??有著“樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱的深圳樓市終于按下上漲神話。

??經(jīng)歷了從上至下、涉及各參與方組合調(diào)控后，新房“打新”熱降溫，二手房更是直接步入量價齊跌狀態(tài)，這在過去很長一段時間是絕無僅有的。從數(shù)據(jù)上來看，截至9月28日，即將結(jié)束的“金九”熱銷期，深圳二手房成交套數(shù)仍保持下跌趨勢，僅成交1933套；新房交易熱度也在下降。

??不過，市場也有例外。9月24日，深圳房地產(chǎn)市場4個新盤齊開，共推1907套住宅，吸引4300多批購房者認(rèn)籌，再次上演“千人搶房大戲”，給市場帶來了一陣久違的熱度。分析人士在接受中國證券報記者采訪時認(rèn)，這次的火爆只是深圳樓市深度調(diào)整過程中的“一朵浪花”，這些樓盤蓄客已久，總價較低，賣點突出，剛需買得起，火爆并不意外，但并不意味著新房市場紅火了，也不能改寫整個市場的調(diào)整格局。

??“金九銀十”傳統(tǒng)熱銷期，深圳樓市迎來多個項目入市，伴隨著投資客減少，剛需客已難以撐起往時熱度。

??購買力仍在，熱度在下降！

??過去的8月份，深圳新建商品住宅銷售價格指數(shù)上漲1%，漲幅居70城第一，相比于近乎停擺的二手房市場，深圳新房仍保持著熱度。

??不過，在政策強力調(diào)控與干預(yù)下，行進(jìn)腳步明顯艱難。

??過去瘋狂的炒房、代持、高杠桿等行為已逐漸啞火，轉(zhuǎn)向持幣觀望；深知市場冷暖的開發(fā)商也開始調(diào)整營銷戰(zhàn)略，如加大項目推廣力度、啟動轉(zhuǎn)介、延長蓄客期等應(yīng)對市場。

??9月24日，深圳樓市迎來了久違的火熱態(tài)勢，一天內(nèi)4新盤“日光”，一周內(nèi)已有6個新盤共計2855套房源告罄，這無疑是深圳平淡的“金九”銷售期新房市場中交出的最佳成績單。

??分析來看，4個新盤中，有2個總價為400萬元+。其中，光明區(qū)星河天地推937套住宅，共1955批客戶成功入圍，項目均價約5.19萬元/平方米，總價約434萬元/套起；龍崗區(qū)頤安都會中央四期推375套住宅，共登記953批客戶，均價約5.56萬元/平方米，總價約474萬元/套起。

??另外，寶安區(qū)宏發(fā)璽玥共推514套住宅，登記1289批客戶，均價約8.87萬元/平方米，總價約734萬元/套起；寶安區(qū)前海濱城花園備案81套現(xiàn)樓，登記約146批，均價約8.5萬元/平方米。

??1天4盤告罄，4343批買家涌進(jìn)深圳樓市，總價400萬元+到1000萬元+悉數(shù)買盡，網(wǎng)紅盤的“日光”印證著深圳樓市依舊存在的超強購買力，但“日光”背后認(rèn)籌人數(shù)過少，入圍積分大降則揭露著有限的市場熱度。

??近期幾個告罄的熱門新盤，坂田華僑城荷棠里最低入圍積分48.9分；光明星河天地最低入圍積分僅48.8分，項目上一次開盤最低積分為64.1分；龍崗大運網(wǎng)紅盤頤安都會中央四期，最低入圍積分僅39.2分。

??另外寶安兩大日光盤璽玥華府、前城濱?；▓@甚至都不用積分。

??“多盤日光只能說明深圳購買力還在，但并不能改變深圳樓市已是冬天的事實，也并非深圳樓市轉(zhuǎn)暖的信號?！钡禺a(chǎn)從業(yè)人士表示。

??其他去化優(yōu)秀的項目，除了樓盤本身為片區(qū)網(wǎng)紅盤外，嚴(yán)格限價下，各項目性價比也都十分突出，一二手房價倒掛明顯。

??如璽玥華府毛坯備案均價僅約8.8萬元/平方米，彼時旁邊的中洲華府、華聯(lián)城市全景、勤城達(dá)22世紀(jì)等指導(dǎo)價已去到8.7萬-10.1萬元/平方米，實際成交均價更是在13萬-15萬元/平方米，倒掛空間較大。

??再以位于坂田的華僑城荷棠里為例，項目毛坯備案均價僅5.9萬元/平方米，旁邊十二橡樹莊園一期二手房掛牌均價約7.5萬-8萬元/平方米；另外，同為高層住宅的德潤榮君府掛牌均價則為8萬元/平方米左右。目前，十二橡樹莊園一期指導(dǎo)價為5.31萬元/平方米，德潤榮君府指導(dǎo)價6.13萬元/平方米。

