業(yè)主：目前物業(yè)費(fèi)高，

等業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司續(xù)簽合同、

降低物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)再交費(fèi)

   

物業(yè)公司： 

1）業(yè)主與物業(yè)公司之間，是通過(guò)契約形式建立起來(lái)的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系；業(yè)主在入住時(shí)，與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定了服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。雙方就應(yīng)按《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》約定履行雙方的權(quán)利和義務(wù)。 
 

2）若業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司續(xù)簽《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)，對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)重新約定；則應(yīng)以《合同》簽定生效日期后，再執(zhí)行新約定。在此之前，原《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》或原《物業(yè)服務(wù)合同》是合法有效的，雙方都應(yīng)執(zhí)行原規(guī)定。 
 

3）物業(yè)公司每天都在投入成本（比如，員工工資，公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)），為業(yè)主服務(wù)；業(yè)主享受到服務(wù)，就應(yīng)按約定交費(fèi)；物業(yè)公司沒(méi)有費(fèi)用，如何為業(yè)主提供更好的服務(wù)？ 

 

   

業(yè)主：物業(yè)服務(wù)不到位，

要免一部分物業(yè)費(fèi)可以考慮交費(fèi)

   

物業(yè)公司： 

1）按《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定：業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。 

 

2）首先讓業(yè)主指出哪些工作不到位，進(jìn)而判斷物業(yè)服務(wù)是否真的不到位；若確實(shí)有不到位的地方，立即安排相關(guān)工作人員去整改；

 

3）若業(yè)主屬“無(wú)理挑剔型”，則可以陪同業(yè)主一起到現(xiàn)場(chǎng)核查，可以從某種程度上揭露業(yè)主的“陰謀”。

 

4）堅(jiān)定立場(chǎng)，不能輕易承諾降費(fèi)。 

 

   

業(yè)主：目前手中沒(méi)錢，

或現(xiàn)在比較忙，過(guò)些天再來(lái)交費(fèi)

（此類型屬于無(wú)理推托型）

   

物業(yè)公司： 

1）不能完全相信業(yè)主過(guò)一段時(shí)間一定會(huì)來(lái)交費(fèi)，一定要與業(yè)主約定好交費(fèi)時(shí)間。 

 

2）在業(yè)主未交費(fèi)之前，不斷與該業(yè)主保持聯(lián)系，讓業(yè)主沒(méi)有退步的空間。 

 

3）到約定交費(fèi)時(shí)間，與該業(yè)主溝通；若業(yè)主再找理由，收費(fèi)人員可以告訴業(yè)主可以上門收費(fèi)或到業(yè)主單位去收。進(jìn)一步給業(yè)主壓力。

 

4）業(yè)主在家時(shí)，主動(dòng)上門與業(yè)主溝通、催費(fèi)。 

 

   

業(yè)主：業(yè)主以開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)及公共設(shè)施

設(shè)計(jì)不合理為由，拒交物業(yè)費(fèi)

   

物業(yè)公司： 

1）向業(yè)主講明開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司三者之間的關(guān)系，設(shè)計(jì)問(wèn)題不是物業(yè)管理職責(zé)范圍內(nèi)所能解決的，超出物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)限范圍。 

2) 業(yè)主交物業(yè)費(fèi)是來(lái)享受物業(yè)服務(wù)，以小區(qū)房屋或設(shè)施設(shè)計(jì)不合理為由不交物業(yè)費(fèi)，是沒(méi)有理由的。 

3）涉及建設(shè)單位設(shè)計(jì)不合理，物業(yè)公司可以代表業(yè)主向相關(guān)單位發(fā)函；有業(yè)委會(huì)的也可以讓業(yè)委會(huì)來(lái)發(fā)函（避免物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾激化）。但能否有效果，物業(yè)公司無(wú)權(quán)制約其它單位。 

 

   

業(yè)主：買房子后，不在小區(qū)住，

沒(méi)享受到物業(yè)服務(wù)，所以不交物業(yè)費(fèi)

   

物業(yè)公司： 

1）業(yè)主不在小區(qū)住，在很多方面也是在享受物業(yè)服務(wù)，比如安全、公共衛(wèi)生、綠化等服務(wù)；這些物業(yè)服務(wù)對(duì)業(yè)主房屋的保值和增值起到潛移默化的作用。 
 

2）《民法典》第九百四十四條規(guī)定：

“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。”

 

3）《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定，經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受（空置房未入?。┗蛘邿o(wú)需接受（一樓不需要使用電梯）相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

 

   

業(yè)主：物業(yè)費(fèi)都用來(lái)干什么了？

   

物業(yè)公司：物業(yè)費(fèi)是物業(yè)公司為業(yè)主提供各項(xiàng)服務(wù)的基本保證。費(fèi)用的支出包括以下幾個(gè)方面： 

