證金的模式橫掃當?shù)氐禺a商。媒體報道稱，最豪的一個代理項目，貝殼一次性支付給開發(fā)商1.6億保證金。憑借資金優(yōu)勢，貝殼只用了兩年時間就打垮了鄭州當?shù)氐男路夸N售公司，成為新霸主，截止2019年下半年，貝殼在鄭州擁有鏈家、德佑、房江湖、21世紀不動產等多個品牌的二手房門店約1500家。

就在9月初，河南房地產龍頭企業(yè)建業(yè)集團流出一份“求救信”，信中內容顯示，建業(yè)集團正面臨“罕見的困難、風險和危機”，有可能成為“下一個倒下和暴雷的企業(yè)”。截至2021年上半年，建業(yè)地產踩中“三道紅線”的兩條，其剔除預收款后的資產負債率、凈負債率以及現(xiàn)金短債比分別為87.2%、92.6%和1.93。

龍頭企業(yè)尚且如此，其他中小房地產公司的壓力可想而知。貝殼在鄭州新房市場的大肆擴張如今或許到了品嘗苦果的時候。

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（責任編輯：李顯杰）