??“本身捂盤就捂了挺久，之前吹風(fēng)價都到7萬元/平方米了?！焙商睦镯椖扛浇恢薪槿藛T對記者表示，“去年12月，旁邊的信義嘉御山7期入市，均價7.7萬元/平方米，兩盤距離大概就1.2公里?！?/p>

??早于今年5月，在《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房和商務(wù)公寓銷售價格指導(dǎo)工作的通知》中，官方對新房價格進(jìn)行管控，明確“深圳市預(yù)、現(xiàn)售商品住房批準(zhǔn)銷售價格原則上不得超過上一年度至今同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價格，分批推售不能漲價，不得借裝修變相抬價”。

??除了價格優(yōu)勢外，是更低的入圍門檻。

??當(dāng)網(wǎng)紅盤都在悄然退燒時，深圳新房市場更是退熱明顯，多項目認(rèn)籌人數(shù)慘淡，遠(yuǎn)不及供應(yīng)套數(shù)。

??如僅推出81套房源的前城濱?；▓@，由于套數(shù)少，加上已為現(xiàn)樓，即買即可收樓，驚喜拿證也成了業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為積分會很高的項目，但最終實際認(rèn)籌不過146批，尚未能達(dá)到認(rèn)籌人數(shù)超房源套數(shù)3倍的積分入圍標(biāo)準(zhǔn)。

??外界關(guān)注度較高的光明云科府開盤去化僅6成；寶安聯(lián)投東方世家花園也未能如愿“日光”；與之相距不遠(yuǎn)的滿京華云著華庭9月18日正式選房，416套房源去化不足4成，該項目去年12月入市時，1129套房源順利“日光”。本就相對冷門區(qū)域如坪山，有新房開盤去化甚至不足10%。

??“這種情況在去年樓市火熱時是無法想象的，深圳新房市場正迎來低積分時代?！鼻笆龅禺a(chǎn)從業(yè)人士表示。

??“金九銀十”新房供應(yīng)加大

     “金九銀十”下，房企加大了供貨力度。

??截至9月28日，深圳已有超20個新盤獲批預(yù)售，包括15個住宅，超7000套房源供應(yīng)。另據(jù)統(tǒng)計，接下來的“銀十”，深圳計劃入市住宅還將達(dá)30個，涵蓋深圳本市9個區(qū)，涵蓋包括久違的福田和南山。
        供應(yīng)加大的同時，是購房者心態(tài)的劇烈變化。一購房者對記者表示，看著這么多新盤入市，價格都低于預(yù)期，心里熱度反而降低了。
      “現(xiàn)在主要是剛需進(jìn)場，從目前一些新盤認(rèn)購情況來看，房子正不斷靠近居住屬性，投資屬性正在減弱?！睒I(yè)內(nèi)某人士對記者表示。

??值得注意的是，之后的第四季度還有深業(yè)中城、潤璽二期、前海潤峯府、深鐵懿府二期、海德園等一批重量級豪宅網(wǎng)紅盤或預(yù)備入市，套均總價千萬元起。

??以深業(yè)中城為例，2019年首期推售時，均價便達(dá)13.1萬元/平方米，總價區(qū)間1508萬-7788萬元/套，高價的同時是高熱度，項目192套房源吸引約2800個認(rèn)籌量，中簽率低至6.8%。

??在嚴(yán)格銷售價格指導(dǎo)下，不排除部分豪宅網(wǎng)紅盤將以更加親民價格入市，屆時或?qū)⒂窒破稹按蛐隆睙幔碳は鄬Φ兔缘氖袌觥?/p>

??對于購房者而言，接下來是更多的選擇；對于開發(fā)商來說，隨著更多項目入市，競爭態(tài)勢還將更激烈，網(wǎng)紅盤的熱度能持續(xù)多久，對于整體市場帶動又有何促進(jìn)效果還需觀望。

??不過，就深圳各機構(gòu)反映稱，目前開發(fā)商仍然看好深圳房地產(chǎn)市場。

??零開單，租賃生意支撐發(fā)展

??新房市場不溫不火，二手房交易則在指導(dǎo)價下一片慘淡。

??“好久沒開單了，現(xiàn)在主要靠租金支撐生意?！鄙钲邶垗徱晃挥诘罔F口旁的中介門店工作人員楊亮無奈的表示，在記者與其交談逾一個小時內(nèi)，店內(nèi)未有任何一位上門客戶咨詢，也未有話打進(jìn)。