1）小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)；電梯維護(hù)；供電、供水設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)；保潔服務(wù)；垃圾清運(yùn)均由專業(yè)公司提供，每月要從物業(yè)費(fèi)中支出以上各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用。 

 

2）秩序維護(hù)員、維修技工、保潔員及管理人員的工資要從物業(yè)費(fèi)中支出。 

 

3）小區(qū)的公共用水、用電等能源費(fèi)要從物業(yè)費(fèi)中支出。 

 

   

業(yè)主：房屋施工質(zhì)量存在問(wèn)題，

施工單位維修好后業(yè)主提出從維修好

開(kāi)始交費(fèi)是否可以？

   

答：不可以。房屋施工質(zhì)量有問(wèn)題，施工單位維修屬正常行為，與物業(yè)服務(wù)沒(méi)有直接關(guān)系，業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，應(yīng)全額交納物業(yè)費(fèi)。

 

   

業(yè)主：房屋維保期已過(guò)，

業(yè)主提出一些簡(jiǎn)單施工質(zhì)量問(wèn)題怎么辦？

   

物業(yè)公司： 

1）物業(yè)服務(wù)中心本著客戶滿意經(jīng)營(yíng)的理念和以解決問(wèn)題收取拖欠物業(yè)費(fèi)的原則，能給業(yè)主簡(jiǎn)單維修的盡量修復(fù)。 

 

2）向業(yè)主講明：這些工作本不是物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)，但物業(yè)愿意幫業(yè)主處理這些力所能及的問(wèn)題。 

 

   

業(yè)主：集中供暖不熱，

所以不交物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)。

（獨(dú)立采暖屬工程質(zhì)量問(wèn)題） 

   

物業(yè)公司： 

1）派工程技術(shù)人員對(duì)提出不熱的業(yè)主房間，測(cè)量溫度，聯(lián)系施工單位一起進(jìn)行多次跟蹤查找原因；確認(rèn)是否有設(shè)計(jì)問(wèn)題或施工問(wèn)題。 

 

2）經(jīng)過(guò)跟蹤，確有設(shè)計(jì)問(wèn)題或施工問(wèn)題的，由施工單位和管理處工程人員一起進(jìn)行解決。 

 

3）供暖不熱，有多方面原因。物業(yè)公司在能力范圍內(nèi)幫助解決，有作為。因此業(yè)主應(yīng)該交物業(yè)費(fèi)。 

 

   

業(yè)主：在小區(qū)丟過(guò)自行車（或車輛被刮），

因此不交物業(yè)費(fèi)或要少交物業(yè)費(fèi)，

用來(lái)彌補(bǔ)業(yè)主損失。

   

物業(yè)公司： 

1）物業(yè)公司對(duì)小區(qū)業(yè)主自行車未收取自行車保管費(fèi)，因此對(duì)小區(qū)內(nèi)自行車無(wú)保管責(zé)任。業(yè)主在小區(qū)內(nèi)丟失自行車，物業(yè)公司可以協(xié)助公安部門進(jìn)行調(diào)查，但無(wú)賠償業(yè)主的義務(wù)。 

 

2）確認(rèn)業(yè)主的機(jī)動(dòng)車是否交費(fèi)；業(yè)主交納停車費(fèi)，屬于停車場(chǎng)地租賃費(fèi)用，物業(yè)公司在《車位租賃合同》上對(duì)此有約定。 

 

3）一般情況下，物業(yè)公司可以幫助業(yè)主出具證明，讓被刮車輛的業(yè)主向保險(xiǎn)公司索賠，屬于對(duì)業(yè)主幫忙行為。業(yè)主不能因此用物業(yè)費(fèi)來(lái)頂替其它損失。 

 

   

業(yè)主：家中工程質(zhì)量問(wèn)題很多，

要施工單位賠付，但施工單位未答應(yīng)。

業(yè)主讓物業(yè)公司向施工單位索要賠付，

以此頂替物業(yè)費(fèi)。

   

物業(yè)公司： 

1）物業(yè)公司與施工單位不存在任何契約關(guān)系，也不存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，物業(yè)公司沒(méi)有理由向施工單位索賠。 

 

2）業(yè)主對(duì)施工單位索賠不成功，可以通過(guò)法律途徑來(lái)解決。  

 

3）業(yè)主以此拒交物業(yè)費(fèi)的說(shuō)法，是不成立的。 

 

   

業(yè)主：對(duì)小區(qū)周圍施工擾民

或臨街車輛擾民提出投訴，

并以此理由拒交物業(yè)費(fèi)。

   