??當(dāng)談及深圳強購買力時，楊亮表示，二手房指導(dǎo)價增加了首付成本與觀望情緒，雖然深圳不缺乏購買力，但對于原先能拿出200萬元首付，總價在600萬元房子的客戶，他們是不愿意妥協(xié)以同樣200萬元去買總價更低的小區(qū)或更偏板塊。

??“很多不著急的買家都在等業(yè)主降價，或者去‘打新’，但目前深圳二手房整體價格仍比較堅挺，尤其熱門板塊抗跌性較強?，F(xiàn)在主要是一些泡沫較大區(qū)域可能會率先調(diào)價，但暫時沒有大范圍掛牌價跳水情況出現(xiàn)，所以買家不斷觀望，成交量一跌再跌?！睏盍晾^續(xù)說道。

??繼7月二手房過戶量同比跌幅超8成后，過去的8月深圳二手住宅成交量僅為2043套，繼續(xù)暴跌79.96%%。據(jù)深圳市住建局公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至9月28日，即將結(jié)束的“金九”，深圳市二手房成交套數(shù)仍保持下跌趨勢，僅成交1933套（此處數(shù)據(jù)包含商辦物業(yè)，本月僅住宅成交或不超2000套）。

??

??“正常情況下，下半年二手房成交周期都會比上半年拉長，今年因為貸款利率上漲和放貸緩慢等現(xiàn)實性問題，時間線被拉長尤為明顯。”寶安一位近期“有幸”開單的中介小劉吐槽著周期長、變數(shù)多，成交不易。

??成交量上不去的另一面，是掛牌房源的越壓越多，截至9月28日，深圳市房地產(chǎn)信息平臺公布的全市二手房房源已達(dá)6.49萬套，去年同期數(shù)據(jù)僅在4萬套上下。

??政府?dāng)D泡沫決心明顯

??新房市場不溫不火，二手房交易一片慘淡，但深圳官方的穩(wěn)預(yù)期手段沒有放松。這從強化“房地聯(lián)動”，通過價格引導(dǎo)進(jìn)一步穩(wěn)定市場購房預(yù)期的土地市場可見端倪。

??原定于8月出讓的22宗宅地，在經(jīng)歷了終止、調(diào)整規(guī)則后于9月28日正式出讓，不過伴隨著嚴(yán)查購地資金來源、限制準(zhǔn)入資質(zhì)、杜絕“馬甲”、下調(diào)住房銷售限價等規(guī)則調(diào)整，據(jù)知情人士表示，參拍房企大幅減少，尤其民企棄拍普遍。

??正式出讓當(dāng)天，22宗宅地僅有15家房企參與，其中超7成為央企、國企，就連過往土拍戰(zhàn)績輝煌的龍光、佳兆業(yè)等均未現(xiàn)身。

??“樓市預(yù)期被掐得死死的，未來幾年市場都將以居住和改善需求為主，行情不穩(wěn)定，不敢亂花錢，我們也需要觀望觀望?！币患椅磪⑴c拿地的房企投拓人士表示。

??值得注意的是，在本次集中供地中，政府同樣加大了租賃住房供給，包括有2宗為全年期自持租賃住房用地，6宗地塊在達(dá)到最高限制地價時，開啟競配70年自持市場性租賃住房，政府將同步控制租金水平與漲幅。

??樓市調(diào)控從來都是多維度，多管齊下，通過加大住宅供應(yīng)、租賃住房供應(yīng)，推動市場平穩(wěn)行進(jìn)。

??“金九”即將落幕，短期來看，在無進(jìn)一步利好刺激下，深圳樓市或?qū)⒊掷m(xù)保持低位運行，但長期仍被看好。

       正如財經(jīng)專家劉曉博所認(rèn)為，“由于深圳商品房總量偏少，常住人口‘自有住房率’嚴(yán)重偏低，再加上深圳經(jīng)濟有活力、人口增長快，所以圳樓市值得長期看好。但短期看，尤其是2年內(nèi)樓市僵持、橫盤是好事，這有利于提升城市競爭力，有利于讓更多的人‘進(jìn)入深圳’。”

相關(guān)知識

投資客散場！又現(xiàn)千人搶房！深圳“金九”樓市AB面
千人搶5套房!深圳樓市“打新”火爆,二手房也現(xiàn)跳漲
市場各方預(yù)期生變 深圳樓市“金九”成色不足
看房不買房！“金九”樓市流行起“櫥窗購物”
樓市“金九銀十”失色：二手房量價齊跌 房企“搶收難”
深圳樓市打新熱 投資客火上澆油
又現(xiàn)“搶地” 23家房企爭奪一宗宅地觸發(fā)熔斷
金九能否助青島樓市“神反轉(zhuǎn)”？
看房不買房!“金九”樓市流行起“櫥窗購物”
成都、深圳等多地樓市調(diào)控收緊 “金九銀十”或迎促銷潮