物業(yè)公司： 

1）對(duì)此類擾民，物業(yè)公司可以與居委會(huì)以及業(yè)委會(huì)一起聯(lián)名向有關(guān)單位反映情況；業(yè)主本人也可以向政府主管部門投訴。但物業(yè)公司沒(méi)有權(quán)利去約束小區(qū)處其它單位或部門，同時(shí)也是物業(yè)管理服務(wù)范圍之外。

 

2）業(yè)主以此理由不交物業(yè)費(fèi)，是不成立的。這種說(shuō)法在法律和情理方面都是站不住的。 

 

   

問(wèn)：上門收費(fèi)時(shí)業(yè)主提出的各類問(wèn)題

如何處理？ 

   

答： 

1）了解清楚業(yè)主欠費(fèi)的真實(shí)原因，請(qǐng)業(yè)主將問(wèn)題填寫在欠費(fèi)原因欄內(nèi)； 

 

2）當(dāng)天將欠費(fèi)原因交給客戶主任匯總； 

 

3）施工質(zhì)量問(wèn)題開(kāi)單，由工程技術(shù)人員上門查看，能簡(jiǎn)單處理的給業(yè)主處理；不能當(dāng)時(shí)處理的問(wèn)題回來(lái)和管理處經(jīng)理、技工班長(zhǎng)協(xié)商處理； 

 

4）對(duì)物業(yè)服務(wù)或開(kāi)發(fā)商意見(jiàn)較大的業(yè)主，當(dāng)年不交費(fèi)的由客戶主任負(fù)責(zé)溝通處理，有往年欠費(fèi)的由經(jīng)理負(fù)責(zé)溝通。

 

   

業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的處理技巧

 

 

最“死板”的催費(fèi)技巧

無(wú)限次上門催繳，直到業(yè)主前來(lái)繳納為止。

 

最“損人”的催費(fèi)技巧

打電話給其公司，跟他領(lǐng)導(dǎo)提及此事，讓領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)告給業(yè)主。

 

最“溫馨”的催費(fèi)技巧

平時(shí)多多關(guān)心業(yè)主，了解業(yè)主家庭背景，多多關(guān)心業(yè)主家中的小孩和老人，把他們當(dāng)成自己親人一般對(duì)待，當(dāng)他們遇到求助或困難時(shí)及時(shí)幫助，到時(shí)候你去催費(fèi)時(shí)業(yè)主也會(huì)不好意思，就只能讓你上門拿錢。

 

最“狡猾”的催費(fèi)技巧

每年兒童節(jié)和重陽(yáng)節(jié)等節(jié)日舉辦一些集體外出游玩活動(dòng)，明確表示只有不欠費(fèi)業(yè)主才能參加，業(yè)主會(huì)考慮到家中小孩和老人的感想，積極繳納物業(yè)費(fèi)，從而得到“雙贏”運(yùn)作。

 

最“難堪”的催費(fèi)技巧

在路上碰到兩業(yè)主在聊天，一家欠費(fèi)一家不欠費(fèi)，你可以過(guò)去跟欠費(fèi)的業(yè)主講“您好，您家的物業(yè)費(fèi)要交咯，他家早交了呢”。

 

最“有效”的催費(fèi)技巧

當(dāng)然是把服務(wù)做的更好，就像一句廣告語(yǔ)一樣“沒(méi)有最好，只有更好”，以超值的服務(wù)贏取更多業(yè)主的心。

 

最“便利”的催費(fèi)技巧

現(xiàn)在社會(huì)的運(yùn)轉(zhuǎn)速度非?？?，有很多業(yè)主早出晚歸，我們物業(yè)人員很難有時(shí)間跟業(yè)主進(jìn)行溝通，就寫一張小便利條貼在他們家門口，等他們下班看到了會(huì)主動(dòng)抽時(shí)間前來(lái)物管處繳納。

 

最“人性化”的催費(fèi)技巧

把業(yè)主的事當(dāng)成自己的事，盡快把業(yè)主反映的問(wèn)題反饋給上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，并及時(shí)跟進(jìn)此事，速度解決此事，并在事后做好回訪工作，從而得到業(yè)主的認(rèn)同，自然而然業(yè)主會(huì)主動(dòng)繳納所欠費(fèi)用。

 

最“殘酷”的催費(fèi)技巧

通過(guò)法律途徑，給長(zhǎng)期欠費(fèi)不交的業(yè)主送去法院傳票，通過(guò)打官司迫使業(yè)主繳納所欠費(fèi)用。

 

最“含糊”的催費(fèi)技巧

給欠費(fèi)較多的業(yè)主送去《物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，讓他自己來(lái)算這筆帳，并檢查我們工作哪幾點(diǎn)沒(méi)做到位，如果都做到位了，就是業(yè)主自己的思想沒(méi)有到位，意思就是請(qǐng)盡快抽空前來(lái)物管處交納所欠費(fèi)用。

 

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